土地使用權(quán)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎？
在企業(yè)收購公司，或者股東之間轉(zhuǎn)讓
股權(quán)的時候，有些人會認(rèn)為，
股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了新的股東或者公司，那么原公司和股東名下的土地使用權(quán)也是一起轉(zhuǎn)讓過去的，因此無需再進行另外的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，那么這種土地使用權(quán)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎？對此我們按法律規(guī)定作出了解析。
一、 土地使用權(quán)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非一個概念
股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使
股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國《
公司法》規(guī)定股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。
股權(quán)內(nèi)容包括自益權(quán)和共益權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。
自益權(quán)是指股東為自身利益而可單獨主張的權(quán)利，主要包括公司盈余分配請求權(quán)、剩余財產(chǎn)分配請求權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓過戶請求權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利;共益權(quán)是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權(quán)利，主要包括股東會議出席權(quán)和表決權(quán)、知情權(quán)、查閱權(quán)、訴訟權(quán)等參與性權(quán)利。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與或其他合法方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，其他合法方法主要包括：
(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
(4)以房地產(chǎn)抵債的;
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
二、
股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的構(gòu)成要件不同
在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個條件：
1、土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是在原來合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移;
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個民事主體----土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以
合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。
在
股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項現(xiàn)實財產(chǎn)。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成
股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個條件：
1、公司
股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在
股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動;
2、
股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個民事主體即
公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)作為法人財產(chǎn)時已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是
公司法人財產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓
股權(quán)時，土地使用權(quán)的
公司法人財產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。
三、
股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓條件不同
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定
執(zhí)行，第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓
合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓
合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。” 因此，對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項限制條件：
（1）已支付全部土地出讓金;
（2）取得土地使用權(quán)證;
（3）開發(fā)已完成一定的工作量。 公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓除股份有限公司、上市公司對特定
股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊限制外，有限責(zé)任公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓則都應(yīng)遵循一般性規(guī)定，即《
公司法》第七十二條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分
股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓
股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。
四、對
股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行調(diào)整的法律不同
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)
合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)所調(diào)整。這些法律法規(guī)明確規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式及轉(zhuǎn)讓條件。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用《
公司法》、《
合同法》、《
證券法》等一系列有關(guān)法規(guī)所調(diào)整。
五、
股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記部門不同
土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國土資源管理部門。有限責(zé)任公司
股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。
對于以上分析，相信您對土地使用權(quán)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓這個詞有了深刻的理解了吧，簡而言之就是土地使用權(quán)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩個不同的概念和轉(zhuǎn)讓方式，不能混為一談，否則將涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地，或者惡意逃稅等違法行為，因此，一定要認(rèn)清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和
股權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。
