二手房地下室竟是違章建筑 業(yè)主要求退147萬(wàn)差價(jià)

吳丁亞律師 北京•海淀區(qū) 閱讀：347 次

  
吳丁亞律師提示案件摘要：對(duì)張女士的說(shuō)法，上家倪女士并不認(rèn)同，她辯稱當(dāng)時(shí)雙方根據(jù)房屋產(chǎn)證面積及裝修現(xiàn)狀，約定房?jī)r(jià)597萬(wàn)元。林女士辯稱小石已驗(yàn)看過(guò)房屋，應(yīng)當(dāng)知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內(nèi)容中[中法網(wǎng)]。


在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，一些另外辟出來(lái)的空間往往會(huì)成為賣點(diǎn)——賣方常常把已經(jīng)搭建好的陽(yáng)光房或者地下室作價(jià)在房款中，而買房者也會(huì)因此有撿了便宜的心理。然而，這樣的陽(yáng)光房或地下室卻往往是違建，不僅交易時(shí)會(huì)遇到麻煩，就是過(guò)戶后也會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。法律..建議，在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，首先要到交易中心調(diào)取是否存在違章搭建的信息后，再確定是否購(gòu)買，方是上策。
為做紅酒生意，看中房子地下室
2011年，張女士通過(guò)一家中介公司，看中一處位于紹興路的房屋。張女士回憶，當(dāng)時(shí)中介業(yè)務(wù)員帶她去看房子的時(shí)候特別介紹這套位于底樓的老房子除了有100多平方米的建筑面積，在衣帽間下還有一間10多平方米的地下室。這讓從事紅酒生意的張女士頗為心動(dòng)，并當(dāng)即決定買下該處房屋。經(jīng)過(guò)一番磋商，張女士與上家最終以總價(jià)597萬(wàn)元成交。在支付了全部房款后，雙方辦妥了房屋過(guò)戶手續(xù)，張女士順利入住。然而，2013年10月，一場(chǎng)大暴雨導(dǎo)致新買的房子地下室嚴(yán)重積水，張女士向物業(yè)公司報(bào)修。物業(yè)人員到場(chǎng)后告知張女士，這處地下室是前業(yè)主擅自建造的，屬違章建筑，應(yīng)予拆除。這讓張女士實(shí)在難以接受，在她看來(lái)，當(dāng)初上家賣房的時(shí)候把地下室作為賣點(diǎn)，可實(shí)際上卻是私自占用了防空洞，謊稱有地下室。張女士認(rèn)為，當(dāng)時(shí)自己支付的房款及發(fā)票數(shù)額都是450萬(wàn)元，剩余的 萬(wàn)元都是作為裝修及附屬設(shè)施的補(bǔ)償款支付給上家的，這其中主要就是地下室的費(fèi)用。于是，她將上家告上法庭，要求返還 萬(wàn)元。對(duì)張女士的說(shuō)法，上家倪女士并不認(rèn)同，她辯稱當(dāng)時(shí)雙方根據(jù)房屋產(chǎn)證面積及裝修現(xiàn)狀，約定房?jī)r(jià)597萬(wàn)元。之所以會(huì)有補(bǔ)償款的說(shuō)法，是為避稅，將總房?jī)r(jià)拆分為450萬(wàn)元的購(gòu)房款與 萬(wàn)元的裝修補(bǔ)償。張女士購(gòu)房時(shí)，自己曾經(jīng)告訴過(guò)她地下室未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，不存在欺詐一說(shuō)。同時(shí)，倪女士還指出，房屋交易發(fā)生在2011年，早已過(guò)訴訟時(shí)效。而張女士稱，并不存在為少繳稅而壓低房?jī)r(jià)，450萬(wàn)元是交易中心納稅時(shí)對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)，597萬(wàn)元減去450萬(wàn)元是 萬(wàn)元，即使扣除裝修款30萬(wàn)元，地下室也應(yīng)當(dāng)是117萬(wàn)。對(duì)此，倪女士算了一筆賬，當(dāng)時(shí)該地區(qū)房屋的交易均價(jià)為5萬(wàn)元，而自己的房屋是精裝修，成交597萬(wàn)元，折合每平方米約5.15萬(wàn)元，該成交價(jià)與地下室無(wú)關(guān)，況且目前該房屋每平方米達(dá)7萬(wàn)元，張女士沒(méi)有任何損失。.審理后認(rèn)為，該房屋前后的兩份產(chǎn)權(quán)證上均未記載有地下室，張女士自認(rèn)其買房時(shí)看過(guò)房，并且看到地下室，因此，張女士所稱在漏水報(bào)修時(shí)才知道地下室是違章建筑，有違常理。鑒于稅務(wù)部門開(kāi)具的450萬(wàn)元發(fā)票并非房屋的真實(shí)成交價(jià)格，張女士提供的證據(jù)無(wú)法證明597萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)款包括了117萬(wàn)元地下室的價(jià)款，也不能證明簽訂合同時(shí)上家倪女士存在欺詐行為，因此，張女士的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，.難以支持。此外，張女士提起訴訟時(shí)已經(jīng)超過(guò)二年的訴訟時(shí)效[中法網(wǎng)]。頂層房屋搭閣樓過(guò)戶不能惹糾紛小石與女友準(zhǔn)備結(jié)婚，打算買套二手房作為婚房[m.hbhongyijixie.com]。房產(chǎn)中介人員推薦他一套位于運(yùn)光路的房產(chǎn)，并稱該套房屋交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，小石與女友實(shí)地查看了這套房屋，該房是位于頂層的二居室，有附屬閣樓，配套設(shè)施齊全。小石與房東林女士很快談妥條件，簽訂了《買賣居間合同》，約定房屋建筑面積40.24平方米，房?jī)r(jià)款208萬(wàn)元，首期房?jī)r(jià)款63萬(wàn)元于簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同當(dāng)日支付，第二期房?jī)r(jià)款144萬(wàn)元以銀行貸款形式支付，合同約定的房?jī)r(jià)款中已包含隨同該房地產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝修價(jià)格，林女士應(yīng)確保該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備均可正常使用，并與該房地產(chǎn)一同交付給小石。當(dāng)日，小石依約支付了10萬(wàn)元定金給林女士。8月18日是小石和林女士約好的正式簽約日，這天小石考慮到閣樓面積沒(méi)有體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上，便要求林女士對(duì)閣樓合法性進(jìn)行確認(rèn)，但雙方協(xié)商未果沒(méi)能簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同。而就在小石與林女士簽約的同一天，運(yùn)光路房屋所屬的物業(yè)公司做出了《違法建筑整改通知書(shū)》，告知林女士在房屋使用過(guò)程中有平改坡內(nèi)搭建，要求停止上述違規(guī)行為，恢復(fù)原狀。此后，相關(guān)行政部門就運(yùn)光路房屋附有違法搭建和承重結(jié)構(gòu)被損分別做出認(rèn)定，并向林女士發(fā)出了《附有違法建筑的房屋認(rèn)定書(shū)》，通知林女士運(yùn)光路房屋被認(rèn)定為附有違法建筑，拆除附有違法建筑前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該房屋的相關(guān)房地產(chǎn)登記。此后雙方經(jīng)多次協(xié)商仍無(wú)法簽訂房地產(chǎn)買賣合同，小石將林女士訴至虹口.，要求林女士雙倍返還定金。林女士辯稱小石已驗(yàn)看過(guò)房屋，應(yīng)當(dāng)知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內(nèi)容中。雖然運(yùn)光路房屋被認(rèn)定附有違章建筑，交易中心只是限制過(guò)戶，自己同意進(jìn)行整改并過(guò)戶，現(xiàn)在是小石不愿繼續(xù)履行[中法網(wǎng)]。物業(yè)公司做出的《違法建筑整改通知書(shū)》自己根本沒(méi)有收到，也不知道違章會(huì)被限制過(guò)戶。.經(jīng)審理認(rèn)為雙方達(dá)成買賣合意時(shí)，房屋存在違章搭建的情況已客觀存在，林女士作為房屋出售方應(yīng)當(dāng)知曉，小石作為購(gòu)房人上門驗(yàn)看房屋時(shí)也理應(yīng)知曉，現(xiàn)由于運(yùn)光路房屋被認(rèn)定為附有違章建筑和承重結(jié)構(gòu)受損而無(wú)法完成房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雙方均負(fù)有責(zé)任，林女士并非單方違約，故判了林女士返還小石定金10萬(wàn)元，對(duì)于小石要求雙倍返還定金的訴求未予以支持。主審法官指出，本案中，雙方達(dá)成買賣合意時(shí)，相關(guān)行政主管部門雖尚未對(duì)房屋違章性質(zhì)做出書(shū)面認(rèn)定，但房屋存在未經(jīng)審批之搭建的情況已客觀存在，雙方對(duì)此均知曉。林女士作為出售方負(fù)有責(zé)任，小石作為買受方，上門驗(yàn)看房屋時(shí)也理應(yīng)知曉，不能以自己不具備專業(yè)知識(shí)為由認(rèn)為其不知曉房屋存在違章搭建，因此也有一定的責(zé)任。為此，法官提醒，在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自上門驗(yàn)看房屋，尤其對(duì)于頂層或者底層的房屋，若發(fā)現(xiàn)其實(shí)際使用面積與產(chǎn)證登記面積不一致或明顯存在違章搭建的情況下，不能輕信中介或出售方的口頭承諾，在簽訂書(shū)面協(xié)議前往交易中心核實(shí)是否存在違建情況，降低自己購(gòu)房后無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)[中法網(wǎng)]。


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