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    《拆遷條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”如前所述，拆遷合同的實(shí)質(zhì)是被拆遷人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)于拆遷人，屬于買賣合同的一種或應(yīng)當(dāng)按照買賣合同的規(guī)定處理。設(shè)有抵押的房屋被拆遷，從《擔(dān)保法》的角度考察，可將之歸于轉(zhuǎn)讓抵押物。

  關(guān)于轉(zhuǎn)讓抵押物，《擔(dān)保法》第四十九條設(shè)有三款進(jìn)行規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！币虼?，抵押人（被拆遷人）在訂立拆遷合同之前，負(fù)有將其欲轉(zhuǎn)讓被拆遷房的事實(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)，還負(fù)有應(yīng)當(dāng)告知拆遷人被拆遷房屋上設(shè)有抵押的事實(shí)的義務(wù)。但是，按照最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第六十七條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”，而房屋抵押屬不動(dòng)產(chǎn)抵押，其抵押的生效以登記為要件，因此，就抵押房屋的買賣而言，抵押人未盡通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的義務(wù)，其抵押的效力并不受影響。　　

   被拆遷房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)當(dāng)公平合理和物有所值，轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人（被拆遷人）提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供相應(yīng)的擔(dān)保的，按照《擔(dān)保法》第四十九條第二款的規(guī)定，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。但該款內(nèi)容并不適合房屋拆遷情形，因?yàn)榉课?a href=http://m.hbhongyijixie.com/doc/chaiqian/>拆遷是強(qiáng)制性的，一定程度上房屋拆遷合同的訂立也是強(qiáng)制性的，被拆遷人（抵押人）轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋（抵押物）勢(shì)在必行，不存在抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物的可能。對(duì)此問(wèn)題，《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條進(jìn)行了規(guī)定：“對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定搬遷期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門對(duì)安置用房向公證機(jī)關(guān)辦理提存，并及時(shí)通知抵押權(quán)人和抵押人。設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)；抵押權(quán)人和抵押人不能重新設(shè)立抵押權(quán)的，由房屋拆遷主管部門對(duì)貨幣補(bǔ)償款向公證機(jī)關(guān)辦理提存，并及時(shí)通知抵押權(quán)人和抵押人。” 　　我們認(rèn)為，因?yàn)榉课?a href=http://m.hbhongyijixie.com/doc/chaiqian/>拆遷是強(qiáng)制的，允許拆遷人與被拆遷人訂立拆遷合同，隨著被拆遷房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，在被拆遷房屋上的抵押負(fù)擔(dān)依舊存在，如果不在拆遷合同中對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行交代，拆遷人將承受其接受的標(biāo)的物上有權(quán)利瑕疵（抵押權(quán)）的不利。所以，歸根結(jié)蒂，此糾紛還是拆遷人與被拆遷人之間的問(wèn)題。從實(shí)際效果上分析，《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定具有合理性。　　

   最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第八十條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施?！庇纱水a(chǎn)生的問(wèn)題是：抵押權(quán)人能否對(duì)被拆遷人就安置補(bǔ)償方式的選擇權(quán)進(jìn)行干預(yù)？對(duì)此，法律法規(guī)并無(wú)規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十八條規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！睆脑摋l規(guī)定分析，抵押權(quán)人沒(méi)有干預(yù)被拆遷人選擇拆遷安置補(bǔ)償方式選擇權(quán)的權(quán)利。　

  由于拆遷合同訂立的強(qiáng)制性，以及考慮各方當(dāng)事人之間利益的平衡，最好的解決方式是三方當(dāng)事人就抵押權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成協(xié)議。　　由于一般情況下拆遷補(bǔ)償安置方式可由房屋所有權(quán)人在貨幣安置與房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式間進(jìn)行選擇，故相應(yīng)的，該抵押權(quán)的處理也可以兩種方式進(jìn)行：　　

   （一）抵押人（被拆遷人）和抵押權(quán)人可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同?！稉?dān)保法》第五十八條規(guī)定的“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！奔热坏盅簷?quán)人不能干預(yù)抵押人作為被拆遷人選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利，故對(duì)該條規(guī)定中的“賠償金”，宜作擴(kuò)大理解，可認(rèn)為產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式獲得的拆遷安置房是賠償金的一種特殊形式。抵押人可與抵押權(quán)人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押標(biāo)的物重新達(dá)成抵押協(xié)議。如抵押人拒絕重新達(dá)成抵押協(xié)議，抵押權(quán)人可以起訴要求強(qiáng)制抵押人在產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋之上達(dá)成抵押協(xié)議。　　

   （二）在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后，實(shí)施拆遷，拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。房屋拆遷時(shí)，如果抵押人選擇貨幣補(bǔ)償形式的，應(yīng)當(dāng)首先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者應(yīng)當(dāng)先由抵押人償還所擔(dān)保的債務(wù)，然后才能領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能重新簽訂抵押協(xié)議或者抵押人無(wú)力先清償所擔(dān)保的債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消失，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此，房屋拆遷時(shí)，如果抵押人選擇貨幣補(bǔ)償，原先設(shè)立的抵押權(quán)就會(huì)因抵押物的滅失而消滅，抵押人因抵押物滅失所得的補(bǔ)償金，也應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)此時(shí)并未消滅，仍及于補(bǔ)償金上。

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