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一、房屋交付使用的條件是什么? (一)房屋需經過驗收合格。《城市房地產管理法》第27條“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。何為驗收合格?根據《建筑工程質量管理條例》第16條的規定，驗收是指由建設單位組織的，由勘察，設計，施工，監理等單位參加的并分別簽署的工程技術資料和現場檢測資料等。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第7條“工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出竣工驗收合格報告。也就是說，驗收合格以建設單位的竣工驗收報告為準。并不是以工程驗收竣工行政備案為準。 (二)具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《城市房地產開發經營管理條例》第31條“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保險責任。“ (三)房屋的配套基礎設施具備交付的條件。《商品房銷售管理辦法》第7條，其中，第6項“供水、供熱、燃氣、供電、通訊等配套設施具備交付的條件，其他的配套設施具備交付使用的條件或者已經確定施工進度和交付日期”。從基本的生活常理出發，房屋竣工合格，并不意味者立即交付使用，因為在城市，如果不具備基本的生活配套設施，那么房屋也是沒辦法使用的，比如，供水，供電，等。而銷售辦法把供水等5項列為必須具備的條件，這個只能從生活常理出發來考慮此條款應有，比如，南方的房屋也未必有供熱，有些情況通訊可能正在接通過程中，也應認定當具備“配套設施交付使用的條件”。至于其他的配套設施的條件，如道路，花園等，應當具備施工進度和交付日期就可以。二、房屋交付的注意事項房屋交付是出賣人將所建房屋交付于買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛并提出相應解決意見。一般質量問題一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋質量不合格《建筑法》61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。遲延交付房屋根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。規劃、設計變更規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。在房屋買賣交易的過程中，進行最后房屋交付時是雙方最關鍵的時間，消費者應當對此進行謹慎支付，注意財產的支付方式，提高安全消費意識。房屋買賣正常情況下都是在合法房源和合法辦理人手中進行，并簽署房屋購買合同，保證雙方的合法權益。

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