生活中難免會遇到一些磕磕碰碰讓一些夫妻面臨離婚的問題，離婚也難免會遇到分割財產(chǎn)的問題，而如果對房產(chǎn)歸屬有糾紛的可以選擇將房產(chǎn)進(jìn)行評估再均分給雙方，那么離婚房產(chǎn)按什么評估，程序是怎樣的呢？我們通過下文來了解一下。 一、房產(chǎn)估價程序： 1、獲取估價業(yè)務(wù) 獲取的估價業(yè)務(wù)指的是獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)估價得先決條件。 2、明確估價的基本事項 無論是從哪種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價方需要知道的估價的基本事項以及估價收費問題與委托估價方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。 （1）明確估價目的 所謂估價目的，是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產(chǎn)價格類型，也決定了估價的依據(jù)，是實施房地產(chǎn)估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險、拍賣等；企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補償、作價收購、土地使用權(quán)收回等；其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。 任何一個估價項目都有估價目的，并且只能有一個估價目的。 （2）明確估價對象 明確估價對象即明確待估對象的基本情況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。 （3）明確估價時點 估價時點是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點。由于同一房地產(chǎn)價格隨時間而變化，所評估的房地產(chǎn)價格，必定是某一時點的價格，而并非只是一個純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，必須明確估價時點。否則，在估價過程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進(jìn)行，其估價也將毫無意義。 （4）明確估價日期 估價日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價的作業(yè)日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期，因為，估價作業(yè)日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。 3、簽訂估價合同 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，估價方與委托估價方應(yīng)簽訂委托估價合同或協(xié)議。 4、擬訂估價作業(yè)方案 為保證估價工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價方應(yīng)及時擬定合理的估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；預(yù)計所用的時間、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 5、搜集、整理估價所需資料 估價資料是為應(yīng)用估價方法、作出估價結(jié)論及撰寫估價報告書提供依據(jù)的，因此，估價資料是否全面、真實、詳細(xì)直接關(guān)系到估價結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面： （1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。 （2）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等； （3）類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料； （4）反映估價對象狀況的資料。 收集估價資料，其來源主要有： （1）委托估價方； （2）實地勘察； （3）政府有關(guān)部門； （4）房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機構(gòu)； （5）有關(guān)當(dāng)事人； （6）專業(yè)性刊物。 6、實地查勘估價對象 實地查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實地考察，以便對委估房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。 通常，委托估價方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中，估價人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘后，實地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實地查勘記錄”上簽字，并注明實地查勘日期。 7、選定估價方法計算 在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價對象、估價目的和資料的詳實程度，就可正式確定采用的估價方法，然后，采用相應(yīng)的估價方法進(jìn)行具體計算。 8、確定估價結(jié)果 估價結(jié)果的確定過程，是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進(jìn)行估價的，因此，用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，其計算結(jié)果很自然不會相同。估價人員應(yīng)對這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定終估價額。 9、撰寫估價報告 估價人員在確定了終的估價額后，應(yīng)撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)履行委托估價合同的成果，也是估價機構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時又是房地產(chǎn)估價管理部門對估價機構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。 二、離婚房產(chǎn)如何評估價格 1、房產(chǎn)評估是按房屋總值來計算 2、若該房屋是僅有的住房，法院是不會支持出售或拍賣房產(chǎn)的，因為基本的住房需求，必須得到保障，離婚時一般均等分割，分割時應(yīng)按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。 如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。 比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款等于30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨償還剩余的貸款本金及利息。 三、離婚時房屋評估怎樣收費 1、房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制，每宗房地產(chǎn)價格評估收費不足300元的，按300元收取。 2、為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價格評估，評估機構(gòu)按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的50%計收評估費，清產(chǎn)核資中的土地價格評估，按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的30%計收評估費。 3、普通咨詢報告，每份收費300-1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。 4、房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收，房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累進(jìn)計收： 500萬元以下2.5% 501-2000萬元2% 2001-5000萬元 1.5% 5001-10000萬元 1% 10001萬元以上 0.5% 實行代理的高收費標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8%。 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費標(biāo)準(zhǔn)。 一般按照當(dāng)?shù)氐?a href=fangchan/>房產(chǎn)發(fā)展情況，選擇計算方式，并進(jìn)行實地考察等進(jìn)行評估，然后再根據(jù)相關(guān)的程序進(jìn)行房產(chǎn)的辦理，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r值，評估結(jié)果也會有所的變動。