六合房產(chǎn)買賣律師

    

    

    
    買受人要學(xué)會(huì)根據(jù)所處的交易階段分析是“攻”還是“守”.。

    如果買受人剛與出賣人簽訂存量房屋買賣合同，僅支付幾萬(wàn)元定金，此時(shí)出賣人出現(xiàn)不配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)，買受人要學(xué)會(huì)“忍辱負(fù)重”，不管通過(guò)什么途徑，協(xié)商、居間人做工作等先勸服出賣人辦理網(wǎng)簽手續(xù).。為什么呢？首先，一旦辦理網(wǎng)簽，出賣人想再將房屋出售給第三人也無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)；其次，出賣人無(wú)法再將房屋進(jìn)行抵押.。在此階段，買受人通過(guò)與出賣人協(xié)商等也無(wú)法解決的，一定要盡快向.提起訴訟并申請(qǐng)保全，就該房屋申請(qǐng).查封.。該房屋一旦經(jīng)區(qū)縣房管局查封，將無(wú)法再進(jìn)行網(wǎng)簽或辦理抵押登記。

    如果網(wǎng)簽后出賣人反悔了，不配合買受人辦理面簽了，那么買受人就要根據(jù)自己的情況判斷是接受出賣人提出的加價(jià)無(wú)理要求還是直接去.起訴.。買受人去.起訴面臨一個(gè)問(wèn)題：如果買受人當(dāng)初選擇銀行貸款方式支付剩余尾款，現(xiàn)由于出賣人不配合辦理銀行貸款手續(xù)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，銀行并非買賣合同約束主體，.無(wú)法直接強(qiáng)制銀行辦理貸款手續(xù)，此時(shí)如果買受人具備一次性支付尾款能力，可以向.提起訴訟，這樣保證合同有繼續(xù)履行的可能性，如果買受人沒(méi)有一次性支付尾款的能力，又無(wú)法通過(guò)其他方式盡快籌集尾款，那么即便起訴到.，.考慮到買受人沒(méi)有支付尾款的能力也不會(huì)支持買受人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，此時(shí)買受人要么請(qǐng)求.解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償房屋差價(jià)損失等，要么接受出賣人的無(wú)理加價(jià)請(qǐng)求。

    如果雙方辦理面簽手續(xù)后，出賣人反悔，雙方又協(xié)商不成，買受人可以直接起訴到.要求繼續(xù)履行合同，.一般審查后會(huì)支持買受人的訴訟請(qǐng)求，買受人以生效判決文書(shū)去房管局可以強(qiáng)制過(guò)戶，無(wú)需出賣人進(jìn)行配合。

    

    
    合同條款前后約定是否矛盾？

    在二手房交易中流程相對(duì)繁雜，而且交易各個(gè)環(huán)節(jié)有先后順序，如果居間人工作人員不熟悉交易各環(huán)節(jié)之間的..，很容易出現(xiàn)合同約定矛盾的情形。二手房交易流程以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)大概分為：簽訂定金協(xié)議，簽訂存量房屋買賣合同，出賣人房屋核驗(yàn)且買受人購(gòu)房資格審查，網(wǎng)簽，面簽（辦理銀行貸款手續(xù)），繳稅，過(guò)戶，新房本辦理抵押登記，銀行放款。合同中每一個(gè)環(huán)節(jié)雙方未正常履行合同義務(wù)都將導(dǎo)致后面的環(huán)節(jié)無(wú)法進(jìn)行.。律師近期辦理的一例案件出現(xiàn)了因合同條款前后約定矛盾直接導(dǎo)致雙方無(wú)法繼續(xù)履行合同的情形。

    案例：出賣人出賣的房屋因尚未還清銀行貸款存在銀行抵押，但因家庭原因需要出售該房屋，與買受人在合同中約定辦理面簽（辦理銀行貸款手續(xù)）后，買受人支付首付款，由出賣人自行清償銀行貸款解除抵押。問(wèn)題來(lái)了，首先出賣人在房屋核驗(yàn)階段出現(xiàn)問(wèn)題，出賣人房產(chǎn)證顯示地址與房管局登記簿登記地址差了兩個(gè)字，直接導(dǎo)致房屋核驗(yàn)未通過(guò)，如果正常情況下出賣人與房管局工作人員核實(shí)后可重新制作房產(chǎn)證后進(jìn)行房屋核驗(yàn)，但本案的關(guān)鍵在于房屋存在抵押，房管局要求必須先解除銀行抵押后，才能核發(fā)新房產(chǎn)證進(jìn)行房屋核驗(yàn)。按照存量房屋買賣合同約定，出賣人在買受人向其支付首付款后才有能力償還銀行貸款解除抵押，雙方就此成訴。在實(shí)踐中解抵押務(wù)必在面簽前需要完成，否則雙方辦理面簽時(shí)銀行不會(huì)審核通過(guò)貸款審批。所以關(guān)于解抵押最后期限及解抵押主體一定要明確約定。同時(shí)為了化解風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方應(yīng)在簽訂存量房屋買賣合同前進(jìn)行房屋核驗(yàn)和購(gòu)房資格審查，這樣即便房屋或購(gòu)房資格出現(xiàn)問(wèn)題，雙方可以協(xié)商解決，無(wú)需承擔(dān)高額的合同違約金。。

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