二手房顧名思義就是別人住過(guò)的房子，在買賣二手房的時(shí)候，它的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于新房來(lái)講還要高一些，因此，提前了解買賣二手房
合同的訂立程序，有助于維護(hù)你的合法權(quán)益。下面，為你介紹了相關(guān)的知識(shí)，希望對(duì)你有所幫助。
一、二手房
合同訂立的程序是怎樣的
1、買方咨詢;
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽
合同;
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣
合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣
合同。
3、辦理過(guò)戶;
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、交易過(guò)戶之立契;
房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5、繳納稅費(fèi);
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù);
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
二、二手房交易應(yīng)該注意什么
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰;
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣
合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣
合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
2、土地情況是否清晰;
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
3、房屋手續(xù)是否齊全;
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有
房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有
房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有
房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
4、交易房屋是否在租;
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看
房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的
房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買賣
合同不能對(duì)抗在先成立的租賃
合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。在買賣二手房時(shí)，購(gòu)房人一定要看賣房人有沒(méi)有權(quán)利處置該房，還要讓賣房人結(jié)清房屋的水電氣費(fèi)，以免對(duì)購(gòu)房人的后期入住產(chǎn)生影響。要是你還有不明白的地方，不妨來(lái)電咨詢網(wǎng)站的專業(yè)律師，讓他們?yōu)槟愦鹨山饣蟆?
