寧政規字（2012）13號
各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
現將《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
南京市人民政府
二○一二年四月二十八日
南京市國有土地上房屋征收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下稱《條例》)、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規定》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益的需要，征收本市玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關、雨花臺、棲霞區(以下稱區)范圍內國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)補償的，適用本辦法。
第三條 市、區人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。重大項目、跨區項目可以由市政府作出房屋征收決定，或者市政府明確由區政府作出房屋征收決定。
征收范圍內涉及被征收人1000戶以上的，由作出征收決定的政府常務會議研究確定。
第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門是市房屋征收部門，負責編制房屋征收年度計劃；擬定征收補償、補助、補貼、獎勵制度和措施；組織征收范圍和征收補償方案論證；公布征收評估機構信用名錄；辦理征收凍結手續；建立征收補償資金監管制度并設立資金專戶；審核征收補償資金概算；統計全市房屋征收信息；培訓征收工作人員；組織實施市政府作出征收決定的房屋征收工作等。其所屬的房屋征收管理機構負責日常工作。
第五條 區政府確定的區房屋征收部門負責組織征收范圍內房屋調查登記并公布結果；擬訂征收補償方案；組織征求意見(聽證會)并公布征收補償方案；與被征收人簽訂補償協議；建立房屋征收補償檔案等工作。
市、區房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔征收與補償的具體事務。
第六條 市、區政府對房屋征收部門實施監督。
市、區政府有關部門根據《條例》規定和政府規定的職責分工，相互配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。
市房屋征收部門會同同級財政、國土資源、發展改革、規劃、物價等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。
第七條 任何單位和個人對違反本辦法的行為，都有權向房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員實施監察。
第二章 征 收
第八條 建設項目符合《條例》第八條、第九條規定，需要依法實施征收的，建設單位持發改和建設部門出具的項目批準文件、市規劃部門出具的規劃許可文件、市國土資源部門出具的土地權屬證明文件報市房屋征收部門，由市房屋征收部門會同市發改、規劃、國土等部門和有關區政府進行前期調查、論證，確定房屋征收范圍。
第九條 市房屋征收部門將房屋征收范圍書面告知被征收人和國土、工商、公安等有關部門，暫停辦理房屋征收范圍內的建設工程規劃許可證、建設用地使用權證、房屋析產或者交易、工商營業執照、戶口遷入等手續。暫停期限最長不得超過1年。
第十條 作出房屋征收決定前，區政府組織規劃、國土、城管、住建等部門對房屋征收范圍內未經登記或改變用途、結構的房屋，進行調查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第十一條 房屋征收部門根據前期調查結果和項目概算等情況，擬訂征收補償方案并組織論證。征收補償方案的內容包括：房屋征收目的、征收范圍、房屋基本情況、征收補償安置方式及補助獎勵標準、產權調換房、保障性住房、征收實施步驟和簽約期限。
市級投資項目的征收概算，由市房屋征收部門核算。
第十二條 市、區政府將論證后的征收補償方案在征收范圍內公開征求意見。征求意見期限不得少于30日。
第十三條 市、區政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
舊城區改建項目征收房屋，征收補償方案在房屋征收范圍內征求被征收人意見，超過半數被征收人對征收補償方案持有異議的，市、區政府應當組織由被征收人和人大代表、政協委員參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十四條 征收房屋社會穩定風險評估工作由所在地的區政府負責實施。區政府應當在征收補償中做好征收保障、綜合執法工作，確保社會穩定。
第十五條 房屋征收補償資金應當嚴格使用審批程序，做到足額到位、專戶存儲、專款專用。
區房屋征收部門提供房屋產權調換房源的，應當向市房屋征收部門提供房屋來源證明。
第十六條 市、區政府作出房屋征收決定后，在5日內予以公告。公告時間不少于20日。
公告內容包括：征收目的、征收范圍、征收補償方案、房屋征收實施單位、現場接待地點和聯系方式、監督舉報電話、行政復議、行政訴訟權利等事項。
第十七條 房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
征收出租房屋的，其租賃合同依法終止。
第十八條 政府作出征收決定后，房屋征收部門對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，收集相關材料，被征收人應當予以配合。
調查結束后，由區政府將調查結果在征收范圍內以公告形式公布。
第十九條 房屋征收部門應當與被征收人依照國家、省和本辦法的規定，就補償方式、補償補助金額和支付期限、產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、臨時安置方式和臨時安置期限等事項，訂立補償協議。
被征收人重新購買房屋的，價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。
第二十條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出征收決定的政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。公告內容包括：被征收房屋的基本情況、補償方式、補償補助金額、搬遷期限、行政復議和行政訴訟權利等事項。其中，搬遷期限不得少于15日。
第二十一條 被征收人或房屋占有人在補償決定規定期限內不搬遷，又不在法定期限內申請行政復議或者提起行政訴訟的，由作出征收決定的政府依法申請人民法院強制執行。
第二十二條 因房屋征收，被征收人需要辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉學、轉托等手續的，有關單位應當提供便利。
在征收范圍內的中、小學生，可以在原學校或者現居住地學校就讀，學校不得收取擇校費或以非本學區學生為由收取其他費用。
第三章 評 估
第二十三條 被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構(以下稱評估機構)依法評估確定。
第二十四條 對從事房屋征收評估業務的評估機構實行信用管理制度。市房屋征收部門根據評估機構的資質等級、從業經歷、社會信譽等情況建立征收評估機構信用名錄，定期向社會公布。
第二十五條 從事房屋征收評估業務的評估機構不得與房屋征收當事人有利害關系，不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意壓低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
第二十六條 確定評估機構遵循以下程序：
(一)房屋征收部門向社會發布征收評估信息；
(二)具有相應資質的評估機構報名；
(三)房屋征收部門按照報名順序公布評估機構名單；
(四)被征收人在10個工作日內協商選定評估機構，并將協商結果書面告知房屋征收部門；
(五)被征收人在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一評估機構的，為多數決定；不足50%的，采取搖號、抽簽等隨機方式確定；市房屋征收部門在搖號、抽簽3日前，在征收地點公告搖號、抽簽的時間和地點；
(六)房屋征收部門公布被征收人協商選定或者通過多數決定、隨機選定等方式確定的評估機構。
通過多數決定、隨機選定等方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。
房屋征收范圍較大的，可以選擇多家評估機構參加評估。
第二十七條 評估機構應當按照房地產權屬登記簿記載，或者根據本辦法的規定認定房屋性質進行評估。
第二十八條 評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求，到被征收房屋現場逐戶進行實地查勘評估，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，并妥善保管。
被征收房屋實地查勘記錄，由被征收人、房屋征收部門或者受委托的房屋征收實施單位人員和實地查勘的注冊房地產估價師等共同簽字認可。
因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中說明。
第二十九條 評估機構按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示7日。
公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。
評估機構在分戶初步評估結果公示期滿并修正后，向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人轉交分戶評估報告。
第三十條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產估價師簽字，不得以印章代替簽字，同時加蓋評估機構公章。
第三十一條 產權調換房屋的市場價值以評估方式確定，政府有特別規定的除外。
第三十二條 被征收房屋的類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和非正常的因素。
被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
第三十三條 在房屋征收評估中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明。
第三十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，評估機構應當作出解釋和說明。
第三十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向原評估機構書面申請復核評估。
申請復核評估的，應當書面提出評估報告存在的問題。
第三十六條 原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后改變原評估結果的，重新出具評估報告；維持原評估結果的，書面告知申請人。
第三十七條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規定處理。
第三十八條 評估專家委員會選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。
第三十九條 評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內，對評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，維持評估報告；存在技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第四十條 在房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，就相關事宜作出說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
第四十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。
第四十二條 被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。
第四章 補 償
第四十三條 征收補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
被征收人的搬遷補助費、獎勵的標準由市房屋征收部門會同有關部門另行制定，報市政府批準后實施。
第四十四條 被征收人選擇產權調換方式補償的，應當在補償方案提供的房源中選擇產權調換房。舊城區改建征收個人住宅的，補償方案提供的產權調換房源應當符合《條例》第二十一條第三款的規定。
第四十五條 產權調換的房屋，除與被征收人另有約定外，建筑面積不小于被征收房屋建筑面積。
第四十六條 實行產權調換的，臨時安置期限自被征收人交付房屋之日起計算。調換房為多層的，臨時安置一般不超過24個月。調換房為高層的，臨時安置一般不超過36個月。房屋征收部門不履行約定的，從逾期之月起，支付雙倍的臨時安置補助費。
第四十七條 被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時應按住宅房屋予以補償。被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變為經營性用房的，補償條件和標準由市政府另行規定。
第四十八條 被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。
因征收房屋造成停產停業損失的補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托已經選定或者確定的評估機構評估。無評估依據或評估依據不充分而不宜采用評估方式的，對非住宅房屋中的營業用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額8%的停產停業損失補償；對非住宅房屋中的非營業用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額5%的停產停業損失補償。
停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。
停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。
第四十九條 征收范圍內執行政府規定租金標準的直管公房，對承租人的補貼辦法由市政府另行規定。
第五十條 征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由房屋征收部門給予貨幣補償。
第五十一條 搬遷補助費(含設備遷移費)由被征收房屋的合法占有人獲得；占有人搬遷后，被征收人仍有財產需要搬遷的，可適當獲得搬遷補助費。
臨時安置補助費由被征收人獲得。
積極配合征收的被征收人，由政府予以獎勵。
第五十二條 征收有租賃關系的非住宅，租賃雙方對停產停業損失有約定的，從其約定；沒有約定的，由雙方協商。協商不成的，由房屋征收部門將貨幣補償款經公證后專戶提存，根據調解和訴訟情況進行分配。
第五十三條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計和監察部門應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公開結果。
第五章 法律責任
第五十四條 房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第五十六條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第六章 附 則
第五十七條 江寧區、浦口區、六合區、溧水縣、高淳縣人民政府，可以參照本辦法，制定本轄區內房屋征收與補償辦法。
第五十八條 本辦法所稱“以上”、“不超過”、“不少于”、“時間內”均含本數。
第五十九條 本辦法自2012年6月1日起施行。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
[衛龍，南京德本律師事務所]
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