買賣不破租賃的意思是租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不影響租賃的法律效力。但是現(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)買賣不破租賃的糾紛，所有權(quán)轉(zhuǎn)移后很多人認(rèn)為租賃關(guān)系不存在了。所以，我們?cè)谙挛臑槟治鲑I賣不破租賃案例，希望對(duì)您有所幫助。 【案情】 甲公司(破產(chǎn)企業(yè))與乙公司(承租方)于2008年簽訂一份租賃合同，合同約定：乙方承租甲方四層辦公樓，租期為10年，租金每年100000元，付款方式為每年一月份繳納當(dāng)年租金，違約責(zé)任為：甲方或乙方單方面解除合同的，向另一方支付30萬元違約金，但未約定解除合同的情形。后甲方因資不抵債被人民法院依法宣告破產(chǎn)，甲公司名下辦公樓被依法拍賣，丙公司(現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人)通過競(jìng)拍取得該房屋所有權(quán)。丙公司要求與乙公司解除租賃合同，但乙公司以“買賣不破租賃”抗辯，拒絕解除合同，要求丙公司繼續(xù)履行合同，后經(jīng)人民法院調(diào)解未果?，F(xiàn)通過三個(gè)方面分析保障丙公司權(quán)益的有效途徑。 一、對(duì)抗“買賣不破租賃”原則的可行性。 1、私有房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。 2、《民法典》第七百二十五條 【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 3、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 4、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，…” 5、《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：因出賣、贈(zèng)與、繼承及企業(yè)破產(chǎn)、兼并、合并等原因使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移他人時(shí)，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同。 根據(jù)現(xiàn)有法律、司解和地方規(guī)章，“買賣不破租賃”原則的適用范圍應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)破產(chǎn)拍賣在內(nèi)的所有權(quán)變動(dòng)等方式。 二、拍賣程序有無瑕疵。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》第十八條第二款規(guī)定：拍賣人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵。 第二十七條規(guī)定：委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵。 第三十五條規(guī)定：競(jìng)買人有權(quán)了解拍賣標(biāo)的的瑕疵，有權(quán)查驗(yàn)拍賣標(biāo)的和查閱有關(guān)拍賣資料。 第六十一條規(guī)定：拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償;屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因拍賣標(biāo)的存在瑕疵未聲明的，請(qǐng)求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害之日起計(jì)算。 據(jù)此可知，如果拍賣機(jī)構(gòu)未向競(jìng)買人履行標(biāo)的物瑕疵告知義務(wù)，或義務(wù)履行不完全，因此造成買受人利益損失的，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，如果拍賣機(jī)構(gòu)未告知拍賣標(biāo)的上存在租賃關(guān)系等權(quán)利瑕疵，或告知不完全，則丙公司有權(quán)向拍賣機(jī)構(gòu)主張賠償。 三、從租賃合同內(nèi)容及相關(guān)法律考慮丙公司單方解除合同的可行性。 根據(jù)當(dāng)事人介紹，該合同條款較少，違約責(zé)任約定不詳盡，且未規(guī)定當(dāng)事人解除合同的約定情形，故依據(jù)合同可能難以達(dá)到單方解除合同的目的，而且有可能面臨巨額的違約金賠償。故可以依照法律、規(guī)章等賦予的法定解除權(quán)通過創(chuàng)造條件從而達(dá)到該目的。 《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償; (一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的; (二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的; (三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的; (四)拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的; (五)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的; (六)租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的; (七)故意損壞承租房屋的; (八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 《民法典》第五百六十三條 【合同法定解除】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (二)在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù); (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; (四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (五)法律規(guī)定的其他情形。 以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。 第七百一十六條 【承租人對(duì)租賃物轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第七百二十二條 【承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果】承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 首先，建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定與《民法典》第七百二十二條的規(guī)定存在不一致情形，前者規(guī)定了承租人拖欠租金達(dá)到六個(gè)月以上出租人方可解除合同，而后者規(guī)定只要承租人拖欠租金而出租人又給予其合理履行期限，承租人仍不履行義務(wù)的，出租人即可單方解除合同。兩種不同規(guī)定對(duì)出租人行使解除權(quán)造成的影響是有明顯不同的，因?yàn)榱鶄€(gè)月是固定期限，只要承租人拖欠房租不滿六個(gè)月，出租人就不可以解除合同。但合理期限即出租人只要給予承租人能夠在一般情況下皆能履行的期限即可，這個(gè)期限甚至可以是三五天。至于具體應(yīng)如何適用法律，可依據(jù)上位法優(yōu)于下位法、新法優(yōu)于舊法的原則選擇法律適用。《民法典》位階高于《城市房屋租賃管理辦法》，且前者頒布時(shí)間較后者晚，故應(yīng)適用《民法典》關(guān)于出租人因承租人遲延履行義務(wù)而解除合同的規(guī)定。依據(jù)《民法典》第七百二十二條規(guī)定，本案中丙公司可待乙公司超過合同約定的交納租金期限后，發(fā)出催告函，若乙公司在催告期限內(nèi)仍未履行，丙公司即可向乙公司發(fā)出解除合同通知書，從而解除合同。若乙公司有所戒備，也可考慮非常規(guī)手段迫使解除合同的條件成就。 如果您在實(shí)踐中發(fā)生這樣的糾紛，一定要及時(shí)采取法律措施解決，租賃物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不影響租賃的效力。若給租客造成了損失，租客可以要求賠償。若需要法律幫助，我們建議登陸網(wǎng)站找專業(yè)律師服務(wù)。