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    承租的公有房不屬于遺產(chǎn)。所有權(quán)屬于國(guó)家，只能由政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)作為出租人將房屋出租給承租人使用。

  共有居住房屋的承租人死亡，其生前共同居住人在該承租房屋處有本事常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶口或者其生前無(wú)共同居住人的，其生前有本事常住戶口的配偶和窒息親屬也可以繼續(xù)履行租賃合同。

  《上海市房屋租賃條例》（１９９９年１２月２７日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議通過(guò)）第四十一條規(guī)定，“房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：……（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶口或者其生前無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。……前款第（二）項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”根據(jù)上述規(guī)定，如果公有居住房屋承租人死亡，首先考慮的繼續(xù)承租人的人選是“同住同戶者”，“同住不同戶者”不能享有承租權(quán)；其次考慮原承租人的有本市常住戶口的配偶和直系親屬；再次，如果具備條件的是多人，先協(xié)商確定承租人，協(xié)商不成則由出租人在他們之中指定。

  分析一下該條例。(1)如果同住者想取得承租權(quán)，只要將戶口遷移至該公房處即可實(shí)現(xiàn)，并且還可以排除其配偶和直系親屬的承租權(quán)。因而戶口在確定公房承租權(quán)中尤為重要。筆者要質(zhì)疑的是，在當(dāng)今社會(huì)中，戶籍制度的存在本身就備受質(zhì)疑，戶口登記與真實(shí)居住地很難建立必然的聯(lián)系，那么以戶口作為承租權(quán)歸屬能合理嗎？(2)沒(méi)有“同住同戶者”的情況下，沒(méi)有“本市常住戶口的配偶和直系親屬”也無(wú)法取得承租權(quán)，是何道理？戶口就能否定其近親屬?zèng)]有承租權(quán)嗎？(3)在多人符合條件時(shí)，能夠起決定作用的是出租人的態(tài)度，也就是說(shuō)出租人有最終決定權(quán)。那么出租人又要以何依據(jù)確定承租人呢？找不到相關(guān)法律依據(jù)。在這種情況下，出租人的權(quán)力無(wú)限制地?cái)U(kuò)大，必將滋生行賄受賄和暗箱操作，這是制度造成的“隱患”。另外出租人如果遲遲不敢決定曠日持久地拖延，又由誰(shuí)去約束呢？(4)“租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)”意思是說(shuō)，沒(méi)有最終登記為承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)，那么這種居住權(quán)的依據(jù)何在呢？這種居住權(quán)應(yīng)該持續(xù)多久呢？這種居住權(quán)人結(jié)婚后其配偶是不是也成為共同居住人了？這種居住權(quán)人的后代有沒(méi)有繼續(xù)居住權(quán)？這種居住權(quán)應(yīng)該居住多大面積？這種居住權(quán)人和登記確定的承租人有使用沖突依據(jù)什么去解決沖突？

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