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南京市存量房交易資金監管如何操作？

根據《南京市存量房交易結算資金及經紀服務傭金監管實施細則》規定，
1.南京市內城鎮國有土地上存量房交易實行存量房交易結算資金監管，其中由房地產經紀機構促成成交的一并實行房地產經紀服務傭金監管。
2.監管的交易資金是指在存量房買賣合同中約定的，除定金以外的全部交易資金，不包含辦理房屋過戶等涉及的各項稅費。約定的定金金額應不超過2萬元；傭金是指在居間合同中約定的，交易雙方應支付給房地產經紀機構的全部傭金。
3.南京市房地產市場管理處通過設立交易資金和傭金監管平臺，委托南京市房屋置業擔保有限公司(以下簡稱“交易保證機構”)與存量房交易雙方簽訂交易資金監管協議，經房地產經紀機構促成交易的，房地產經紀機構亦應一并簽訂傭金監管協議，由買方將購房交易資金、交易雙方將傭金交付給交易保證機構實施監管，待交易雙方完成房屋轉移登記手續后，交易保證機構按照監管協議的約定向賣方劃轉購房交易資金、向房地產經紀機構劃轉傭金。
4.下列房屋交易可以申請免除資金監管:
    1、房屋產權交換的；
    2、人民法院協助執行轉移房屋的；
    3、房屋拍賣的；
    4、房屋共有人之間轉讓所占房產份額的；
    5、交易雙方為直系親屬的。（包括：配偶、子女、父母）。
    直系親屬為同戶籍的應提供戶籍證明；為非同戶籍的，應由戶籍所在地派出所出具直系親屬關系證明。
    申請免除監管的，交易雙方需簽署自愿放棄資金監管聲明，獲得批準后由交易保證機構出具交易結算資金免除監管證明。
5.資金監管協議的解除與監管資金的回退
    1、在房屋轉移登記受理之前，交易雙方經協商終止交易的，交易雙方持身份證明、資金監管協議、交易資金監管收款憑證共同到監管窗口提出解除申請，填寫撤消監管協議申請書。（經委托的，經紀機構應派員共同到場并提交傭金監管收款憑證）交易保證機構根據合同的約定向監管銀行出具劃款通知單，通知開戶銀行將買方的交易資金本息劃入買方結算賬戶，經委托的將傭金本息按傭金監管協議要求劃入相關結算賬戶。
    2、在房屋轉移登記受理之后，交易雙方終止交易的，由房屋登記機構出具解除交易證明，交易雙方持房屋登記機構出具的解除交易證明，按上述要求辦理解除資金監管相關手續。
    3、買方辦理購房貸款且貸款已發放，交易雙方終止交易的，因貸款產生的利息由買方承擔。買方需憑貸款銀行出具的貸款結清證明，會同相關方按上述要求辦理解除資金監管相關手續。
6.因交易雙方或其中任一方違約，造成交易終止的，在交易雙方未達成一致意見前，交易保證機構暫停劃轉交易資金及傭金且不承擔由此引起的任何法律責任。
自2012年1月1日起施行。
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附件：交易資金和傭金監管程序

    （一）、交易雙方自行成交或經委托房地產經紀機構促成交易，且買方為全額付款的
    1、交易雙方持存量房交易合同、房屋所有權證、交易雙方身份證明，委托他人辦理的需提供公證書和受托人的身份證明及委托人的身份證明復印件、交易雙方的個人銀行結算賬戶證明等資料到房地產交易登記部門的資金監管窗口（以下簡稱“資金監管窗口”）申請辦理交易資金監管手續。經委托房地產經紀機構促成交易的（以下簡稱“經委托”），受托機構應派員到房地產交易登記部門的資金監管窗口協助辦理相關手續。
    2、資金監管窗口工作人員核驗上述相關材料，符合條件的，交易雙方和交易保證機構簽訂交易資金監管協議。經委托的同時簽訂傭金監管協議。
    3、買方將除定金以外的全部交易資金存入監管賬戶；經委托的，交易雙方需分別將傭金存入監管賬戶。由交易保證機構開具交易資金監管收款憑證。有傭金的同時開具傭金監管收款憑證。
    4、交易雙方持交易合同文本、交易資金監管收款憑證及房屋轉移登記所需資料到登記受理窗口申請辦理房屋轉移登記手續。
    5、房屋登記機關核準房屋轉移登記后，交易雙方繳納相關稅費，買方領取房屋所有權證。賣方憑完稅憑證、交易資金監管收款憑證到資金監管窗口辦理劃款手續。交易保證機構經復核，向監管銀行開具劃款通知單，通知銀行將監管的交易資金本息劃入賣方結算賬戶。經委托的同時通知開戶銀行將傭金本息劃入房地產經紀機構結算賬戶。

    （二）、交易雙方自行成交或經委托成交，且買方需辦理住房貸款的
    1、買方持銀行辦理貸款所需的相關資料到貸款銀行辦理貸款預審批手續。經委托的應派員協助辦理相關手續。
    2、經貸款銀行審核同意放貸的，向買方出具貸款審批意見書,同時交易雙方分別在該行開設個人銀行結算賬戶。
    3、交易雙方持存量房交易合同、貸款審批意見書、房屋所有權證、國有土地使用權證、交易雙方身份證明，委托他人辦理的需提供公證書和受托人的身份證明及委托人的身份證明復印件、交易雙方的個人銀行結算賬戶證明等資料到資金監管窗口申請辦理交易資金監管手續。經委托的應協助交易雙方辦理相關手續。
    買方持借款合同、抵押合同、抵押申請表、抵押價值協議書、銀行授權委托書、買方授權交易保證機構辦理領取房屋所有權證、辦理國有土地使用權證及房屋抵押登記手續的委托書、賣方授權交易保證機構辦理國有土地使用權證的委托書向交易保證機構申請貸款擔保。
    4、資金監管窗口工作人員核驗上述相關材料，符合條件的，交易雙方和交易保證機構簽訂交易資金監管協議，經委托的同時簽訂傭金監管協議。
    5、買方將除定金以外的首付款存入監管賬戶，經委托的，交易雙方需分別將傭金存入監管賬戶，由交易保證機構開具交易資金監管首付款收款憑證。有傭金的同時開具傭金監管收款憑證。
    6、交易保證機構向貸款銀行出具擔保承諾書，為買方購房貸款的提前發放向銀行承擔擔保責任。
    7、交易雙方持交易合同文本、交易資金監管首付款收款憑證及房屋轉移登記所需資料到登記受理窗口申請辦理房屋轉移登記手續。
    貸款銀行在交易雙方申請轉移登記次日起三個工作日內將貸款劃入監管賬戶，交易保證機構確認貸款到賬后通知房屋登記機關辦理核準登記。
    若銀行在三個工作日內未能發放貸款，房屋登記機關委托交易保證機構書面通知交易雙方辦理撤件手續，撤件后由買房人另行尋找其他貸款銀行申請購房貸款。
    8、房屋登記機關核準房屋轉移登記后，交易雙方繳納相關稅費。賣方持完稅憑證、交易資金監管首付款收款憑證到資金監管窗口辦理劃款手續。交易保證機構核查后，向監管銀行開具劃款通知單，監管銀行于通知的次日將監管的交易資金本息劃入賣方結算賬戶。經委托的同時通知監管銀行，監管銀行于通知的次日將傭金本息劃入房地產經紀機構結算賬戶。
    9、交易保證機構為買方代辦國有土地使用權證、房屋抵押登記，并在劃款后四十個工作日內通知買方持身份證領取房屋所有權證和國有土地使用權證。

    （三）、賣方房屋有抵押貸款需使用交易資金先解押后交易，且買方為全額付款的
    1、交易雙方持房屋所有權證、國有土地使用權證、交易雙方的身份證明、戶口簿、婚姻證明（如不滿18周歲需提供戶口簿或出身證明）、賣方貸款的借款合同、抵押合同等資料向交易保證機構申請解押擔保服務。
    2、交易保證機構進行審查，若審查通過，交易雙方進入交易資金監管程序。若審查未能通過，賣方需自行籌款解除房屋抵押后方可辦理交易資金監管手續。
    3、交易雙方與交易保證機構簽訂存量房解押擔保服務等合同文本、提交授權交易保證機構辦理相關手續的委托書等文書。
    4、交易雙方持存量房交易合同、房屋所有權證、國有土地使用權證、交易雙方身份證明，委托他人辦理的需提供公證書和受托人的身份證明及委托人的身份證明復印件、交易雙方的個人銀行結算賬戶證明等資料到資金監管窗口申請交易資金監管。
    5、資金監管窗口工作人員核驗上述相關材料，符合條件的，交易雙方和交易保證機構簽訂交易資金監管協議，經委托的同時簽訂傭金監管協議。
    6、買方將除定金以外的全部交易資金存入監管賬戶，經委托的，交易雙方需分別將傭金存入監管賬戶，由交易保證機構開具交易資金監管收款憑證。有傭金的同時開具傭金監管收款憑證。
    7、交易雙方持房屋所有權證、存量房交易合同、交易資金監管收款憑證到預告登記受理窗口申請辦理房屋轉移預告登記手續。預告登記生效后，若有關部門對預告登記的房屋進行查封時，房屋登記機構、交易保證機構應當有義務說明該預告登記的擔保效力和順位效力。
    8、交易保證機構在確認預告登記生效后用買方存入監管賬戶的交易資金為賣方歸還銀行的抵押貸款，辦理賣方抵押登記注銷手續。
    9、交易保證機構持預告登記證明等材料為交易雙方到登記受理窗口辦理房屋轉移登記手續。
    10、轉移登記手續辦結后，交易保證機構向監管銀行開具劃款通知單，監管銀行于通知的次日將監管的剩余交易資金本息劃入賣方結算賬戶。經委托的同時通知監管銀行，監管銀行于通知的次日將傭金本息劃入房地產經紀機構結算賬戶。
    11、交易保證機構通知買方持身份證領取房屋所有權證。

    （四）、賣方房屋有抵押貸款需使用交易資金先解押后交易，且買方需辦理住房貸款的
    1、交易雙方持房屋所有權證、國有土地使用證、交易雙方的身份證明、戶口簿、婚姻證明（如不滿18周歲需提供戶口簿或出身證明）、賣方貸款的借款合同、抵押合同等資料向交易保證機構申請解押擔保服務。
    2、交易保證機構進行審查，若審查通過，交易保證機構向買方出具審查核準通知單，交易雙方進入網上簽約程序。若審查未能通過，賣方需自行籌款解除房屋抵押，方可辦理房屋轉移登記手續。
    3、交易雙方與交易保證機構簽訂存量房解押服務等合同文本、提交授權交易保證機構辦理相關手續的委托書等文書。
    4、買方持審查核準通知單及銀行辦理貸款需要的資料到監管銀行辦理貸款預審批手續。經委托的機構應派員協助辦理相關手續。
    5、貸款銀行向買方出具貸款審批意見書,交易雙方分別開設個人銀行結算賬戶。
    6、交易雙方持存量房交易合同、貸款審批意見書、房屋所有權證、國有土地使用權證、交易雙方身份證明，委托他人辦理的需提供公證書和受托人的身份證明及委托人的身份證明復印件、交易雙方的個人銀行結算賬戶證明等資料到資金監管窗口申請交易資金監管。
同時，買方持借款合同、抵押合同、抵押申請表、抵押價值協議書、銀行授權委托書向交易保證機構申請貸款擔保。
    7、資金監管窗口工作人員核驗上述相關材料，符合條件的，交易雙方和交易保證機構簽訂交易資金監管協議，經委托的同時簽訂傭金監管協議。
    8、買方將除定金以外的首付款存入監管賬戶，交易保證機構開具交易資金監管首付款收款憑證。
    9、交易雙方持房屋所有權證、存量房交易合同、交易資金監管首付款收款憑證到預告登記受理窗口申請辦理房屋轉移預告登記手續。預告登記生效后，若有關部門對預告登記的房屋進行查封時，房屋登記機構、交易保證機構應當有義務說明該預告登記的擔保效力和順位效力。
    10、交易保證機構向貸款銀行出具擔保承諾書，為買方的貸款提前發放向銀行承擔擔保責任。
    11、交易保證機構在確認預告登記生效后用買方存入監管賬戶的首付款為賣方歸還銀行貸款，辦理賣方抵押登記注銷手續。買方存入監管賬戶的首付款金額低于賣方應歸還房屋貸款金額的，不足的部分由賣方補足。
    12、交易保證機構持預告登記證明等材料為交易雙方到房屋登記機關代為辦理房屋轉移登記手續。
貸款銀行在交易雙方申請轉移登記次日起三個工作日內將貸款劃入監管賬戶，交易保證機構確認貸款到賬后通知房屋登記機關辦理核準登記。
若銀行在三個工作日內未能發放貸款，房屋登記機關委托交易保證機構書面通知交易雙方辦理撤件手續，撤件后由買房人另行尋找其他貸款銀行申請購房貸款。
    13、轉移登記手續辦結后，交易保證機構向監管銀行開具劃款通知單，通知監管銀行將監管的剩余交易資金本息劃入賣方結算賬戶。
    14、交易保證機構為買方代辦國有土地使用權證、房屋抵押登記，并在劃款后四十個工作日內通知買方持身份證領取房屋所有權證、國有土地使用權證。
    15、其中由房地產經紀機構促成成交的一并實行傭金監管.