濰坊經(jīng)濟糾紛律師：民間借貸中存在抵押時，應(yīng)辦理正規(guī)抵押登記

王思軍律師 山東•濰坊 閱讀：344 次

  2015年本人代理了一起民間借貸糾紛案件，案件最終勝訴，但案件中值得引起注意的是關(guān)于抵押登記問題，以及同時存在抵押物擔(dān)保及保證擔(dān)保的情況下清償順序問題。
案情：2012年5月，原告侯某與被告某置業(yè)公司簽訂抵押借款合同，約定被告向原告借款200萬元用于公司經(jīng)營，借款期限為2012年6月至2013年3月，月利率為百分之二，被告以其名下同等價值的房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，在打款之前雙方到房管部門辦理了抵押登記，同時該筆借款的介紹人某擔(dān)保公司自愿作為保證人，并與原告簽訂了保證合同，后原告向被告打款200萬元。因當(dāng)時的房地產(chǎn)業(yè)形勢不好，在借款期限屆滿后，被告置業(yè)公司無力還款，原告起訴被告置業(yè)公司及擔(dān)保公司主張本金200萬元、利息100多萬元。
我們接案后，經(jīng)過分析認為本案的事實比較清楚，借款抵押合同、保證合同、他項權(quán)證、銀行交易記錄等證據(jù)比較充分，因雙方就抵押物辦理了抵押登記，原告對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，擔(dān)保公司應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)事人在出借款項時，各項手續(xù)準備的比較完備，法律意識較強。
結(jié)果：最終.判決被告置業(yè)公司歸還借款及利息300多萬元；原告對被告抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；在優(yōu)先受償后仍不能清償?shù)膫鶆?wù)部分，被告擔(dān)保公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任[m.hbhongyijixie.com]。
評析：在平時的借貸活動中，如果涉及抵押問題，大部分出借人和借款人一般就是簽署一份抵押合同，很少有人選擇進行抵押登記，而根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，沒有進行抵押登記的抵押合同并不產(chǎn)生抵押的法律效力，也就是說如果在此期間有第三人起訴查封抵押財產(chǎn)，出借人就喪失了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[中法網(wǎng)]。而在上述案例中，原告的自我保護意識和法律意識就相當(dāng)強，進行了正規(guī)的抵押登記，因此通過.確認了對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，雖然前期程序繁瑣麻煩一些，也會產(chǎn)生一部分費用，但一旦發(fā)生糾紛，自身權(quán)益能得到更好地保護；
另外就是債權(quán)上既存在抵押物擔(dān)保，又存在人的保證擔(dān)保的情況下，實現(xiàn)債權(quán)的順序問題。這個問題平時比較容易被人忽略，一般都會簡單的認為可以選擇向任何擔(dān)保方或同時向雙方要求償還債務(wù)，但《物權(quán)法》新的規(guī)定與一般人的理解大相徑庭，《物權(quán)法》第176條規(guī)定：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。”也就是說債務(wù)人自己提供擔(dān)保物的情況下，在未對抵押物拍賣受償之前是無法向保證人主張權(quán)利的。但這種情況也是可以通過約定避免的，因為該條前半部分規(guī)定的是債權(quán)人應(yīng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)，如果沒有約定或約定不明確時才適用之后的規(guī)定，也就是說債權(quán)人完全可以通過與擔(dān)保人的約定而獲得向任何一方主張的權(quán)利，而不必非得先就債務(wù)人提供的抵押物實現(xiàn)債權(quán)，如果保證人有更易于執(zhí)行的財產(chǎn)或現(xiàn)金，顯然更容易實現(xiàn)債權(quán)。上述案例中，因為既存在債務(wù)人物的擔(dān)保也存在人的擔(dān)保，因雙方?jīng)]有就如何清償就行約定，只能依照法律規(guī)定，在實現(xiàn)物的擔(dān)保之前無法向保證方主張權(quán)利。
在抵押借款時要注意以下問題：
1、簽訂規(guī)范有效的抵押借款合同，如果有條件可以找專業(yè)律師起草；
2、盡量到法律規(guī)定的抵押登記部門辦理抵押登記，如車輛抵押需到車管所，房產(chǎn)抵押需到房管局等；
3、如既存在抵押物，又存在個人擔(dān)保，在個人擔(dān)保合同中要明確抵押物和個人擔(dān)保的受償順序
注意保證期間約定和訴訟時效，在法定期限內(nèi)及時主張權(quán)利，避免喪失權(quán)利。。...

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