股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是股東出讓股份，將公司相關(guān)的控制權(quán)、收益權(quán)等出資人權(quán)利及其對(duì)應(yīng)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人，使受讓人成為公司股東的民事法律行為。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)和在建工程。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指形式上轉(zhuǎn)讓股權(quán)，但實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，對(duì)于企業(yè)所得稅和印花稅的繳納，稅收法規(guī)規(guī)定較為明確，沒(méi)有任何爭(zhēng)議。
二、房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否節(jié)約稅費(fèi)？
目前對(duì)于房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納土地增值稅則爭(zhēng)議較大，具體體現(xiàn)如下：1、增值額難以確定。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，而確定稅率的關(guān)鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為應(yīng)納土地增值稅的增值額。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價(jià)值、股本價(jià)值和其他資產(chǎn)價(jià)值。哪些屬于房地產(chǎn)價(jià)值，很難確定。2、存在重復(fù)征稅。適用國(guó)稅函[2000]687號(hào)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價(jià)值不會(huì)相應(yīng)得到調(diào)整，股權(quán)收購(gòu)方在購(gòu)買(mǎi)被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，獲得該房地產(chǎn)后，無(wú)論繼續(xù)開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓，均只能以被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本作為計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，不能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。勢(shì)必造成對(duì)同一房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為重復(fù)繳納土地增值稅的情況。3、容易被規(guī)避。國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件的適用，必須滿足三個(gè)條件：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為一次性行為；（2）轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)；（3）以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物。只有同時(shí)滿足上述三個(gè)條件才能適用687號(hào)文件對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅。如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的最終目的是為了避稅，那么企業(yè)通過(guò)多次股權(quán)交易或者轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，就不滿足國(guó)稅函[2000]687號(hào)的適用條件，是不征收土地增值稅。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所得稅和印花稅是必須要繳納的，目前在土地增值稅上是否有優(yōu)惠還存在爭(zhēng)議，大部分觀點(diǎn)是這個(gè)稅費(fèi)也是要收的。并且，按照小微企業(yè)稅費(fèi)規(guī)定，小微企業(yè)享有所得稅減免政策，但是房地產(chǎn)公司通常規(guī)模很大，并不屬于小微企業(yè)。所以說(shuō)房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否節(jié)約稅費(fèi)，還要看具體情況而定。
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