《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”
對(duì)拆遷房屋承租人的補(bǔ)償方案有:
1、作為承租人,既可以和房主解除租賃關(guān)系,也可以要求房主在房屋拆遷后繼續(xù)履行租賃合同;
2、承租人要求繼續(xù)履行租賃合同的,拆遷人就必須對(duì)被拆遷人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋仍由原承租人承租,只是必須與被拆遷人即原房主重新訂立房屋租賃合同。
對(duì)拆遷房屋承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目一般有:
1、搬遷費(fèi),又稱搬遷補(bǔ)助費(fèi)
《拆遷條例》第三十一條第一款規(guī)定:“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。”如果被拆遷人與承租人就該項(xiàng)費(fèi)用有約定的,按約定辦理;若無(wú)約定的,則“當(dāng)房屋由房屋承租人使用時(shí),發(fā)給房屋承租人。”
2、提前搬遷獎(jiǎng)
規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的,拆遷人可以給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。如:北京市政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(2001年11月1日起施行)第三十二條規(guī)定:“被拆遷私有房屋和已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的,拆遷人可以給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。”搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的支付按搬遷費(fèi)的支付原則辦理。
3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))
《拆遷條例》第三十一條第二款規(guī)定:“在過(guò)渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”第三十二條第二款規(guī)定:“因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的,對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人,應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”故當(dāng)承租人自行安排住處的,則應(yīng)獲得相應(yīng)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
4、停產(chǎn)停業(yè)損失
《拆遷條例》第三十三條規(guī)定:“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”據(jù)此,若因拆遷造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的,則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
5、添置物品的補(bǔ)償
《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”承租人改善或者增設(shè)的物品主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施,如承租人與被拆遷人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的,則按約定處理;如無(wú)特別約定或約定不明的,則此部分的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)支付給承租人。
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》已于2005年7月4日由最高人民法院審判委員會(huì)第1358次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年8月11日起施行。
二○○五年八月一日
最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)
（2005年7月4日最高人民法院審判委員會(huì)第1358次會(huì)議通過(guò)）
法釋〔2005〕9號(hào)
浙江省高級(jí)人民法院：
你院浙高法[2004]175號(hào)《關(guān)于雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議當(dāng)事人就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向法院起訴，法院能否以民事案件受理的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。
此復(fù)。
附：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定： “拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起３個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”
根據(jù)上述司法解釋及行政法規(guī)的規(guī)定，在房屋拆遷過(guò)程中，如果拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人、被拆遷人或承租人必須先向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決，對(duì)于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。
被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決需提交以下資料：一、房屋拆遷裁決申請(qǐng)書；二、申請(qǐng)人的身份證明；三、房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同；四、申請(qǐng)人認(rèn)為需要提供的相關(guān)資料。
裁決申請(qǐng)書應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：一、申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；二、被申請(qǐng)人名稱、地址等基本情況；三、申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)理由。裁決申請(qǐng)書由申請(qǐng)人簽名或蓋章。
房地部門提請(qǐng)被拆遷人或房屋承租人注意，有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理：一、已超過(guò)房屋拆遷期限的；二、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人已達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；三、申請(qǐng)人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。還有一點(diǎn)更要提請(qǐng)申請(qǐng)人注意，申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的，也將不予受理。因?yàn)楦鶕?jù)《上海市城市房屋拆遷裁決若干規(guī)定》，裁決申請(qǐng)資料齊全的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)受理并向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書；房屋拆遷裁決申請(qǐng)資料不齊全的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人在7日內(nèi)補(bǔ)齊，收到申請(qǐng)的時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)齊資料次日起開始計(jì)算。凡不予受理的，裁決機(jī)關(guān)將書面通知申請(qǐng)人。
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