一、如何判斷設有抵押的二手房
一般地說，如果購房者購買的房屋已經被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔保的債務時，債權人有權將該房屋拍賣，并且以拍賣所得價款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因為抵押，購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設有抵押，那么其就不能如約獲得該房屋，最后也只能請求出售人返還房款并賠償損失。故而，應該怎么判斷設有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來說，判斷方法有兩種：
1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押，出賣方應該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應地房產登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。
2、到房屋登記機關查詢。購房者可以和房主到房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結，這是最有效也是最準確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設定抵押、被凍結或者其他瑕疵權利的，那就可以判斷該二手房是完整的。
二、設有抵押的二手房能購買嗎，如何購買?
二手房之上設有抵押，是不是就意味著不可以購買了呢?答案是否定的。我國《擔保法》做出了明確的規(guī)定，為設有抵押的二手房在市場上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么，應該如何購買這些設有抵押的二手房呢?
1、如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶。
2、如果是被法院等機關查封的情況，一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。房屋當初分配給承租人時，對今后的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。
在具體操作中，要使抵押權人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產局注銷抵押后才能辦理房產交易過戶手續(xù)。也有很多的賣房人當時沒有能力償還自己的這個貸款，希望讓買房人能替其償還，并同意這個款項為首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實質上是買方借錢給賣方的，賣方應給買方打借條。在抵押注銷后，辦理交易過戶時，這筆錢才能成為購房的款項，需將借條換成收條。
對于設有抵押的二手房，購房者最好不要購買。有時候可能對方會對低價售賣，但這樣的房屋權利存在瑕疵，要是購買的話，無疑會對自身利益造成一定損害的。而要是在這方面遇到了什么問題卻不清楚怎么處理，可以聯(lián)系網站的專業(yè)律師來幫助你。
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