房地產(chǎn)公司法律問題有哪些？ 中國人民都信奉有房有家的理念，認為房子是生活的保障，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國一個非常重要的產(chǎn)業(yè)，也是利潤極高的產(chǎn)業(yè)。但是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中也會存在一些法律問題和法律風險。那么你知道房地產(chǎn)公司法律問題有哪些嗎？接下來讓我們一起通過本文來了解一下吧。 一、建立房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范機制 盡管多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意各種法律風險真的發(fā)生，但任何一個房地產(chǎn)企業(yè)，只要在房地產(chǎn)市場中運作，就會毫無例外的面對各種法律風險，不管企業(yè)意識到還是意識不到，要有效地、切實地分解和抗御法律風險，就必須建立一種機制以提高行為的規(guī)范性，將法律風險的發(fā)生降低到最小限度，防患于未然，直至杜絕法律風險的發(fā)生。 （一）房地產(chǎn)項目的合法性問題 這是房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)要受到法律保護，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權；二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)；三有該項目已經(jīng)主管部門的行政批準。具備了以上條件，則可以說明該房地產(chǎn)項目的主體是合法的，受法律保護。當然，實際上，光看以上幾個方面是遠遠不夠的，比如，經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項目用途、項目的規(guī)劃設計參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可，則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權證。就算可以獲得政府的最終認可，那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規(guī)劃設計參數(shù)，并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設強制性標準，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。 房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險，是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所實施的行為產(chǎn)生的、可預見的或難以預見的造成與法律相悖或觸犯法律的可能。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風險的有效措施是建立法律風險防范機制，即依靠企業(yè)自覺的、有效的和系統(tǒng)的管理機制，對整個房地產(chǎn)開發(fā)各階段設防，全過程把關，把開發(fā)運作中可能會遇到的各種法律風險一一避免和消除在操作過程中。 房地產(chǎn)開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、租賃、按揭抵押（即房地產(chǎn)抵押貸款）、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤。 （二）法律風險主要表現(xiàn)： 1、土地受讓階段的風險，主要因土地受讓等引起的糾紛； 2、成立項目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯(lián)建、合作產(chǎn)生的糾紛； 3、房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產(chǎn)生的糾紛； 4、前期開發(fā)階段，與建設承包商產(chǎn)生的糾紛、因規(guī)劃、設計、公攤面積等引發(fā)的糾紛以及因項目抵押引起的法律風險； 5、房屋銷售階段，主要有因認購、預付款發(fā)生的糾紛、房款按揭還貸糾紛； 6、接管驗收及收樓后后期管理期間發(fā)生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期辦理產(chǎn)權證引起的糾紛、因房屋質(zhì)量問題引起的糾紛、與建設公司工程保修發(fā)生的糾紛等。 房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，在這個過程中，每一階段、每一個環(huán)節(jié)的事先把關至關重要，要從源頭和流程上解決疏漏和失誤，實現(xiàn)開發(fā)行為的規(guī)范運作。 以前很多開發(fā)企業(yè)不重視法律風險的事前控制，往往在發(fā)生了法律糾紛，到了訴訟的時候才意識到問題的嚴重性。現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取事前預防和事后控制兩手抓的策略，更側(cè)重于在項目介入之初就進行法律風險的事前防范。 二、法律風險的防范 1、建立完善的項目運作體系。 項目的可行性報告、公司設立的依據(jù)、前期的各種報建手續(xù)、各項工作流程等等都要規(guī)范，形成體系，符合國家相關法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。 2、建立企業(yè)內(nèi)部完善的合同管理體系。 合同是一個企業(yè)對外經(jīng)濟往來的最重要的載體，事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都和合同及相關法律文件的不規(guī)范、不嚴謹甚至不合法有關。建立完善的合同管理體系，需要從以下幾個方面著手： （1）完善對合作對方履約信用和能力的審查機制 （2）完善對合同的定價管理機制，嚴格執(zhí)行招投標、審核價制度 （3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循 （4）制作公司自用的各種規(guī)范性的示范固定合同文本 （5）對公司管理人員及相關經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運作的專業(yè)培訓 （6）建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護機制和辦法 3、培養(yǎng)企業(yè)每位成員都具有法律風險防范意識。 企業(yè)的每位成員尤其是高層管理人員及核心業(yè)務人員必須認真學習、研究與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，時刻關注并學習和研究新的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件。 4、外聘專業(yè)律師事務所作為顧問單位，內(nèi)設企業(yè)內(nèi)部法務工作人員。 通過內(nèi)外法務的相互配合，可以快速、高效地解決問題。兩者各有側(cè)重，律師事務所側(cè)重于解決企業(yè)的重大事項、危機處理、重大訴訟等；企業(yè)法務則側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部的日常法律事務處理，同時，作為企業(yè)和律師事務所的工作對接人，和律師事務所相互配合，形成內(nèi)外法務雙險機制。 我們也經(jīng)常碰到這樣的條款：一方違約，應承擔另一方的所有經(jīng)濟損失。這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會陷入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去。再如，如果合同中沒有約定預期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預期保障自己的利益。在這里我們只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。應該說，投資房地產(chǎn)是一項高風險高收益的項目。而這高風險，很大程度上取決于法律風險，法律風險又是通過合同條款的是否詳細和完備體現(xiàn)出來。 通過本文我們可以知道，房地產(chǎn)公司法律問題主要包括房地產(chǎn)項目的合理合法性、內(nèi)部管理體系、法律風險性等情形，一般來說，內(nèi)部管理是比較容易控制的，可以從員工的素質(zhì)入手，聘請具有專門業(yè)務的人員為公司添利。