回遷房就是開發(fā)商征收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由開發(fā)商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，而市面上也存在買賣回遷房的情況，不得不說購買回遷房會存在一定的風險，那到底買回遷房有什么風險呢?下文中我們?yōu)槟阕鲈敿毥獯稹? 一、回遷房與商品房的區(qū)別 1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。 2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。 另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。 二、回遷房能否買賣 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 1、業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。 2、業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 三、購買回遷房的手續(xù) 購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的，手續(xù)如下： 1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款; 2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票; 3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù); 4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅; 5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。 四、買回遷房有什么風險 回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，因此應注意以下事項： 1、回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權證書。 2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實; 3、確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。 4、查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。 5、如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款。 6、要買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。 通過上文的分析介紹，相信您對買回遷房有什么風險這個問題已經(jīng)有所了解了吧。其實回遷房與商品房之間還是存在一定區(qū)別的，但在交易的時候回遷房也是可以像商品房那樣正常上市交易的，不過此時購房者也需要注意其中可能產(chǎn)生的風險，避免給自身利益造成損失。