1、認(rèn)購(gòu)書簽訂后不退定金
典型條款：“認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，即交付定金。認(rèn)購(gòu)書簽訂后，定金不退。”
律師點(diǎn)評(píng)：定金條款是對(duì)合同簽訂雙方的約束。認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，無(wú)論何種原因，定金不退還，這是單純站在開發(fā)商立場(chǎng)設(shè)立的。
消協(xié)支招：上述條款改成：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人;如是因出賣方原因或過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)雙倍返還認(rèn)購(gòu)人的定金。”
2、收取誠(chéng)意金卻無(wú)息退還
典型條款：“認(rèn)購(gòu)當(dāng)日，如乙方認(rèn)為甲方房源有任何不妥之處，甲方無(wú)息退還乙方全部誠(chéng)意金。”
律師點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商在領(lǐng)取到(預(yù))銷售許可證之前，向購(gòu)房者收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，都屬于違規(guī)行為。無(wú)息退還誠(chéng)意金是免除開發(fā)商責(zé)任的無(wú)效條款，也是開發(fā)商短期融資的一種手段。
消協(xié)支招：購(gòu)房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，約定因開發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房者選房不成，開發(fā)商在返還誠(chéng)意金的同時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房者支付違約金。
3、模糊“認(rèn)購(gòu)”概念好圈錢
典型條款：“認(rèn)購(gòu)人須在簽訂此房保留協(xié)議之日向出賣人支付保留金人民幣貳萬(wàn)元整，并在三日內(nèi)根據(jù)所選擇的付款方式補(bǔ)足其余房款。”
律師點(diǎn)評(píng)：通過(guò)與認(rèn)購(gòu)人簽訂所謂“房屋保留協(xié)議”，等于是集購(gòu)房者的錢去建房。
消協(xié)支招：如果開發(fā)商已取得商品房預(yù)(銷)售許可證，應(yīng)與開發(fā)商簽訂正式《商品房買賣合同》。
4、面積誤差設(shè)置退補(bǔ)陷阱
典型條款：“本預(yù)定書所簽訂之房屋面積為暫定面積，暫定面積如與實(shí)際面積有差異，差異部分按本預(yù)定書約定之價(jià)款多退少補(bǔ)。”
律師點(diǎn)評(píng)：該格式條款侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。面積誤差過(guò)大，將影響房屋戶型結(jié)構(gòu)甚至使用功能，或房屋總價(jià)款增加幅度較大，增加認(rèn)購(gòu)人付款壓力。
消協(xié)支招：與開發(fā)商明確約定購(gòu)房者能夠承受的面積誤差，對(duì)不能承受的面積誤差約定公平、合理的解決辦法。
5、借法律術(shù)語(yǔ)來(lái)為其免責(zé)
典型條款：“開發(fā)商所提供的相關(guān)銷售資料及銷售人員口述，僅供示范或參考之用，所有細(xì)節(jié)最終以政府審批之圖及相關(guān)法律文件和雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)清楚明白。”
律師點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。
消協(xié)支招：對(duì)開發(fā)商的任何宣傳資料或口頭承諾，消費(fèi)者要把相關(guān)內(nèi)容寫入合同或?qū)㈤_發(fā)商提供的價(jià)格、效果圖、戶型圖、海報(bào)等作為合同附件，并明確約定違約責(zé)任。
6、退認(rèn)購(gòu)房得開發(fā)商點(diǎn)頭
典型條款：“所購(gòu)商品房一經(jīng)認(rèn)購(gòu)，非出賣人同意，不準(zhǔn)退。”
律師點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商設(shè)立該格式條款，顯然排除了認(rèn)購(gòu)人依法解除《商品房認(rèn)購(gòu)合同》的權(quán)利，將這種權(quán)利的行使限制于“經(jīng)開發(fā)商同意”，將退房的決定權(quán)絕對(duì)控制在開發(fā)商手中。
消協(xié)支招：購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)單、定購(gòu)單、預(yù)定書等有類似約定，應(yīng)要求開發(fā)商刪除。同時(shí)，須添加開發(fā)商不能履約賣房應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
7、資料不實(shí)的責(zé)任不對(duì)等
典型條款：“認(rèn)購(gòu)人聲明此預(yù)定書內(nèi)由其提供的資料全屬真實(shí)。如因資料失實(shí)致使雙方協(xié)議無(wú)法履行或通知延誤，一切責(zé)任概由認(rèn)購(gòu)人負(fù)責(zé)，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。”
律師點(diǎn)評(píng)：該條款屬于權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的格式條款。雙方簽訂合同，都得向?qū)Ψ教峁┱鎸?shí)的材料，此條款卻只字不提開發(fā)商的違約責(zé)任。
消協(xié)支招：購(gòu)房者應(yīng)在協(xié)議中約定開發(fā)商提供不實(shí)資料的違約責(zé)任。
8、約定舉證責(zé)任藏“玄機(jī)”
典型條款：“對(duì)于證明認(rèn)購(gòu)人是否按時(shí)到指定地點(diǎn)與出賣人協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》的舉證責(zé)任，由認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)。”
律師點(diǎn)評(píng)：此條款屬不公平的格式條款，并暗藏“玄機(jī)”，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商將預(yù)定商品房轉(zhuǎn)讓，或開發(fā)商沒(méi)收認(rèn)購(gòu)人定金。
消協(xié)支招：購(gòu)房者在與開發(fā)商協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)留存開發(fā)商提供的合同文本，對(duì)簽約情況以書面、錄音、錄像等方式記錄下來(lái)，或請(qǐng)公證人員公證。
9、開發(fā)商單方限制解約權(quán)
典型條款：“認(rèn)購(gòu)人已接受公示之《商品房買賣合同》的內(nèi)容，并同意按公示的《商品房買賣合同》條款簽約。”
律師點(diǎn)評(píng)：根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立的，如有定金條款的約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還認(rèn)購(gòu)人。
消協(xié)支招：與開發(fā)商協(xié)商一致后，將協(xié)商后的合同文本作為雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議的附件。
10、規(guī)定限制購(gòu)房者協(xié)商權(quán)
?
典型條款：“認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，已對(duì)認(rèn)購(gòu)條件有充分的了解并同意遵守，對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房狀況也已充分了解。”
律師點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商想根據(jù)此條款限制購(gòu)房者對(duì)合同條款的協(xié)商權(quán)，認(rèn)購(gòu)人不能以對(duì)“認(rèn)購(gòu)條件”不了解或誤解為由，拒絕簽訂合同。
消協(xié)支招：要查清樓盤是否屬于合法的銷售范圍，再簽訂商品房買賣合同。
在實(shí)際購(gòu)房的情況下，不管是簽訂怎樣的協(xié)議、合同，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)小心注意。當(dāng)然，在簽訂不同的合同時(shí)，需要當(dāng)事人注意的事項(xiàng)是不同的。上文中已經(jīng)為您介紹了房屋認(rèn)購(gòu)合同注意事項(xiàng)的內(nèi)容，若你還有疑問(wèn)的話，請(qǐng)直接來(lái)電咨詢我們的在線律師。
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