小產權房買賣協議是否有效？

劉德華律師 湖北•黃岡 閱讀：423 次

  一、基本案情
2014年4月14日，姜某與李某簽訂《房屋買賣合同》，并向李某支付了購房款40萬元。因李某房屋是小產權房，沒有房屋產權證，無法進行過戶。姜某與李某發生爭議，無奈姜某將李某起訴至法庭。
二、律師觀點
關于小產權房買賣協議是否有效，有兩種不同意見。
..種意見：小產權房買賣協議無效。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。我國房地產管理法規定，房屋的所有權和土地所用權同時轉讓、抵押。國家還出臺了很多政策都禁止城鎮居民到農村購買小產權房。《合同法》規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，因此小產權房買賣協議無效。
第二種意見：小產權房作為一種物權，也具有占有、使用、收益和處分的性質，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用于非農業建設，但小產權房的買賣并沒有將其土地用于非農業建設，也沒有改變其居住的性質。國家雖頒布了許多規定禁止城鎮居民農村購買小產權房和宅基地，但這些規定都沒有上升到法律或行政法規的高度，依據最高.對合同法的解釋，只有違反了 人大或其常務委員會頒布的法律或國務院頒布的行政法規的強制性規定的合同才是無效合同，因此小產權房的買賣協議有效。
本律師贊同..種意見，《合同法》明確規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，買賣無證房屋的合同屬于違反強制性規定的合同，屬于無效合同，湖北省的判例也支持這一觀點。
三、法條依據
《土地管理法》第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準[中法網]。
《城鄉規劃法》第四十一條在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。
在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。
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