清遠市閑置土地處置實施細則
第一章 總 則
第一條 為統一閑置土地認定標準和處置方式，加快閑置土地處置，規范土地市場行為，促進節約集約用地，保障城市配套設施建設，保障房地產市場平穩健康發展，現根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第53號令)、國土資源部住建部《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平衡健康發展的通知》(國土資發〔2015〕37號)、國土資源部辦公廳《關于印發〈閑置土地處置法律文書示范文本〉和〈閑置土地處置案卷表〉的通知》(國土資發〔2013〕16號)等的規定，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 清遠市轄區范圍內的閑置土地的調查、認定、處置和利用，適用于本實施細則。
第三條 閑置土地處置應遵循的基本原則。
(一)立足盤活，促進利用。以盤活土地開發利用為目的，盡量督促項目進行開發建設。
(二)依法依規，有序進行。嚴格遵守國家法律法規規章的相關規定，做到適用法律法規規章正確，事實清楚，程序合法。
(三)分清責任，分類處理。對屬于政府、政府有關部門的行為造成土地閑置的，處置時充分照顧土地使用權人的利益;對用地單位自身原因造成土地閑置的，嚴格按規定處置。
第四條 各縣(市、區)人民政府、高新區管委會負責轄區內閑置土地的調查、認定、處置工作。
第二章 認定
第五條 具有下列情形之一的，認定為閑置土地：
(一)超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。
(二)已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地。
(三)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的。
第六條 相關指標的界定。
(一)宗地。閑置土地認定以國有建設用地使用權有償使用合同、劃拔決定書或建設用地批準文件為宗地單位進行核定。
(二)動工開發日期。國有建設用地有償使用合同或者用地批準文件(指劃撥決定書、用地批文等)已約定、規定動工開發建設日期的，按規定時間進行認定。未約定、規定動工開發建設日期的，按以下方式認定動工開發日期：自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;經批準予以轉讓(含法院裁決過戶)的，自受讓方取得國有土地使用證之日起1年(不包括分割發證)為動工開發日期;法院判決給第三人的，從第三人取得土地使用證之日起1年為動工開發日期。
(三)動工開發行為。動工開發是指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢;使用樁基的項目，打入所有基礎樁;其他項目，地基施工完成三分之一。
(四)應動工開發和已動工開發建設用地面積。應動工開發建設總面積指依據報經城鄉規劃部門批準的《建設工程規劃許可證》標明的全部地上建筑物占地面積的總和，《建設工程規劃許可證》未標明建筑物占地面積的，則可按宗地的建設用地面積與建筑密度的乘積來計算。已動工開發建設用地的面積，已經形成地上建(構)筑物的，按照建(構)筑物的基底土地面積認定;未形成地上建(構)筑物的，按地基施工部分的土地面積進行認定。
(五)項目投資額。總投資額和已投資額均不包括國有土地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。項目總投資額按照土地使用權有償使用合同或劃撥用地決定書約定進行認定;沒有約定或約定不明確的，根據發展和改革部門的固定資產投資項目備案、核準或項目批復確定;發展和改革部門的相關許可文件對項目應投資總額沒有規定或有爭議的，依據規劃許可的項目報建方案，委托具備相應資質的社會中介機構進行評估確定。已投資額是指土地使用權人已經投入用于土地開發建設的資金總額，可以依據項目建設進度，委托具備相應資質的社會中介機構進行評估確定。
(六)土地取得價。土地取得價是指土地使用權人以出讓或轉讓方式取得土地時支付的地價款，不包括取得土地應繳納的相關稅費和土地開發費用。土地取得價原則上以土地出讓合同或轉讓合同記載的價格為依據，土地出讓合同或轉讓合同價格低于現行基準地價的可以現行基準地價價格為土地取得價，沒有土地出讓合同或轉讓合同以及合同未明確價格的以現行基準地價為土地取得價。
土地開發費用是指土地使用權人取得土地使用權后，在土地上進行平整、道路、供水、供電、供氣、綠化、排污、排洪、電訊等工程所投入的費用，不包括土地征收、拆遷安置補償、青苗補償等土地出讓價款所應包含的費用，合同(協議)約定由土地使用權人承擔的除外。難以核算的，可委托具備相應資質的社會中介機構進行評估確定。
第七條 閑置土地的認定程序按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部第53號令)的規定執行，文本按照《閑置土地處置法律文書示范文本》的規定執行。
第三章 閑置原因
第八條 有下列情形之一，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，經審核屬實，認定為政府原因。否則，屬于土地使用權人自身原因造成閑置。
(一)因未按國有建設用地有償使用合同或者劃拔決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的。
(二)因土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的。
(三)因國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改的。
(四)因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發的。
(五)因軍事管制、文物保護等無法動工開發的。
(六)政府、政府有關部門的其他行為。
(七)因自然災害等不可抗力導致土地閑置的。
第四章 處置和利用
第九條 政府原因造成閑置的土地，選擇以下方式處置：
(一)調整土地使用條件。一是根據城鄉規劃要求，按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，并按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。二是在一定期限內調整土地使用條件，作為城市公共設施使用。為彌補城市功能不足，改善市民生活條件，經城鄉規劃部門審批后，閑置土地可用于建設停車場、體育設施、游樂場所、公園綠地、肉菜市場或批發市場、不影響城市景觀的簡易商業或餐飲設施等城市公共設施。開發建成后經規劃、建設部門驗收合格的，視為處置到位，期間不作閑置土地。已按規劃建設，開發建設用地面積超過應動工開發建設用地總面積三分之一或者已投資額超過總投資額百分之二十五的，可予辦理抵押、繼承、出租和名稱變更等登記手續。已完成建設取得房地產權證的，辦理房地產權轉讓后，可申請辦理土地轉讓登記手續。
(二)延長動工開發期限。未能按時動工開發的，用地單位在約定動工開發日期前30日提出延期申請，國土部門應予批準延期，但延長動工開發日期不超過1年，只能延長一次。
(三)協議有償收回。經雙方協商同意，采取協議方式收回土地使用權，收回補償價格包括土地價款和土地開發費用。土地價款選擇以下兩種方式之一確定，但不得高于土地取得價的1.4倍。
1、評估方式確定收回補償價格。按土地使用證載用途通過搖珠方式雙方共同委托三家土地評估公司評估的現行土地市場價格(評估費用按標準計算，由三家公司按照1/3均分),擇價格居中的評估結果作為土地價款。評估價格高于土地取得價1.4倍的按1.4倍補償，低于1.4倍的按評估價格補償。
2、招拍掛公開出讓方式確定收回價格。由政府收回土地使用權后重新招拍掛，所得價款扣除按規定需提取的各項資金(包括農業開發資金、教育資金、農田水利資金、住房保障資金、收儲資金等)，剩余部分可作為土地價款(涉及改變土地使用條件的，還應扣除土地新舊條件的差價)。剩余部分價格高于土地取得價1.4倍的按1.4倍補償，低于1.4倍的，將剩余部分全額補償。
(四)由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。
(五)土地置換。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。
(六)除上述處置方式外，根據實際情況，也可選擇其他合適的處置方式，報人民政府或管委會批準后實施。
選擇以上處置方式后，土地使用權人要與國土部門重新簽訂國有土地使用權出讓合同或補充合同，重新約定開、竣工時間和違約責任等內容。
政府原因造成閑置的土地，準予辦理抵押、繼承、出租和名稱變更等登記手續(轉讓除外)。對政府擬收回土地使用權或根據城鄉規劃地塊需整合后才能開發的，則不予辦理轉讓、抵押、出租登記手續。
第十條 土地使用權人自身原因造成閑置的土地，選擇以下方式處置：
計征土地閑置費。未動工開發滿一年的，由國土部門報經縣、市(區)政府、高新區管委會批準后，向土地使用權人下達《土地閑置費繳款通知書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。沒有土地出讓或者劃撥價款的，按最新基準地價內涵確定價格的20%征繳閑置費。以轉讓方式取得土地使用權的，按土地轉讓合同價格的20%征繳土地閑置費。征繳閑置費后可辦理繼承、名稱變更、分割和抵押手續(轉讓和出租則不予辦理)。土地被司法查封的，查封前屬于閑置土地的，先按以上標準征繳土地閑置費后再辦理過戶手續。經法院裁決、拍賣和公正辦理過戶手續的閑置土地，閑置費可由土地受讓人繳交。國有建設用地使用權人未按規定時間繳納土地閑置費的，自逾期之日起，按日加處未繳土地閑置費百分之三的罰款。土地閑置費不列入生產成本。
無償收回。未動工開發滿兩年的，由國土部門報經縣、市(區)政府、高新區管委會批準后，向土地使用者下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
除上述處置方式外，根據實際情況，也可選擇其他合適的處置方式，報人民政府或管委會批準后實施。
第十一條 市、縣國土資源主管部門擬訂閑置土地處置方案后，報同級人民政府批準實施。閑置土地設有抵押權的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應當書面通知相關抵押權人。
第十二條 國土部門在作出征繳土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定前，應當書面告知土地使用權人有申請聽證的權利。土地使用權人要求舉行聽證的，應當按照《國土資源聽證規定》的規定依法組織聽證。
第十三條 《征繳土地閑置費決定書》和《收回國有建設用地使用權決定書》應當包括以下內容：
(一)土地使用權人的姓名或者名稱、地址。
(二)違反法律、法規或者規章的事實和證據。
(三)決定的種類和依據。
(四)決定的履行方式和期限。
(五)申請行政復議或者提起行政訴訟的途徑和期限。
(六)作出決定的行政機關名稱和作出決定的日期。
第十四條 土地使用權人應當自《征繳土地閑置費決定書》送達之日起三十日內，按規定繳納土地閑置費;自《收回國有建設用地使用權決定書》送達之日起三十日內，到國土部門辦理土地使用權注銷登記，交回土地證書。土地使用權人不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第十五條 《限期開發通知書》應當包括以下內容：
(一)土地使用權人的姓名或者名稱、地址。
(二)違反法律、法規或者規章的事實和證據。
(三)通知的履行方式和期限。
(四)發出通知的行政機關名稱和作出決定的日期。
(五)其它需要說明的事項。
第十六條 土地使用權人逾期不申請行政復議、不提起行政訴訟，也不履行相關義務的，國土部門可以采取下列措施：
(一)逾期不辦理土地使用權注銷登記，不交回土地證書的，直接公告注銷土地使用權登記和土地證書。
(二)申請人民法院強制執行。
第五章 協同機制
第十七條 成立閑置土地處置工作領導小組,具體負責閑置土地處置工作。清遠高新區管委會、各縣(市、區)人民政府成立由發展和改革、經信、財政、國土資源、住建、商務、法制、城鄉規劃、土地開發儲備等部門組成的閑置土地處置工作領導小組，對閑置土地認定和處置等重大問題進行集體決策。
第十八條 各相關部門要加強聯系，密切配合。
具體職責分工如下：國土資源部門具體負責閑置土地調查、認定等工作的組織實施、土地閑置費的征收;城鄉規劃部門負責提供建設項目應動工開發建設用地總面積情況，對因政府修改規劃、用途、建設條件等造成無法動工的原因進行核定，并出具審核意見，負責制定城市公共設施的建設標準、審批流程等工作;住建部門負責提供建設項目已動工開發建設用地面積情況、建筑物、構筑物價格評估的相關材料;發展和改革部門負責提供項目投資總額資料;財政部門負責落實閑置土地處置過程中發生的勘測、評估、經辦機構工作經費以及收回土地的補償費用;土地開發儲備部門負責配合擬定收回土地處置方案、收回土地補償費的撥付，對不能按土地出讓合同約定的條件交地的，出具審核意見;法制部門負責協助制訂閑置土地處置相關規范性文件，指導解決閑置土地處置過程中發生的法律問題，依法依規行政;經信、商務部門提供企業進駐時簽訂的相關協議，協助擬定處置方案。
第六章 預防和監督
第十九條 土地供應前，應對擬供應土地進行必要的前期開發，做到“凈地”出讓，按時交地，簽訂《交地確認書》。出讓地塊沒有明確土地用途、容積率、建筑密度等規劃條件的，以及未達到“凈地”的，國有土地使用權不得出讓。
第二十條 國有建設用地使用權有償使用合同和劃撥決定書應當就項目開工、竣工時間和違約責任等作出明確約定。國有建設用地使用權人應當在項目開發建設期間，及時向國土部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況，并應當在施工現場設立建設項目公示牌，公布建設用地使用權人、建設單位、項目動工開發、竣工時間和土地開發利用標準等。
第二十一條 國土部門應當完善土地利用動態巡查監管機制，監督、督促土地使用權人按時進行開發建設，及時發現和預防新的閑置土地發生。
第二十二條 信息公開。各地要在當地政府門戶網站或國土部門官方網站設立閑置土地處置專欄，向社會公開閑置土地的位置、土地使用權人名稱、閑置時間、閑置原因等信息。屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閑置的，也要同時公開。閑置土地在沒有處置完畢前，相關信息應長期公開。
第七章 法律保障
第二十三條 相關職能部門及其工作人員在閑置土地調查、認定和處置工作中，存在超越、濫用法定職權、事實調查認定不清楚、法律依據錯誤、行政裁量明顯不當、徇私枉法、收受賄賂、違反法定程序等情形的，應當依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條 妨礙土地管理工作人員依法執行公務，情節嚴重的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第二十五條 土地被司法查封，查封前尚未認定為閑置，查封期間不計入閑置時間。
第二十六條 本實施細則由清遠市國土資源局負責解釋。
第二十七條 本實施細則自頒布之日起施行，有效期3年。法律、法規和規章另有規定，從其規定。2012年4月18日起施行的《清遠市區閑置土地管理辦法》同時廢止。原已頒布的相關政策與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。本實施細則實施前已進入處置程序(已報政府審批處置方案)的閑置土地，可按原規定處置，處置期滿后仍然閑置的，按本實施細則規定執行。
清遠市區閑置土地處置辦法對如何認定閑置土地、動工開發行為等相關指標的界定做出了詳細規定，對閑置土地是否因政府原因造成也制定了不同的處理辦法，為了加快閑置土地的處理加快處理工作，還成立了閑置土地領導小組。為提高土地利用率，防御和監督機制應運而生。
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