根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用年限到期后將自動(dòng)續(xù)期，而2007年修訂的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定則是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
二、土地使用年限的法律規(guī)定
根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
倉儲用地50年;
綜合或者其他用地50年
三、計(jì)算方式
土地使用權(quán)年期修正
1、實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2、修正方法
(1) 計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);
r——土地還原率;
m——待估宗地的使用權(quán)年期;
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2) 利用年期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
案例：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：
年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m
在實(shí)踐中，土地使用年限到期歸誰的問題，需要根據(jù)所占地的用途來說。一般情形下住宅用地到期后是不用自己管的會(huì)自動(dòng)續(xù)期的，而其他用地到達(dá)期限之后需要繼續(xù)申請續(xù)期的，申請下來可以繼續(xù)使用，申請不下來國家將收回土地。所以，市民們不需要擔(dān)心自己的房屋到期后的使用問題。
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