南京房產(chǎn)律師處理建筑房產(chǎn)疑難案件：二手房買賣、建筑工程合同、房產(chǎn)買賣、租賃、繼承等糾紛。

        南京房產(chǎn)律師解答房產(chǎn)糾紛南京律師咨詢，處理南京房產(chǎn)買賣、租賃、遺產(chǎn)繼承糾紛,辦理征收拆遷補償和房屋遺產(chǎn)繼承案件.。<{{intel}}>

    ☆南京房產(chǎn)律師以案說法：
        某建筑公司、某工程公司是否履行了雙方協(xié)議中約定的義務(wù)，是否存在違約行為及違約責任的確定問題.。
    某建筑公司在上西園185號地塊上已足額提供了相應(yīng)土地，無違約行為.。對于南京市房產(chǎn)局附加地塊上的土地，依據(jù)雙方當事人簽訂的《合作建設(shè)協(xié)議書》第四條約定，“駱駝巷擬建的C號樓約5000平方米”是某工程公司在駱駝巷門市部土地上擬建設(shè)還建給某建筑公司的房屋面積；《補充協(xié)議》又約定“由于乙方C號樓還建變更和設(shè)計改變等原因，乙方給甲方集中還建1號樓、2號樓全部面積及3號樓地下一層，還建面積按原合同執(zhí)行。”由于駱駝巷門市部土地為劃撥土地，所以涉及該塊土地的約定無效且某建筑公司亦沒有提供駱駝巷位置約定土地，某工程公司無法建設(shè)與還建，因此應(yīng)從某建筑公司約定所得17912平方米還建房屋中減去該5000平方米還建面積，某建筑公司應(yīng)得12912平方米還建房屋，該還建房屋按《補充協(xié)議》約定位置進行還建.。某工程公司于2006年10月20日已將l號樓（蘭州房地產(chǎn)測繪中心測定建筑面積10717.64平方米）房產(chǎn)已交付某建筑公司，目前剩余2194.36平方米還建房屋（以房產(chǎn)部門最終測量面積為準）尚未交付。根據(jù)目前2號樓及3號樓地下一層實際情況，剩余面積在2號樓集中返還。關(guān)于某建筑公司反訴請求要求某工程公司為其辦理全部還建房屋的產(chǎn)權(quán)證的問題，根據(jù)雙方當事人簽訂的《合作建設(shè)協(xié)議書》第七條某建筑公司所得建筑物房屋產(chǎn)權(quán)辦理的約定，某工程公司應(yīng)依法為某建筑公司辦理相應(yīng)還建房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。關(guān)于某建筑公司反訴請求判令某工程公司賠償因遲延交付房屋造成的損失882000元的問題，某建筑公司依照合同有效約定已提供了相應(yīng)土地<{{tjlytel}}>，某工程公司遲延交付部分約定還建房屋，應(yīng)承擔相應(yīng)賠償損失的違約責任，某建筑公司主張該違約責任比照還建房屋當?shù)厥袌鲎赓U行情予以計算的請求本院予以支持.。某建筑公司提供了其租金損失的計算說明，其主張自2006年10月9日至2011年6月8日（本次一審開庭），以同類地段房屋及經(jīng)營性地下室租賃市場均價<{{tjlytel}}>，每平方米月租金2.22元作為計算依據(jù).。某工程公司對租金的單價亦無異議.。經(jīng)審查，該價格符合本地市場房屋租賃價格，予以確認。某工程公司據(jù)此應(yīng)支付某建筑公司2194.36平方米還建房屋56個月遲延交付的損失，比照當?shù)厥袌鲎赓U價格予以計算，為270345.15元（2194.36平方米×2.2元×56個月）。故某建筑公司的該項反訴請求部分成立，某工程公司認為其不應(yīng)承擔遲延交付房屋責任的抗辯理由不能成立。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        某工程公司遲延交付施工圖紙的事實存在。具體情況為：合同約定某工程公司于2005年9月1日前提供5號樓施工圖，事實上于2006年4月9日會審5號樓施工圖（雙方均沒有提供交付圖紙時間），剔除冬季停工期，實際遲延交付約38天。合同約定某工程公司于2005年9月1日前提供6、7號樓基礎(chǔ)圖，在上一案中已查明，事實上“某工程公司于2006年5月10日給廣廈公司提供6、7號樓基礎(chǔ)圖，于2006年5月23日變更基礎(chǔ)圖”，以2006年5月23日計算，剔除冬季停工期，遲延交付約69天。合同約定2006年4月上旬提供6、7號樓施工圖<{{tjlytel}}>，事實上于2006年6月13日圖紙基本到位，實際遲延交付約63天。某工程公司遲延辦理施工手續(xù)的事實存在。具體情況為：合同約定某工程公司于開工前辦理施工所需證件、批件，事實上某工程公司于2006年9月3日將7號樓的《施工許可證》辦理給建盛公司，但廣廈公司此前已實際承建7號樓基礎(chǔ)工程和Q-Y軸主體工程；某工程公司于2006年9月13日將5、6號樓的《施工許可證》辦理給廣廈公司，遲延辦理約197天。廣廈公司提交的54份工程變更聯(lián)系單<{{tjlytel}}>，可以證明某工程公司工程變更頻繁。廣廈公司主張的在-5度氣溫下對基礎(chǔ)工程施工的證據(jù)不足.。因廣廈公司提供的內(nèi)蒙古氣象中心的《天氣憑證公證報告》，可以證明2005年10月17日海拉爾市的氣溫為-8.5度，2006年4月15日的氣溫為-10.3度，2006年10月15日的氣溫為-6.2度，但不能證明在此期間廣廈公司正在進行基礎(chǔ)施工.。
    關(guān)于某工程公司上述遲延交付施工圖紙、辦理施工手續(xù)、頻繁變更施工內(nèi)容，應(yīng)否扣除工期問題<{{tjlytel}}>.。一審經(jīng)審理查明，雙方在合同通用條款、專用條款已有明確約定，但廣廈公司在履行合同中對上述影響工期的因素沒有按照合同約定提出延期報告。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        雖然岳某某的房屋曾由其親屬用于經(jīng)營百貨店，但該房屋1997年重建之時，柳州市城市規(guī)劃局《私房建設(shè)工程規(guī)劃許可證》記載的建設(shè)項目名稱為“住房”，《建設(shè)工程規(guī)劃許可牌》則載明其住房為“私宅”。這充分表明了其原有的居住性質(zhì)。《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城市規(guī)劃法>辦法》第三十六條規(guī)定：“對建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更<{{tjlytel}}>.。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，并辦理變更手續(xù).。”岳某某重建房屋時，只申請取得柳州市規(guī)劃局批準的建設(shè)項目名稱為“住房”的私房建設(shè)工程規(guī)劃許可證，沒有辦理變更手續(xù)。《柳州市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定，“拆除的房屋性質(zhì)以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的內(nèi)容為依據(jù)。遇爭議時，以規(guī)劃管理部門批準建設(shè)該房屋的性質(zhì)用途為準.。”因此，雖然岳某某現(xiàn)持有的房產(chǎn)證附圖注明房屋為鋪面和倉庫<{{tjlytel}}>，但這不足以證明其房屋的實際性質(zhì).。附圖表明了當時房屋的用途，不能認為是重新確認了房屋性質(zhì)。故岳某某認為該房屋為非住宅性質(zhì)，請求按照非住宅進行回遷安置的理由不能成立，其訴訟請求應(yīng)予駁回.。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        南京某建筑公司述稱，建筑施工營業(yè)稅的納稅主體是建筑施工企業(yè)，不是房地產(chǎn)開發(fā)公司.。如果涉案工程沒有向稅務(wù)部門納稅，應(yīng)該由稅務(wù)部門向南京某建筑公司八分公司發(fā)出納稅通知書.。南京某建筑公司八分公司本身是一個領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、自負盈虧的分支機構(gòu)，有稅務(wù)登記證，是獨立的納稅主體。由于案涉工程款沒有付清，故沒有納稅。南京某建筑公司八分公司應(yīng)該在案涉工程款付清時，按照建筑施工營業(yè)稅3.4126%的稅率繳納營業(yè)稅.。象龍公司自己去開票的稅率高于建筑施工營業(yè)稅的稅率，是因為其拿不出工程的成本發(fā)票<{{tjlytel}}>，所以要承擔相應(yīng)的所得稅。施工企業(yè)承擔稅金，只能按法定的3.4126%的稅率計算.。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        簽訂購房合同的同時，蘭某某、黃培弟還與東方廣場公司、擔保方紅楓公司簽訂一份《租賃及委托經(jīng)營管理合同》。合同約定蘭某某將上述所購房產(chǎn)委托東方廣場公司經(jīng)營管理，裝潢工程按3000元／㎡包干價全權(quán)委托東方廣場公司進行，租賃期從該物業(yè)購房款匯入開發(fā)商指定賬戶后第二天開始，為期10年。租賃期內(nèi)蘭某某將該物業(yè)租賃給東方廣場公司。蘭某某授權(quán)東方廣場公司與紅楓公司辦理該物業(yè)的交接手續(xù)，該交接手續(xù)亦視為蘭某某與開發(fā)商、蘭某某與東方廣場公司的交驗手續(xù)。東方廣場公司每年分12次以現(xiàn)金形式向蘭某某支付租金<{{tjlytel}}>.。支付時間：每月底支付租金。支付標準：每年東方廣場公司應(yīng)按該物業(yè)購房價格＋裝潢費用總價的8％向蘭某某支付。東方廣場公司承諾委托經(jīng)營管理期開始后的前十年內(nèi)，每年廣場的公寓樓地上建筑及內(nèi)湖水上項目凈利潤如低于或等于按2003年12月的銀行按揭利率標準計算的按揭面積為74000平方米、按揭期限為20年的年還款額，則該凈利潤按比例分配給蘭某某<{{tjlytel}}>，東方廣場公司不參與分配；如凈利潤高于前述還款額，則超出部分按蘭某某30％、東方廣場公司70％的比例進行分配.。委托經(jīng)營管理期第10年后，按蘭某某30％、東方廣場公司70％的比例進行分<{{tjlytel}}>配。回購約定：廣場正式營業(yè)后第六年起至第二十年內(nèi)，如蘭某某欲將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓給東方廣場公司，東方廣場公司必須回購。第二十一年至土地使用年限截止之日，蘭某某若轉(zhuǎn)讓該物業(yè)所有權(quán)，同等條件下東方廣場公司有權(quán)優(yōu)先回購.。在合同有效期內(nèi)，東方廣場公司享有對該房屋的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，蘭某某不應(yīng)干預東方廣場公司與經(jīng)營人所簽的《酒店管理合同》、《裝潢合同》中的權(quán)利義務(wù)。合同還約定了各方其他權(quán)利義務(wù)。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        1、本案起訴已超過法定時限。某信托公司在執(zhí)行裁定上簽署的日期是2013年4月19日，在起訴狀上的日期為2013年5月11日，已經(jīng)超過了15日的起訴期限，因此應(yīng)駁回起訴.。2、紅楓公司與蘇卡蘭存在合法有效的房屋買賣關(guān)系。3、蘇卡蘭提出的執(zhí)行異議符合《最高人民關(guān)于人民民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定<{{tjlytel}}>.。蘇卡蘭在涉案房屋被查封前已經(jīng)與紅楓公司簽訂了房屋買賣合同，支付了全部價款，實際占用了房屋，且蘇卡蘭對涉案房屋未辦理過戶登記手續(xù)無過錯。因此，某信托公司的訴請缺乏依據(jù)，請求駁回某信托公司的訴訟請求。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        上訴稱，一、一審判決在認定包銷利潤上違反合同約定和法律規(guī)定.。B公司未完成《代理銷售合同》約定的房屋銷售面積和銷售額，無權(quán)獲得銷售差額利潤，故應(yīng)將收取A公司的銷售利潤予以返還<{{tjlytel}}>。二、一審判決A公司向B公司支付1252650元的易貨房屋銷售余款，無事實和法律依據(jù)。三、A公司不能按工程進度支付工程款，致使工程逾期導致遲延交房，這與B公司未按合同約定履行房屋包銷義務(wù)有直接的因果關(guān)系，B公司應(yīng)當對A公司支付逾期交房違約金承擔賠償責任。四、一審判決認定事實不清。1、一審判決在認定銷售差額利潤時，僅認定了相應(yīng)的銷售面積，沒有認定相應(yīng)的售房總價款和保底總價款，認定事實不清<{{tjlytel}}>。2、一審判決認定銷售差額利潤有五項，該五項差額利潤合計數(shù)僅為25243896.6元，據(jù)以判決的銷售差額利潤總數(shù)為35476249.6元，認定事實錯誤.。3、根據(jù)《代理銷售合同》第7.2條約定，只有按揭銀行批準發(fā)放按揭款后才支付銷售利潤。《寶島和椰城花園住宅、商鋪移交和銷售情況確認書》確認B公司直接銷售的住宅面積是20013.75平方米，其中銀行按揭未放款的住宅面積合計3632.22平方米，對該部分銷售面積不應(yīng)計算銷售利潤<{{tjlytel}}>.。4、一審判決確認B公司直接銷售商鋪面積為3866.02平方米，其中商鋪寶1D和寶E-504不在該銷售期限內(nèi).。另外，購商鋪者退房合計800.99平方米，應(yīng)予核減.。5、一審判決既沒有查明也沒有確認給施工單位售房、以房抵債售房和向個人售房的具體時間，也沒有查明與這些售房相對應(yīng)的B公司實際執(zhí)行的售房價格<{{tjlytel}}>，認定差額利潤事實不清。6、A公司從未在2006年3月份以后向B公司支付差額款，一審判決認定A公司在2007年1月8日向B公司支付差額款52萬元，事實錯誤。7、一審判決應(yīng)從2006年1月1日起就支付逾期付款的違約金，認定事實錯誤。綜上，請求二審判決：一、撤銷一審判決第一、二、三項；二、判令B公司返還已收取的24230737.86元銷售利潤；三、判令B公司賠償因其違約而給A公司造成的經(jīng)濟損失2661978元。本案訴訟費用由B公司承擔。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        本案雙方當事人合作開發(fā)“綠源小區(qū)”項目涉及的《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》應(yīng)當終止，方明通除收回實際投資款外，還可以按投資比例分配合作項目增值收益。故宏發(fā)公司除應(yīng)當償還方明通的項目投資款1920萬元外<{{tjlytel}}>，還應(yīng)償還方明通24%投資比例的合作項目增值收益2279.328萬元（9497.2萬元×24%＝2279.328萬元），共計4199.328萬元。此外，雖然“綠源小區(qū)”項目用地于2006年4月24日被依法吊銷《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2006年7月15日福州市人民政府（2006）189號《專題會議紀要》也決定收回該項目用地，但至2010年5月28日，福州市土地發(fā)展中心才與宏發(fā)公司簽訂《土地置換協(xié)議書》，2010年9月15日宏發(fā)公司支付《土地置換協(xié)議書》項下地塊差價款<{{tjlytel}}>，從而付清“府相居”項目地塊全部價款，故應(yīng)當認定2010年9月15日“綠源小區(qū)”項目價值14617.2萬元已全部實現(xiàn)并物化于宏發(fā)公司的“府相居”項目地塊中，宏發(fā)公司理應(yīng)自次日2010年9月16日起支付占用方明通對“綠源小區(qū)”項目投資款項及其增值收益4199.328萬元的利息。方明通請求宏發(fā)公司支付自2006年4月24日“綠源小區(qū)”項目地塊被依法吊銷《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之日起的利息，依據(jù)不足，不予支持.。

    ☆南京房產(chǎn)律師成功案例：
        關(guān)于本案是否超過訴訟時效的問題。王某某認為，自1985年案涉房屋買賣完成后至2006年吳某某的女兒吳娟提起訴訟，案件早過了訴訟時效.。對王某某的該主張，不予支持<{{tjlytel}}>。第一，王某某并無證據(jù)證明葛秀芹在提起訴訟兩年前即已知道案涉房屋已登記在劉明本名下，故無從計算訴訟時效的起算時間；第二，王某某有關(guān)訴訟時效的抗辯缺乏依據(jù)<{{tjlytel}}>.。根據(jù)《最高人民關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條：“當事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯，但對下列債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯的，人民不予支持”之規(guī)定，可知目前訴訟時效制度只適用于債權(quán)請求權(quán)，并不適用于物權(quán)請求權(quán)。吳娟一審的訴訟請求是確認案涉房屋歸其所有，該訴訟請求并非債權(quán)請求權(quán)，而是物權(quán)請求權(quán).。故王某某不能以超過訴訟時效為由抗辯的確權(quán)請求。.。

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打離婚官司的律師費是多少?
    打離婚官司的律師費是多少?離婚的律師費最低的是1000-2000元。按照雙方的財產(chǎn)多少，律師費也按比例收取，大概是在1%-2%左右。如果是二次訴訟，就得準備兩筆律師費用。起訴離婚的費用是交給法院，按有關(guān)規(guī)定，起訴離婚的費用一般由原告預交，敗訴方承擔。原告向法院起訴離婚，法院作出立案受理決定時，同時通知原告預交起訴離婚的費用，最后法院依“告預交，敗訴方承擔”的原則確定起訴離婚的費用承擔方和雙方責任的大小各自承擔的比例，如果訴訟費交繳后原告又撤訴，人民法院只退還訴訟費的50%。二、離婚訴訟的程序包括哪些?1、這一.

分居離婚需要的證據(jù) 能夠證據(jù)分居離婚的證據(jù)：
    分居離婚需要的證據(jù)能夠證據(jù)分居離婚的證據(jù)：1、一方在外居住的房屋租賃合同;2、雙方簽訂的夫妻分居書面協(xié)議，一定是要書面的，口頭協(xié)議必須對方承認;3、一方向另一方發(fā)出的書面分居文書，最好是用快件性質(zhì)郵寄，在備注欄里注明“分居”，并且保留郵寄憑證，從郵寄之日起到提起離婚期間屬于夫妻分居時間;4、雙方來往的書信、電子郵件等能證明雙方感情不和分居的事實;5、人證也可以，比如雙方都認識的朋友或者親戚，不過因為證人往往和為其作證的一方有利害關(guān)系及分居是夫妻“私事”，所以單獨的證人證言難為法院采信，要輔佐.

一般離婚官司需要打多久
    一般離婚官司需要打多久1、離婚官司一審：適用簡易程序?qū)徖淼模谙逓槿齻€月;適用普通程序?qū)徖淼牡谝粚徝袷掳讣谙逓榱鶄€月;有特殊情況需要延長的，經(jīng)本院院長批準，可以延長六個月，還需延長的，報請上一級人民法院批準，可以再延長三個月。《民事訴訟法》第一百六十一條?審限人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣瑧?yīng)當在立案之日起三個月內(nèi)審結(jié)。第一百四十九條?審限人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣瑧?yīng)當在立案之日起六個月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準，可以延長六個月;還需要延長的，報請上級人民法院批.

一、租房不到期押金能退嗎？
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在派出所打架怎么處理這種行為？
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