江寧區(qū)房產(chǎn)律師提供土地法、房產(chǎn)法、工程建設(shè)法等建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律服務(wù),專注于江寧區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律研究,解決南京市江寧區(qū)的房屋購(gòu)買、二手房轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償、房屋權(quán)屬糾紛等房地產(chǎn)法律問(wèn)題。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談房地產(chǎn)糾紛案件的舉證
    　　一、房屋確權(quán)的證明 1.確認(rèn)房產(chǎn)，應(yīng)提供土地房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈(zèng)等證明。 2.建房申請(qǐng)、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件等證據(jù)。 3.確認(rèn)房產(chǎn).有，應(yīng)提供.同投資建造、翻建、繼承、受贈(zèng)，.同投資購(gòu)買的證據(jù)。
        二、房屋分析的證明 1.房屋產(chǎn)權(quán)證明以及.有財(cái)產(chǎn)形成（.同投資建造、購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等）的證據(jù).。 2.對(duì)所主張分析的房產(chǎn)使用、管理、收益的情況及證據(jù)三、房產(chǎn)買賣的證明 1.房屋買賣，應(yīng)提供買賣房屋的契約；已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)出具產(chǎn)權(quán)憑證。 2.房屋買賣雙方收、付房款的證據(jù)；有證人證明的，就提供證人（包括證人的姓名、地址及證人與當(dāng)事人..）名單）.。 3.房屋買賣后房屋交付情況的證明 4.出賣.有房屋的，江寧房產(chǎn)律師建議，應(yīng)提供其他.有人同意的證明及有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)者（.有人、房客等）放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證據(jù).。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談承租人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
        承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買租賃物的權(quán)利.。江寧房產(chǎn)律師認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購(gòu)買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律..不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。
        根據(jù)合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”和《最高人民.關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》..百一十八條“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。江寧房產(chǎn)律師指出，在我國(guó)目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖有上述相關(guān)的規(guī)定，但規(guī)定仍過(guò)于籠統(tǒng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃（包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃）已與現(xiàn)實(shí)生活形成了密不可分的整體.。因此，江寧房產(chǎn)律師認(rèn)為有必要對(duì)該承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作一些法律上的探討.。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談商品房買賣合同的簽訂
    　　根據(jù)開發(fā)商的商品房預(yù)售慣例，在商品房預(yù)售時(shí)一般要求購(gòu)房者先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書或意向書，并交納一定數(shù)額的定金或訂金，并要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同.。
        1，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書或意向書
    　 開發(fā)商在樓盤銷售時(shí)往往要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書，關(guān)于該認(rèn)購(gòu)書或意向書的性質(zhì)，從合同法的角度書起當(dāng)然是合同，當(dāng)其是否構(gòu)成《商品房買賣合同》組成部分，江寧房產(chǎn)律師建議，一要看該認(rèn)購(gòu)書或意向書的具體約定，江寧房產(chǎn)律師建議，二要看該認(rèn)購(gòu)書或意向書約定的內(nèi)容是否具備或包括了《商品房買賣合同》的主要條款.。開發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書的時(shí)候往往要求購(gòu)房者交納一筆錢，這筆錢在這里我之所以稱其為“錢”是因?yàn)樵趯?shí)踐中起稱呼千奇百怪，除叫定金、訂金、預(yù)付款的之外還有叫意向金、擔(dān)保金、押金、保證金等等.。江寧房產(chǎn)律師需要說(shuō)明的是，這筆錢不論開發(fā)商稱呼其為什么，只要沒(méi)有明確為“定金”（或未依法律上對(duì)定金含義闡釋的文字加以說(shuō)明）就不產(chǎn)生定金的法律后果.。
    　　定金與訂金歲一字之差但有很大的區(qū)別：定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的.。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失.。換句話說(shuō)，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金.。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。江寧房產(chǎn)律師提示，訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽定合同的情況下，不存在雙倍返還問(wèn)題。作為購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書之前應(yīng)當(dāng)正確理解定金和訂金的區(qū)別。
    　 需要提醒購(gòu)房者一個(gè)容易忽視的問(wèn)題，開發(fā)商與購(gòu)房者無(wú)論是簽訂認(rèn)購(gòu)書還是意向書，只要約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，并以買賣商品房為合同實(shí)現(xiàn)的目的，不管是否實(shí)際收取購(gòu)房人的款項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是商品房的銷售行為，也就是說(shuō)該行為必須在開發(fā)商取得房屋的銷售條件后方可進(jìn)行.。在實(shí)踐中，江寧房產(chǎn)律師指出，有些開發(fā)商在尚不具備房屋銷售條件的情況下“打擦邊球”，先與購(gòu)房者簽訂簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書，在具備銷售條件是立即簽訂商品房買賣合同的做法是非法的。
    　　2，審查合同文本
    　　　在審查合同文本之前，必須弄明白簽署的正式合同文本與認(rèn)購(gòu)書或意向書乃至開發(fā)商的宣傳資料等的..。認(rèn)購(gòu)書和意向書可以約定成為合同的組成部分，也可以約定在商品房買賣合同簽訂之后以簽訂的合同為準(zhǔn)。關(guān)于商品房的銷售廣告和宣傳資料，《最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，只要廣告或宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同的組成部分。
    　　　根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家推薦使用的格式合同文本.。江寧房產(chǎn)律師建議，在對(duì)推薦使用的格式合同文本也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查。在一份商品房買賣合同中，至少應(yīng)當(dāng)明確以下十個(gè)內(nèi)容：（1）用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付時(shí)間；（2）總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（3）建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和分?jǐn)偛课环謩e標(biāo)明；（4）商品房的銷售方式（預(yù)售或現(xiàn)房銷售）；（5）商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)的責(zé)任；（6）發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定；（7）關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任；（8）物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任；（9）合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式；（10）違約責(zé)任。
    　　 3.關(guān)于合同面積的約定
    　　 預(yù)售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)圖紙測(cè)算出來(lái)的，與實(shí)際交付的商品房面積可能存在一定的差異.。但房屋建筑面積的誤差，不應(yīng)超過(guò)正負(fù)3％。房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積＋公.分?jǐn)偯娣e。如果公.分?jǐn)偯娣e增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任；江寧房產(chǎn)律師指出，對(duì)購(gòu)房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分?jǐn)偂Ｒ蚨瓕幏慨a(chǎn)律師建議，在合同中  規(guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更.。　　
        4.房屋交付的約定
    　　　關(guān)于房期房的交付，  約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前的格式合同中僅規(guī)定了四種標(biāo)準(zhǔn)：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格.。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件.。這四種標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)取得一定的證明文件，但驗(yàn)收部門不可能對(duì)每套房子都進(jìn)行驗(yàn)收，只能通過(guò)抽查方式進(jìn)行，難免會(huì)有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問(wèn)題，這就涉及到該種房屋是否視為交付？作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準(zhǔn)文件，當(dāng)然認(rèn)為符合交付條件；但對(duì)客戶來(lái)講，自己的房子存在問(wèn)題，肯定不算交房；開發(fā)商什么時(shí)候符合條件，什么時(shí)候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對(duì)精裝修的房產(chǎn)，存在問(wèn)題的概率越大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無(wú)法解決.。因此，江寧房產(chǎn)律師認(rèn)為，無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是客戶來(lái)講，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔(dān)責(zé)任的方式都是非常有利的.。存在問(wèn)題的房屋如果視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，而不需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；存在問(wèn)題的房屋不視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過(guò)一定的天數(shù)，則客戶可以行使退房權(quán)。
    　  5，購(gòu)房者稅費(fèi)的繳納
    　　購(gòu)住房的單位和個(gè)人，到房屋土地管理局辦理買賣手續(xù)時(shí)須交納的稅費(fèi).四項(xiàng).。印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，商品房買賣雙方各交納金額萬(wàn)分之五的印花稅.。買賣手續(xù)費(fèi)：住房改革中單位出售的公有住房首次轉(zhuǎn)讓買賣雙方按房屋實(shí)際售價(jià)繳納5%的綜合稅費(fèi)；商品房買賣，買方繳1%的手續(xù)費(fèi)；私房買賣賣方繳納0.9%的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。契稅：向所在單位或住房產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買公有住宅樓房按住房制度改革規(guī)定辦理的，..購(gòu)買公有住宅樓房，免征契稅；個(gè)人購(gòu)買社會(huì)上開發(fā)企業(yè)出售的商品房，則應(yīng)按規(guī)定照章交納契稅；其他情況是按《契稅暫行條例》，房屋買賣由買方交納房?jī)r(jià)款的契稅.。房屋所有權(quán)登記費(fèi)：辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)和印花稅.。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：（買方）0.4%，房屋所有權(quán)證工本費(fèi)每證收費(fèi)10元，房屋.有權(quán)證，每證收費(fèi)10元，印花稅每證5元。
     　 購(gòu)房者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的稅費(fèi)如下：首先，在交易過(guò)程中需要繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：契稅：買方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。買賣手續(xù)費(fèi)：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元.。印花稅：買方房?jī)r(jià)款的0.5 .。公.維修基金：購(gòu)房款的2%。其次，在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需要繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元。房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。印花稅：每件5元.。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談房地產(chǎn)中介的欺騙伎倆
    　　1、利用“房托”欺騙消費(fèi)者
    　　消費(fèi)者與中介公司取得聯(lián)系后，公司的業(yè)務(wù)人員通常都會(huì)謊稱：“我們正好有你所需要的房屋，只要你來(lái)公司辦妥相關(guān)手續(xù)，即可帶你去看房.。”但手續(xù)辦妥后常常因“房主不在家”看不到房。即使消費(fèi)者已經(jīng)辦妥租房手續(xù)，簽完租房合同，交清租房定金后，還會(huì)出現(xiàn)種種花招.。千方百計(jì)拖延時(shí)間，采取“肥的拖瘦，瘦的拖死”的手段，直到把消費(fèi)者拖得耽誤不起時(shí)間，花費(fèi)不起精力，筋疲力盡，放棄退款要求，才肯罷休.。
    　　2、在協(xié)議書上設(shè)圈套，誘導(dǎo)消費(fèi)者上鉤
    　　在協(xié)議書中一般都寫明：禁止租房者和房主私下聯(lián)系，否則視為違約。但是業(yè)務(wù)人員卻故意說(shuō)：“我已和房主談妥，我給你聯(lián)系電話，請(qǐng)你直接聯(lián)系!”或者當(dāng)著房主的面謊稱有急事，“你們協(xié)商具體租房事宜吧.。”事后卻反咬一口，以“你已違約在先”為由，不再退回押金。
        3、超范圍經(jīng)營(yíng)
    　　有相當(dāng)一部分房屋信息咨詢公司，雖有工商部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但不具備南京市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的資質(zhì)證書。此類公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是明確注明“免中介”的，只能進(jìn)行房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)，收取信息咨詢費(fèi)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)，不能收取房屋中介費(fèi)(看房押金等)，否則，就是超范圍經(jīng)營(yíng)，是不合法的，也是靠不住的.。
        4、異地經(jīng)營(yíng)
    　　所謂異地經(jīng)營(yíng)，就是經(jīng)營(yíng)地址與營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的地址不在一處，或者不在同一行政區(qū)內(nèi)，這也是不合法的。接受這種公司的中介服務(wù)，一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，調(diào)解時(shí)相互推委、扯皮，難度很大。
        5、無(wú)照經(jīng)營(yíng)
    　　此類“公司”往往帶有“游擊隊(duì)”性質(zhì)。租間房，裝個(gè)電話，打出廣告就可以開業(yè)了。能騙就騙，騙不下去時(shí)，換個(gè)地方接著騙.。經(jīng)常有消費(fèi)者反映，幾天前還在接業(yè)務(wù)，不到一周就人去樓空。接受這種服務(wù)的消費(fèi)者不僅租不成房，所交的全部費(fèi)用也無(wú)法追回。
        6、耍無(wú)賴，強(qiáng)取豪奪
    　　這種情況雖然為數(shù)不多，但也時(shí)有發(fā)生。如江寧大學(xué)城的一個(gè)外地學(xué)生，未租成房時(shí)，公司滿口答應(yīng)退回1500元押金。在這種情況下，他把協(xié)議和交款憑證交給公司經(jīng)理.。這位經(jīng)理竟當(dāng)面將憑證撕得粉碎，再以該學(xué)生拿不出證據(jù)為由拒不退回押金。這簡(jiǎn)直就是明搶!該學(xué)生據(jù)理力爭(zhēng)，卻受到公司人員的圍攻，甚至威脅對(duì)他動(dòng)武。萬(wàn)般無(wú)奈，他找到了江寧房產(chǎn)律師。面對(duì)這種情況，江寧房產(chǎn)律師非常氣憤，但是因?yàn)闆](méi)有證據(jù)，眼看弱者受欺，江寧房產(chǎn)律師也愛(ài)莫能助。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談購(gòu)房流程，明確目的五步走
    　　1.買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房?
    　　購(gòu)樓者(潛在業(yè)主)在購(gòu)樓前需要無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?江寧房產(chǎn)律師認(rèn)為，思考清這兩個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)多數(shù)購(gòu)樓者都有所幫助，大家知道買房前準(zhǔn)備的資金數(shù)額，決定了買房中的一切重要行為.。
    　　2.買房的心理準(zhǔn)備——你想把家安在什么地方?
    　　購(gòu)房者一般都有地域的偏好，東西南北中，購(gòu)房者需要反復(fù)思考的第二個(gè)問(wèn)題是：到底想把家安在什么地方?多數(shù)人在購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公.交通體系、路況和路程長(zhǎng)短。江寧房產(chǎn)律師提醒的是，購(gòu)房是長(zhǎng)期行為，購(gòu)樓前對(duì)交通狀況的考慮要預(yù)留工作變動(dòng)的充分余地.。在郊區(qū)購(gòu)房時(shí)還要注意樓盤與城市之間的交通情況，想必經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間堵車的人都有體會(huì).。

    　　買房第二步：了解樓市狀況
    　　1.買房的知識(shí)準(zhǔn)備——先讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專業(yè)人士.。
    　　對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)售購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)信息不對(duì)稱的市場(chǎng)，消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距，總會(huì)減少盲目購(gòu)買或者上當(dāng)購(gòu)買的機(jī)會(huì).。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購(gòu)買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以江寧房產(chǎn)律師建議，購(gòu)房者在準(zhǔn)備購(gòu)房之前更需要對(duì)樓市有所了解。

    　　2.買房的選擇準(zhǔn)備——查詢打聽情報(bào)與實(shí)地看盤.。
    　　這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)橘?gòu)房者要學(xué)的東西比較多，而且，購(gòu)房者在此期間所得知的信息，對(duì)是否買到滿意的房產(chǎn)至關(guān)重要.。江寧房產(chǎn)律師認(rèn)為，查詢和打聽情報(bào)不是漫無(wú)目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的樓書、報(bào)紙上的廣告，當(dāng)然不要忘了上網(wǎng)查查看……

    　　買房第三步：與開發(fā)商過(guò)招
    　　1.買房的最終抉擇——確定購(gòu)買目標(biāo)
    　　經(jīng)過(guò)深思熟慮之后，購(gòu)房者對(duì)幾個(gè)入圍樓盤進(jìn)行了篩選，在這個(gè)時(shí)候，千萬(wàn)要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”——房子終歸要自己和家人一起住的.。'
    　　選擇自己的房屋，首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有個(gè)通盤考慮.。一般來(lái)講，能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤位置  ，因?yàn)榫G化不僅是賞心悅目的景觀，它對(duì)隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。

    　　2.買房的談判階段——壓價(jià)與取得優(yōu)惠
    　　開發(fā)商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優(yōu)惠、折扣、造就搶購(gòu)態(tài)勢(shì)等.。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價(jià)格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧.。需要明白的是在廣州購(gòu)樓者能夠通過(guò)談判取得利益包括：銷售小姐手中2到3個(gè)百分點(diǎn)的折扣、煤氣/電話安裝費(fèi)、1到2年的管理費(fèi)、其他優(yōu)惠銷售贈(zèng)品等.。

    　　買房第四步：簽單與過(guò)戶
    　　1.買房的簽單階段——預(yù)售登記與合同
    　　與發(fā)展商簽合同時(shí)要千萬(wàn)小心，不妨詢問(wèn)一些法律方面的人士，要知道房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生多半是由于合同出現(xiàn)了問(wèn)題，合同沒(méi)簽好，今后的煩惱會(huì)像滔滔江水.。
    　　2.買房的實(shí)質(zhì)階段——交易與過(guò)戶
    　  契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易.。立契過(guò)戶是發(fā)展商和買房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。
    　　立契過(guò)戶應(yīng)該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時(shí)具有公證處的公證書)。

    　　買房第五步：驗(yàn)收與入住
    　　1.買房的收尾工作——驗(yàn)收與繳納稅費(fèi)
    　　拿到新房鑰匙先別高興，經(jīng)過(guò)驗(yàn)收才能入住。驗(yàn)收方面需要特別注意，首先要知道驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn)，還需要清楚不合格的房屋是否有權(quán)向開發(fā)商拒收，這個(gè)階段需要在..的指導(dǎo)下進(jìn)行。
    　　在辦理入住之前，購(gòu)樓者還需要交清合同款，辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在最后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時(shí)，要求簽訂物業(yè)管理公約.。
    　　2.買房的清理工作——裝修>裝修和入住
    　　裝修在購(gòu)房之中是個(gè)可有可無(wú)的過(guò)程，因?yàn)橛邢喈?dāng)購(gòu)房者購(gòu)買的是毛坯房，自己在找裝修公司進(jìn)行裝修，此時(shí)發(fā)生的糾紛和業(yè)務(wù)已和購(gòu)房沒(méi)有..。購(gòu)買基本裝修房屋的購(gòu)樓者需要在房屋的裝修的驗(yàn)收時(shí)倍加小心。

    ◆江寧房產(chǎn)律師談門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律規(guī)制
        最高人民.關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第七條之規(guī)定：“ 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民.可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易.慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的.慣做法。”
        據(jù)此，房屋門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以看作是這一領(lǐng)域或行業(yè)的交易.慣，當(dāng)事人應(yīng)該予以遵守。 但是江寧房產(chǎn)律師提示，必須警惕的是，在投資者逐利的過(guò)程中總免不了出現(xiàn)盲目追高的短視行為，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和必要的干預(yù)是不可或缺的.。
        為此，江寧房產(chǎn)律師建議：
        一是在立法上對(duì)門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)“虛高”現(xiàn)象予以限制。承租人經(jīng)出租人同意或者承租者有優(yōu)先承租權(quán)的，將租賃物轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)讓）給第三人的，對(duì)承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費(fèi)用，除設(shè)備現(xiàn)價(jià)值之外的其他費(fèi)用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。
        二是在審判實(shí)踐中要認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同是否有效，應(yīng)適用合同法中的關(guān)于合同轉(zhuǎn)租的條款.。如系雙方真實(shí)意思表示，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，一方要求返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的不予支持；如門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)超出了一年租金的一倍，可以認(rèn)為顯失公平，予以減少。。

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沒(méi)有公證的自書遺囑有法律效力嗎
    沒(méi)有公證的自書遺囑有法律效力嗎?沒(méi)有公證的自書遺囑有法律效力，自書遺囑就是不需要證人。自書遺囑本來(lái)就是有效合法遺囑的一種形式，效力僅次于公證遺囑。但是它有嚴(yán)格的格式要求，還要看它的內(nèi)容是否合法。1、遺囑是單方法律行為,即遺囑是基于遺囑人單方面的意思表示即可發(fā)生預(yù)期法律后果的法律行為。2、遺囑人必須具備完全民事行為能力，限制行為能力人和無(wú)民事行為能力人不具有遺囑能力，不能設(shè)立遺囑。3、設(shè)立遺囑不能進(jìn)行代理。遺囑的內(nèi)容必須是遺囑人的真實(shí)意思表示，應(yīng)由遺囑人本人親自作出，不能由他人代理。如是代書遺囑，也必須由本人在遺囑上.

情人欠錢不還沒(méi)欠條怎么辦
    情人欠錢不還沒(méi)欠條怎么辦?1、對(duì)于欠債不還的，可以選擇起訴，前提是有證據(jù)，并且在訴訟時(shí)效以內(nèi)。2、證據(jù)包括欠條、錄音、付款憑證等都可以，而且借據(jù)要是原始的，不能經(jīng)過(guò)任何的涂改或者復(fù)印等加工。3、注明還款日期的，訴訟時(shí)效從借條到期之日起兩年內(nèi);沒(méi)有還款日期的，隨時(shí)可以要求還款，從第一次追討之日起兩年內(nèi)就可以。4、法院判決后，如果對(duì)方不還可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)債務(wù)人惡意拖欠的還可以拘留。債務(wù)人去世的，可以從其遺產(chǎn)中進(jìn)行清償。訴訟時(shí)效規(guī)定：(一)從訴訟時(shí)效的角度看，如果借條注明了還款日期，那么訴訟時(shí)效就從還款日期的次日.

一、被繼承人去世后辦房屋繼承手續(xù)交錢嗎?
    一、被繼承人去世后辦房屋繼承手續(xù)交錢嗎?被繼承人去世后辦房屋繼承手續(xù)需要交錢，產(chǎn)生的收費(fèi)項(xiàng)目如下：1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;(不是必須公證)繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元。2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用;3、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)。由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。4、契稅法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。二、遺產(chǎn)房產(chǎn)過(guò)戶新政策是怎么規(guī)定的?1.

個(gè)人所得稅退稅需要多少時(shí)間
    個(gè)人所得稅退稅需要多少時(shí)間?按照目前的規(guī)定匯算清繳退稅的時(shí)間為從申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)到賬，特殊情況可延長(zhǎng)三十個(gè)工作日。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于辦理上年度個(gè)人所得稅綜合所得匯算清繳事項(xiàng)的公告》1、納稅人申請(qǐng)年度匯算退稅，應(yīng)當(dāng)提供其在中國(guó)境內(nèi)開設(shè)的符合條件的銀行賬戶。稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，按照國(guó)庫(kù)管理有關(guān)規(guī)定，在本公告第九條確定的接受年度匯算申報(bào)的稅務(wù)機(jī)關(guān)所在地(即匯算清繳地)就地辦理稅款退庫(kù)。納稅人未提供本人有效銀行賬戶，或者提供的信息資料有誤的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將通知納稅人更正，納稅人按要求更正后依法辦理退稅。2、為方便納稅人.

根據(jù)法律規(guī)定檢察院錄口供一般多久？
    根據(jù)法律規(guī)定檢察院錄口供一般多久?根據(jù)法律規(guī)定檢察院錄口供一般幾個(gè)小時(shí)時(shí)間不等，根據(jù)具體的案情的審理情況來(lái)進(jìn)行時(shí)間確定。審查起訴階段錄口供的次數(shù)是沒(méi)有規(guī)定的，檢察機(jī)關(guān)在審查提起公訴時(shí)，應(yīng)當(dāng)提審犯罪嫌疑人、被告人，對(duì)重要的證據(jù)可以復(fù)核。如果出現(xiàn)證據(jù)矛盾，在證據(jù)的采信上，應(yīng)當(dāng)盡可能予以排除，重點(diǎn)要查清是否有違法取證等程序違法行為存在，并要考慮各種相關(guān)證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，要互相印證。如果無(wú)法排除矛盾，應(yīng)當(dāng)以有利于被告人的證據(jù)為準(zhǔn)。口供在法律上稱為犯罪嫌疑人、被告人供述和辯解，也屬于證據(jù)的一種。不存在以那一次供述為準(zhǔn)的問(wèn)題，關(guān)鍵.

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