有些時候，當(dāng)事人按照自己的意愿簽訂了房屋租賃
合同之后，卻沒有想到由于
合同中約定的內(nèi)容違反了相關(guān)法律的規(guī)定，從而導(dǎo)致
合同無效，也就是說這種情況下簽訂了
合同，也是沒有什么用的。因而在簽訂
合同之后就需要作出嚴(yán)格的審查才行，那實踐中該如何來審查租賃
合同呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、如何審查租賃
合同
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、
違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃
合同就成立了。成立后的房屋租賃
合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查。
1、
合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。
如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。
只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違法
建筑的;
(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、房屋租賃
合同的內(nèi)容是否合法。
在實踐中，有些房屋租賃
合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃
合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。
4、是否進(jìn)行過登記備案。
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向
房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃
合同是否有效有兩種觀點，一種認(rèn)為
合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃
合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
二、什么情況下可解除房屋租賃
合同
1、行使行房屋租賃
合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式
(1)房屋租賃
合同的約定解除是指
合同當(dāng)事人認(rèn)為解除
合同比繼續(xù)履行
合同更有利于自身利益 根據(jù)
合同自由的原則經(jīng)協(xié)商一致而解除
合同對此我國
合同法第九十三條規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致 可以解除
合同當(dāng)事人可以約定一方解除
合同的條件解除
合同的條件成就時解除權(quán)人可以解除
合同
(2)房屋租賃
合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除
合同終止
合同的權(quán)利義務(wù)
根據(jù)我國
合同法第九十四條的規(guī)定有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除
合同
①因不可抗力致使不能實現(xiàn)
合同目的;
②在履行期限屆滿之前當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
③當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù) 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行;
④當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他
違約行為致使不能實現(xiàn)
合同目的;
⑤法律規(guī)定的其他情形。
2、因承租人無正當(dāng)理由
違約而導(dǎo)致租賃
合同的解除
如承租人擅自搬離租賃房屋、停止履行
合同，使租賃關(guān)系無存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃
合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，是受法律保護(hù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行，但由于承租人可能在無正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人協(xié)商或協(xié)商無果的情況下，擅自搬離承租房屋、停止履行
合同義務(wù)，這種情況屬于承租人
違約。從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持，但鑒于房屋租賃
合同履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預(yù)料情勢變更，為體現(xiàn)公平原則，平衡各方利益，避免社會資源的浪費，酌情有必要對其解除
合同請求予以支持。
對于一些明確規(guī)定是不能進(jìn)行出租的房屋，若出租人仍出租給了他人的話，那這樣的行為因為違反了法律中的強制性規(guī)定，因而也會導(dǎo)致租賃
合同無效。現(xiàn)實中，審查租賃
合同是很重要的，能夠保證簽訂的
合同具有法律效力，那么才能更好的維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。
