農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否合法？ 我們知道對于國有土地，在公民通過合法的方式獲得一定面積的土地使用權(quán)之后，可以憑借自己的意愿，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村村民也會將農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，農(nóng)村土地的性質(zhì)是比較特殊的，一般不能進(jìn)行裝讓，但是對于那些農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的行為是否合法? 一、農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合法嗎? 農(nóng)村土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但是需要符合一定的條件。 1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)只可以在本村沒有宅基地家庭之間才能轉(zhuǎn)讓，并且要到鄉(xiāng)政府申請，縣政府審核，最后鄉(xiāng)政府下發(fā)相關(guān)文件的時候轉(zhuǎn)讓才是合法的。相反如果沒有經(jīng)過申請就私自轉(zhuǎn)讓的是不合法的。 2.擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的是不合法的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。 3.家庭聯(lián)產(chǎn)承包耕地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須要經(jīng)過村委會建立檔案，才是合法的，如果沒有去村委會建立檔案就是不合法的，屬于私自交易。 《土地管理法》第七十四條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 二、什么是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法和有效，應(yīng)從土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、位置、轉(zhuǎn)讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權(quán)利和義務(wù)等方面加以探討。 三、應(yīng)實際了解土地使用權(quán)的性質(zhì) 使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。只有國有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場，即出售、交換和贈與。但也應(yīng)了解屬國有出讓土地使用權(quán)還是國有劃撥土地使用權(quán)。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批準(zhǔn)權(quán)的省人民政府批準(zhǔn)，并補交地價款。出讓土地并非一定能夠轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉(zhuǎn)讓。出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)分清是否改變了轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)性質(zhì)。 四、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用工注意的事項有哪些? 1、應(yīng)了解土地使用權(quán)的用途 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以下簡稱《條例》規(guī)定“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如土地使用者取得土地使用權(quán)時屬工業(yè)用地，實際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。再有受讓人和轉(zhuǎn)讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業(yè)用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標(biāo)拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數(shù)的土地已按城市建設(shè)規(guī)劃或集鎮(zhèn)規(guī)劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業(yè)，但在轉(zhuǎn)讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產(chǎn)就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產(chǎn)流失。 2、應(yīng)了解土地使用權(quán)的位置 影響土地價格的因素一般分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎(chǔ)，而區(qū)域因素對土地的價格產(chǎn)生決定性的影響，主要是指土地所處地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應(yīng)根據(jù)不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。 3、應(yīng)了解原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務(wù)，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容 因為即使最后的土地受讓人是否愿意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權(quán)利和義務(wù)，在土地經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓后仍完完全全地轉(zhuǎn)移其最后的受讓人。《條例》規(guī)定：”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。因此，最后的土地受讓人應(yīng)了解原土地出讓合同中及其附件記載的權(quán)利和義務(wù)。 4、應(yīng)了解土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計的要點 包括土地的用途、建筑密度、容積率及公共配套設(shè)施的要求。因為根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，各地塊的用地功能、建筑密度、容積率及公共配套設(shè)施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計要點決定了土地的利用率、開發(fā)建設(shè)成本及利潤的大小。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，受讓人應(yīng)當(dāng)綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本風(fēng)險和投資回報。 5、應(yīng)了解土地的轉(zhuǎn)讓年限 《條例》規(guī)定“土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受讓人應(yīng)當(dāng)明確轉(zhuǎn)讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規(guī)定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應(yīng)重新簽訂出讓合同，根據(jù)實際土地使用情況確定其土地使用權(quán)的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。 6、應(yīng)弄清土地使用權(quán)是否有禁止性和限制性 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定; 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定條件的; (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (三)依法收回土地使用權(quán)的; (四)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的; (五)權(quán)屬有爭議的; (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的; (七)法律、法規(guī)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 因國家的公共建設(shè)需要或進(jìn)行舊城改造時對原土地使用者的使用權(quán)證書，政府應(yīng)及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權(quán)證書作為土地?fù)碛姓叩暮戏☉{證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對于有共有使用權(quán)，在辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記過程中，土管人員應(yīng)深入現(xiàn)場調(diào)查，征得共有權(quán)人的同意并出具書面證件，不能隨意給其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 注：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在了解以上幾個問題的同時，還應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商一致并簽字蓋章確認(rèn)后，只能說明轉(zhuǎn)讓行為的完成。而轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同經(jīng)有權(quán)機關(guān)審查符合轉(zhuǎn)讓條件并依法履行審批手續(xù)只是說明轉(zhuǎn)讓行為生效。只有轉(zhuǎn)讓雙方辦理土地權(quán)屬登記，才說明轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移并合法有效。 根據(jù)以上信息我們可以知道，農(nóng)村土地只有在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓才是合法的，對于那些將農(nóng)村土地租賃、轉(zhuǎn)讓甚至與他人進(jìn)行買賣的行為都是屬于違法行為，都是會受到相應(yīng)的處罰的，且不會發(fā)生法律效力，這也是由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地性質(zhì)比較特殊所決定的。