《國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，“本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓人將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓人，受讓人支付土地使用權(quán)出讓金的合同”。之所以在頭條對土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行定義性解釋，主要目的就是要明確土地使用權(quán)出讓合同的出讓主體和出讓行為的標(biāo)的物。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，出讓主體為市、縣人民政府，但合同的訂立及履行等具體行為由市、縣人民政府所屬的土地行政管理職能部門代行。 為保障土地使用權(quán)出讓行為的透明度和公開性，優(yōu)化土地資源配置，國土資源部依據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)制定了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明令商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。隨之，在司法實(shí)踐中也就出現(xiàn)了相關(guān)糾紛。為便于對出讓土地使用權(quán)合同糾紛作統(tǒng)一的處理，我們采納了多數(shù)意見，在《解釋》中明確規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，違反招標(biāo)投標(biāo)法、拍賣法強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。鑒于目前我國法律、行政法規(guī)沒有對掛牌行為作出明確規(guī)定，《解釋》也就無法作解釋性規(guī)定。對以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭乙?guī)定所確定的最低價(jià)的，合同效力如何認(rèn)定，爭議的焦點(diǎn)主要是該合同中的出讓金數(shù)額條款無效，還是合同無效。有意見認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國家和社會(huì)公共利益。民法通則第五十八條、合同法第五十二條對惡意串通、損害國家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無效。相對意見認(rèn)為，由于我國地域廣，各地情況差異大，再加上某些人為因素，對如何認(rèn)定出讓金是否低于按國家規(guī)定確定的最低價(jià)難度較大，同時(shí)，認(rèn)定合同無效的依據(jù)也不是很明確，如果以出讓金低于按國家規(guī)定確定的最低價(jià)為由認(rèn)定合同無效，就會(huì)造成出讓人濫用確認(rèn)合同無效的訴權(quán)，這不僅不利于合同交易關(guān)系的穩(wěn)定和對土地的有效利用，也不利于保護(hù)受讓人的合法權(quán)益，另外，還存在如果當(dāng)事人不主張合同無效，又應(yīng)由誰來請求確認(rèn)合同無效的問題，且合同無效后也難以處理。因此，是否可以規(guī)定在出讓金低于按國家規(guī)定確定的最低價(jià)時(shí)，只認(rèn)定出讓金支付的約定條款無效，責(zé)令或者允許當(dāng)事人補(bǔ)足價(jià)款，促使合同有效履行。還有意見認(rèn)為，以協(xié)議方式出讓土地的情況逐漸減少，不具普遍性，應(yīng)刪除該條款。 對國有土地使用權(quán)出讓合同履行過程中，當(dāng)事人遲延履行的問題，一種意見認(rèn)為，出讓合同當(dāng)事人的主要義務(wù)是，受讓人依約支付土地出讓金，出讓人按約提供土地。根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，只要受讓人遲延支付土地出讓金，或者出讓人遲延提供土地，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方當(dāng)事人請求解除合同時(shí)，即應(yīng)予以支持。相對意見認(rèn)為，對受讓人遲延支付土地出讓金的行為應(yīng)結(jié)合具體實(shí)際情況處理，只要受讓人支付的土地出讓金達(dá)到一定比例，如已交付７５％以上的出讓金的，即使經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)沒有履行，對方當(dāng)事人也不能解除合同，這樣可避免解除權(quán)的濫用，導(dǎo)致大量合同被解除。 從《解釋》起草之初，對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題就始終圍繞如何理解適用城市房地產(chǎn)管理法第三十七條、第三十八條的規(guī)定展開爭論，而且至今仍無定論。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”第三十七條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第三十八條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要不完全具備第三十八條規(guī)定的條件，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，但如果在起訴前符合轉(zhuǎn)讓條件，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，這樣可有效規(guī)范土地交易行為，防止投機(jī)炒地，也符合當(dāng)前的立法精神。 相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，交付或登記與合同是相互獨(dú)立的。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓人如取得土地使用權(quán)證書后與受讓人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，只要符合民法通則所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是否達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定的投資開發(fā)條件，能否完成轉(zhuǎn)讓行為只是合同履行的問題，并不影響合同的效力，可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度對受讓人進(jìn)行救濟(jì)，炒地行為應(yīng)由政府行政管理部門監(jiān)管，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無效；即使在轉(zhuǎn)讓人沒有取得土地使用權(quán)證書即與受讓人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的情況下，合同也不能當(dāng)然無效，而只是屬于無權(quán)處分行為。借鑒大陸法系和英美法系的立法例，均規(guī)定無權(quán)處分行為有效，只有在合同標(biāo)的物客觀自始不能的情況下，才認(rèn)定無效，嗣后不能的合同仍為有效。因此，對不符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不能認(rèn)定為無效合同。 對當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，基本一致認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)屬無效，但在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓并由受讓人直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)直接劃撥給受讓人的，對當(dāng)事人訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)無效法律行為的轉(zhuǎn)換理論，按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。