業委會違規召開業主大會，擅自選定解聘物業公司,律師代理幫業主成功維權

王永輝律師 四川•成都 閱讀：416 次

  代理：原告（上訴人）
結果：完全勝訴
價值：本案為一小區業委會違規召開業主大會，在沒有業主授權，也沒有大多數業主參加的情況下，憑一小部分業委會選定的業主代表投票，擅自決定解聘前期物業公司并要求退場，重新選定物業公司的情況。物業公司前期對法律..不清，以合同糾紛為由訴訟被.駁回[中法網]。廣大業主也紛紛不滿業委會作為，小區對抗各種激烈現象出現。王永輝律師代理后，以業主撤銷權糾紛角度出發，從事實、證據、法律適用等多方面角度闡述業委會的違規行為，經一審、二審，最終王永輝律師代理的業主訴訟得到.的完全支持。

業委會違規召開業主大會，擅自選定物業公司并解聘前期物業公司要求其退場。王永輝律師代理后幫業主成功維權
四川省成都市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）川01民終2987號
上訴人（一審原告）：王某某，女。
上訴人（一審原告）：黃某，女。
上訴人（一審原告）：何某某，男。
上列三上訴人委托訴訟代理人：王永輝，四川蜀都金豐律師事務所律師。
上訴人（一審被告）：金堂縣某某小區..屆業主委員會，辦公場所：四川省金堂縣大道二段860號。
主要負責人：黃某某，業主委員會主任委員。
上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某、上訴人金堂縣某某小區..屆業主委員會（以下簡稱某某小區業委會）因業主撤銷權糾紛一案，均不服四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月15日立案后，依法組成合議庭于2019年5月31日公開開庭進行了審理。上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的委托訴訟代理人王永輝，某某小區業委會的主任委員黃某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判撤銷某某小區業委會作出的終止成都某某物業服務公司（以下簡稱某某公司）物業服務的決定。事實和理由：前期物業合同約定“業主委員會成立選聘物業公司止”，應該是選聘出新的物業服務企業并且簽訂物業服務合同生效才終止；一審判決認定某某小區業委會系行使前期物業服務合同約定終止某某公司的服務屬事實認定錯誤。
針對上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴理由和請求，上訴人某某小區業委會答辯稱，上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴理由不能成立，請求駁回上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴請求。
上訴人某某小區業委會上訴請求：撤銷一審判決，將本案發回重審。事實和理由：某某小區業委會是通過合法程序選定產生，應當支持某某小區業委會的請求；依據《民事訴訟法》第五十三條的規定，十名以上業主才具備提起撤銷權訴訟的資格，本案三名業主不具備提起訴訟的資格；某某小區業委會發出通知后13天進行投票選聘物業服務企業，與法律規定的15天僅相差兩天，不違反《物業管理條例》第十四條的規定；既然選聘新的物業管理企業需要占建筑面積三分之二以上的業主同意，業主撤銷權訴訟也應占建筑面積三分之二以上的業主才能提起；某某小區業委會的決定并未侵害業主的合法權益，人民法院不得撤銷。
針對上訴人某某小區業委會的上訴理由和請求，上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某答辯稱，某某小區業委會的上訴理由和請求沒有法律依據，請求二審.駁回某某小區業委會的上訴請求。
王某某、黃某、何某某向一審.起訴請求：判令撤銷某某小區業委會作出的終止某某公司物業管理決定；撤銷某某小區業委會作出的選聘成都某某新物業服務有限公司（以下簡稱某某新公司）為小區物業服務企業的決定。
一審.認定事實：2017年12月3日，某某小區業委會發出《金堂縣趙鎮街道辦某某小區關于選聘小區物業服務公司的通告》，就選聘物業服務公司相關事項進行了公告，與本案相關的通告內容包括：第四條、競選說明1.某某小區業委會將根據物業服務公司個數、資質、服務等級、物業服務收費等綜合因素確定入圍的競選單位；2.競選采用書面征求全體業主意見的方式確定某某小區物業服務公司，當參選物業服務公司中有獲得建筑區劃內過半數業主贊成時，競選成功；3.各競選物業服務公司可自行對“某某小區”項目及其周圍環境進行考察，以便獲取有關編制競選方案和簽訂合同所涉及現場的資料，競選人應對自行查明或核實的有關資料的解釋、推論和應用負責。第五條、競選安排1.公開報名，各競選物業服務公司請于2017年11月27日至2017年12月10日將競選申請、物業服務公司競選條件證明材料、物業管理方案及金堂縣房管局備案證明書面報送十里大道某某小區業主委員會辦公室，過期拒絕接受；2.自我宣傳，2017年11月27日至2017年12月10日，參選的物業服務公司在小區內進行自我宣傳，充分向業主展示公司服務水平及競選承諾；3.業主表決，2017年12月10日至2017年12月18日投票表決參選的物業服務公司；4.公開唱票，2017年12月19日在某某小區業委會辦公室唱票，宣布表決結果[中法網]。
后某某小區業委會更改了競選的時間、地點，并對報名參加競選的物業服務公司進行了通知[m.hbhongyijixie.com]。2017年12月16日，在金堂縣趙鎮街道辦、十里社區及社區法律顧問的共同監督下，30余名業主代表在十里社區會議室通過兩輪投票，某某新公司得票最高。
2017年12月17日，某某小區業委會向前期物業服務企業某某公司發出《關于終止物業服務合同的通知》，告知某某公司因已重新選聘了物業公司，終止某某公司在某某小區的物業服務合同，終止時間為2017年12月31日。2017年12月18日，某某小區業委會向全體業主發出《公告》，主要內容為：經過到會業主代表公平、公正的評議，實名投票得最高票“成都某某新物業服務公司”被當選為某某小區后期進行物業服務管理。從2018年1月1日起，全體業主向某某新公司繳納物業服務費及其他費用，2017年12月31日某某公司將停止對小區的物業管理，合同自動終止。2017年12月21日，某某小區業委會與十里社區居民委員會共同向金堂縣趙鎮街道辦事處發出“某某小區關于懇請趙鎮街道辦事處監督某某小區新聘物業服務公司與原物業服務公司交接過程”的請求。2017年12月26日上午10時，金堂縣社區居民委員會對某某小區業委會《關于競選物業服務公司征求意見》統計結果進行核實，原始單據292張（戶）面積21540平方米，其中同意287戶，不同意5戶。核實情況，隨機抽樣30戶，具體結果如下：同意屬實19戶，不同意3戶，1戶已賣房，未接 2戶，關機3戶，1戶本人不知道，可能父親知道，1戶老年人居住，具體情況不清楚。
某某公司認為業主委員會2017年12月18日發布《公告》作出的終止《物業服務合同》及選聘新的物業服務公司的決定違法，拒絕撤離小區，并于2018年1月16日向一審.提起訴訟，請求宣告終止物業服務合同的通知無效。一審.于2018年3月7日作出（2018）川0121民初699號民事判決書，判決駁回了某某公司的訴訟請求。某某公司對判決不服，向本院提起上訴。二審中，某某公司向本院申請撤回上訴。2018年7月27日，本院作出（2018）川01民終10213號民事裁定書，裁定準許某某公司撤回上訴。
2018年2月6日，某某小區業委會作出“關于某某小區招聘物業服務公司的情況說明”，主要內容為：截止2017年12月10日，共有包括前期物業服務公司及本次選聘的物業服務公司在內的10家物業服務公司報名競聘，原定于2017年12月19日在小區業主委員會辦公室外（后大門），考慮到小區場地狹窄又有車輛往返，有安全隱患，特申請在十里社區大會議室進行選聘會。經業主委員會代表一致表決決定，時間改在2017年12月16日（星期六）在十里社區會議室進行，業主委員會 通知參選單位前來競聘，參選單位無異議，并在趙鎮街道辦事處、十里社區、法律顧問的共同監督下及業主委員會、業主代表聽取競選單位的答辯后進行投票。首輪九選四投票結果：某某新公司34票、金色港灣物業服務公司24票、烽森物業服務公司20票、某某公司19票，前述四家物業服務公司進入第二輪[中法網]。第二輪答辯為四選一，投票結果為：某某新公司25票、某某公司5票、金色港灣物業服務公司2票、廢票1張[中法網]。
后某某公司因撤離小區的相關問題與某某小區業委會協商未果，至今仍在小區履行物業服務。某某小區業委會多次向趙鎮十里社區、趙鎮街道辦事處、房管等部門就前期物業服務企業拒不撤離的問題進行反映。
一審另查明，王某某、黃某、何某某系金堂縣某某小區小區業主。某某小區小區由四川金泉實業有限責任公司（以下簡稱金泉實業公司）開發建設，2014年5月竣工后業主入住，由成都海益物業管理有限公司提供物業管理服務。2015年8月12日，金泉實業公司與某某公司簽訂《前期物業管理合同》，約定某某公司為某某小區小區提供物業管理服務，期限自2015年8月22日起至業主會員會成立選聘物業公司止。2017年7月22日，在小區部分業主提議下召開了各單元樓棟長推薦等議事內容的全體業主大會，推薦各單元樓棟長共計16名。2017年7月23日，對7月22日推薦的樓棟長16名發出《倡議書》進行公示，主要內容為：為了小區環境建設及更好的維護全體業主的合法權益，在熱心人組織下，本小區業主在2017年7月22日晚8點召開了全體業主會議（參會人員80），在自愿前提下，推選出各單元樓長，以利于我們今后工作的開展。名單如下：X棟X單元......，X棟X單元……（共計9個單元16名樓長）。此名單公示期三天（2017.7.23——2017.7.25），在此期間如有熱心人愿意加入該群體，請聯系高女士， ……。同日，以全體業主的名義向趙鎮街道辦事處提交《申請書》，主要內容與倡議書一致，請求各級黨政批準為謝[中法網]。2017年10月31日，某某小區小區成立..屆業主委員會。
一審.認定上述事實，采信了各方當事人身份信息、《業主大會設立事項備案記錄表》《金堂縣趙鎮街道辦某某小區關于選聘小區物業服務公司的通告》《公告》《倡議書》《申請書》、（2018）川0121民初699號民事判決書、（2018）川01民終10213號民事裁定書等證據，以及各方當事人的一致陳述。
一審.認為，根據《物權法》及《物業管理條例》的相關規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定，并經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主決定前述事項時可以采用集體討論的形式召開業主大會，也可以采用書面征求意見的方式。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并應同時告知相關的居民委員會。本案中，某某小區業委會就有關選聘新的物業服務企業的通告發出后僅13天就進行了投票選聘物業服務企業，違反了《物業管理條例》第十四條的規定。根據查明的事實，某某小區業委會變更選聘時間及選聘地點，系業主委員會代表一致表決決定，且僅通知了競聘的物業服務企業，客觀上侵犯了業主的知情權及選聘新的物業服務企業的權利。同時，某某小區業委會舉示的各單元樓長在選舉上存在瑕疵，在部分單元存在2 3名樓長的情形下，部分單元僅一名樓長參加選聘，在無其余樓長及單元全體業主授權的情況下，該單元部分樓長的投票不能代表該單元全體業主的意愿。即使前述單元樓長能夠代表所在單元全體業主的意愿，某某小區業委會也未舉示證據證明，樓長的投票代表了過半數且某某小區業委會也未舉示專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數業主的證據[中法網]。某某小區業委會2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區物業服務企業的決定，違反了法定程序，應予以撤銷。王某某、黃某、何某某關于撤銷某某小區業委會作出的終止某某公司履行案涉小區物業管理決定的訴請，某某小區業委會發出的通告系針對選聘新的物業服務企業，雖然《公告》中包含了終止前期物業服務企業提供物業服務的內容，但根據一審.（2018）川0121民初699號生效民事判決確定的小區開發商與前期物業服務企業之間簽訂的合同對合同期限的約定為“業主委員會成立選聘物業公司止”，某某小區業委會已于2017年10月31日成立，某某小區業委會已通告小區業主于2017年12月18日選聘新的物業公司，既然某某小區業委會已經成立又開始選聘新的物業服務企業，某某小區業委會在《公告》中所涉內容，僅系行使前期物業服務合同的約定，并非本次通告選聘的內容，與本次選聘新的物業服務企業的違法無關。故對王某某、黃某、何某某的該訴訟請求，一審.不予支持。當然，在上述選聘新的物業服務企業的決定被撤銷后，為了小區業主有一個正常的生活環境，作為某某小區業委會應該更好的履行自己的職責，依照相關法律法規的規定，重新選聘物業服務企業。作為小區業主的王某某、黃某、何某某，也應當配合某某小區業委會開展工作，相互體諒，共同創造安定和諧的小區環境。
綜上，一審.依照《物權法》第七十六條、第七十八條，《物業管理條例》第六條、第十一條、第十二條、第十四條、第二十六條，《民事訴訟法》第六十四條規定，判決撤銷某某小區業委會于2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區物業服務企業的決定；駁回王某某、黃某、何某某的其他訴訟請求。案件受理費減半收取25元，由某某小區業委會負擔。
雙方當事人在二審限令的舉證期內均未向本院提交證據。
二審經審理查明的事實與一審一致，對一審.認定的事實，本院予以確認。
本院認為，歸納各方當事人的訴辯意見，本案二審的爭議焦點是：1.某某小區業委會于2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區物業服務企業的決定應否予以撤銷？2.某某小區業委會于2017年12月18日《公告》作出的停止某某公司對小區的物業管理的決定應否予以撤銷？針對前述爭議焦點，本院評述如下：
某某小區業委會于2017年12月3日發出《金堂縣趙鎮街道辦某某小區關于選聘小區物業服務公司的通告》，確定于2017年12月10日至2017年12月18日投票表決參選的物業服務公司、2017年12月19日在某某小區業委會辦公室唱票宣布表決結果。此后，某某小區業委會在未通知全體業主的情況下，變更了表決的時間、地點和方式，于2017年12月16日在金堂縣社區會議室通過30余名業主代表投票的方式，推選某某新公司作為新的物業服務公司，并據此在2017年12月18日向全體業主發出《公告》，決定由某某新公司為小區提供物業服務。因某某小區業委會不能提供證據證明前述推選結果經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，其關于選聘某某新公司作為新的物業管理企業的決定不符合《物權法》第七十六條關于“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定，應予撤銷。
《物權法》第七十八條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”王某某、黃某、何某某認為某某小區業委會的相關決定侵害其合法權益，提起本案訴訟，符合前述法律規定。某某小區業委會關于業主撤銷權訴訟應當由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主提起的上訴意見，沒有法律依據，本院不予采納。
某某小區業委會于2017年12月18日向全體業主發出的《公告》，除決定由某某新公司為小區提供物業服務外，同時明確全體業主從2018年1月1日起向某某新公司繳納物業管理服務費和其它費用，某某公司于2017年12月31日停止對小區的物業管理，合同自動終止。基于上述關于選聘某某新公司作為新的物業管理企業的決定應予撤銷的相同理由，某某小區業委會關于某某公司停止對小區物業管理服務的決定，亦應予以撤銷。依據某某小區小區前期物業合同的約定，合同期限為“業主委員會成立選聘物業公司止”，即前期物業合同的期限至小區業主委員會成立，并依法選聘新的物業管理公司時，方才屆滿。因某某小區業委會選聘某某新公司作為新的物業管理公司不符合法律規定，應予撤銷；某某小區小區前期物業合同約定的合同屆滿條件尚未成就，一審判決認為某某小區業委會關于某某公司停止對小區物業管理服務的決定與其選聘某某新公司違法無關，故駁回王某某、黃某、何某某關于撤銷終止某某公司物業服務決定的訴訟請求錯誤，應予糾正。
綜上，王某某、黃某、何某某的上訴理由成立，本院對其上訴請求予以支持；某某小區業委會的上訴理由不能成立，本院對其上訴請求不予支持。一審判決認定事實清楚，但適用法律部分錯誤，本院予以糾正。據此，依照《物權法》第七十六條、第七十八條，《民事訴訟法》..百七十條..款第二項，《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百零七條的規定，判決如下：
一、維持四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決..項，即“撤銷金堂縣某某小區..屆業主委員會于2017年12月18日《公告》作出的選聘成都某某新物業服務有限公司為小區物業服務企業的決定”；
二、撤銷四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決第二項，即“駁回原告王某某、黃某、何某某的其他訴訟請求”；
三、撤銷金堂縣某某小區..屆業主委員會于2017年12月18日《公告》作出的成都某某物業服務公司停止對小區物業管理服務的決定。
一審案件受理費，按照一審判決確認的方式負擔；二審案件受理費200元，由金堂縣某某小區..屆業主委員會負擔（王某某、黃某、何某某預交的二審案件受理費100元，本院予以退還；金堂縣某某小區..屆業主委員會已經預交二審案件受理費100元，于收到本判決書七日內向本院交納二審案件受理費100元）。
本判決為終審判決。
審判長　臧　永
審判員　唐　健
審判員　徐苑效
二〇一九年六月十日
..員　楊　琴。...

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