一、什么樣的一房二賣(mài)的合同是無(wú)效的
以下三種情形下，商品房一房二賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，一是出賣(mài)人與第三人串通損害買(mǎi)受人利益，二是預(yù)告登記期間的房屋買(mǎi)賣(mài)，三是補(bǔ)償安置房屋的一房二賣(mài)。具體介紹如下：1、出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付損害買(mǎi)受人利益的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、預(yù)告登記期間的商品房一房二賣(mài)。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。合同無(wú)效的情形下，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償買(mǎi)受人為達(dá)成交易而花費(fèi)的合理費(fèi)用。3、補(bǔ)償安置房屋的一房二賣(mài)。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
二、一房二賣(mài)糾紛怎么解決
在一房二賣(mài)糾紛當(dāng)中，有三種不同的情形：1、兩買(mǎi)受人均未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的。在此種糾紛中所買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房屋的所有權(quán)仍歸出賣(mài)人所有，兩買(mǎi)受人均不能取得所有權(quán)。這時(shí)兩買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間均為債權(quán)債務(wù)關(guān)系。基于債權(quán)平等原則，兩買(mǎi)人地位是平等無(wú)先后順序的，即是說(shuō)出賣(mài)人可選擇其中任一一人與其辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但在審判實(shí)踐中，法院一般存在以下的處理原則：(1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人保管、交由中介公司就特定的轉(zhuǎn)讓合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的或已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)的。在此種情況下審判機(jī)關(guān)一般會(huì)認(rèn)為出賣(mài)了已選擇了履行該份轉(zhuǎn)讓合同，該合同的履行應(yīng)優(yōu)先于另一轉(zhuǎn)讓合同。(2)在不存在第(1)種情況下則應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后。2、出賣(mài)人與其中一買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的。如前一買(mǎi)受人未辦理產(chǎn)權(quán)，而后一買(mǎi)受人辦理了產(chǎn)權(quán)的，在此種情況下兩房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同，但并不管買(mǎi)受人與出賣(mài)人所簽定合同的先后順序來(lái)確定該房產(chǎn)的歸屬，而是以已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)的買(mǎi)受人取得該房屋的所有權(quán)，因?yàn)樵撡I(mǎi)受人享有的是“物權(quán)”請(qǐng)求權(quán)。如是在前一個(gè)買(mǎi)受人已辦理了產(chǎn)權(quán)，出賣(mài)人又將該房產(chǎn)賣(mài)給其他人的，屬無(wú)權(quán)處分行為，后一房屋買(mǎi)賣(mài)合同為效力待定合同需前一買(mǎi)受人的追認(rèn)方為有效。在未得到追認(rèn)的情形下后一合同為無(wú)效合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向后一買(mǎi)受人承擔(dān)賠償責(zé)任，構(gòu)成詐騙罪的應(yīng)當(dāng)受到追訴。3、后一購(gòu)賣(mài)人為惡意購(gòu)賣(mài)人的情況。如后一購(gòu)房者明知出賣(mài)人已將標(biāo)的房產(chǎn)與他人簽定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，仍與出賣(mài)人簽定購(gòu)房合同的，屬惡意串通損害他人利益的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。由于房屋產(chǎn)權(quán)只有一個(gè)，因此實(shí)踐中出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況，注定有一買(mǎi)方最終是無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)的，這種情況下可以向買(mǎi)方追究違約責(zé)任，以此來(lái)救濟(jì)自己的權(quán)益。而現(xiàn)實(shí)中一房二賣(mài)的合同無(wú)效的情況主要也就是上述幾種，各位可以具體參考了解一下。
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 江蘇 王奮永律師 |
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 江蘇 姜舂律師 |
| 副主任律師 執(zhí)業(yè)15年 |
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