1、影響商業(yè)銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。
2、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款種類(lèi)
(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用貸款分一下五種類(lèi)型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款
(2)擔(dān)保抵押貸款 分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書(shū)擔(dān)保貸款;
保證書(shū)擔(dān)保貸款：保證書(shū)擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書(shū)擔(dān)保的放款。
二、國(guó)外銀行貸款
1、我國(guó)利用國(guó)外貸款的主要形式：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和國(guó)際商業(yè)貸款。
2、目前向我國(guó)提供多邊貸款的國(guó)際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開(kāi)發(fā)銀行(ADB)。 亞洲開(kāi)發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、同時(shí)還有部門(mén)貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。 國(guó)際商業(yè)貸款是針對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借款方式籌集的各種資金的總稱(chēng)。
3、國(guó)際商業(yè)貸款一般包括兩種形式： 一是由一兩家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款; 二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱(chēng)為國(guó)際銀團(tuán)貸款(也成為辛迪加貸款)。
4、外資銀行五大關(guān)注點(diǎn) 對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù) 看重商用物業(yè)未來(lái)是否有穩(wěn)定的租金回報(bào)，而對(duì)分割出售的商用物業(yè)興趣不大。 關(guān)注高端物業(yè)，即(重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶(hù))。
三、民間借貸融資
1、特點(diǎn)： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規(guī)模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對(duì)償債的硬約束性 我國(guó)發(fā)展開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺陷
2、優(yōu)點(diǎn)：可有效實(shí)現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn) 可行性強(qiáng)，為金融市場(chǎng)所快速接受 房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，一舉兩得
3、缺點(diǎn)： 適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都可以運(yùn)用 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大 并非開(kāi)創(chuàng)融資新渠道
四、房地產(chǎn)典當(dāng)融資
典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。 特點(diǎn)：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當(dāng)、驗(yàn)當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。 五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實(shí)為絕當(dāng)，典當(dāng)行對(duì)絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。
五、商業(yè)信用融資
1、主要特點(diǎn)：商業(yè)信用使用商品生產(chǎn)特點(diǎn)、商業(yè)信用能夠?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方提供方便、商業(yè)信用可以鞏固經(jīng)濟(jì)合同，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任、商業(yè)信用有利于競(jìng)爭(zhēng)。
2、商業(yè)信用融資的具體方式： 應(yīng)收賬款融資、商業(yè)票據(jù)融資、預(yù)收貨款融資等。
房地產(chǎn)公司融資方式除了有上述的五種，還有其他的方式，由于融資手段相對(duì)較多，在此就不一一敘述。各位可根據(jù)自身公司的發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)的發(fā)展需求，做詳細(xì)的策劃方案然后選擇適用于自身情況的融資方式進(jìn)行融資。融資過(guò)程中要謹(jǐn)防以投資為名，詐騙為實(shí)的情況發(fā)生。
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