一、法律規(guī)定的土地使用權(quán)重復(fù)抵押解釋
根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，重復(fù)抵押，是指債務(wù)人以同一抵押物分別向數(shù)個債權(quán)人為抵押行為，致使該抵押物上有多個抵押權(quán)負擔的抵押形式。擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部”，因此你所說的情形，只要前一次擔保的債權(quán)小于抵押物價值，可以在余額范圍內(nèi)，再次抵押。對本條的規(guī)定，理解為兩層涵義：首先，本條以明示方式肯定了重復(fù)抵押制度，即許可債務(wù)人就同一抵押物分別向多個債權(quán)人進行抵押。其次，本條對抵押物價值與被擔保債權(quán)數(shù)額之關(guān)系作了限制，只允許抵押物價值大于被擔保債權(quán)數(shù)額，財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，也只允許就價值大于被擔保債權(quán)部分設(shè)立重復(fù)抵押。所以從我國法律來看，土地使用權(quán)已抵押了，地上在建工程抵押是可以辦理的。首先，《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押。而且廢止了《擔保法》禁止超額抵押的規(guī)定，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押，超過了抵押財產(chǎn)的價值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”
二、土地使用權(quán)重復(fù)抵押帶來的危害
重復(fù)抵押雖然能滿足現(xiàn)代工商企業(yè)對充分實現(xiàn)抵押物價值和融資功能的強烈愿望，可具體到土地使用權(quán)的抵押問題時，它確實存在著諸多弊端，主要體現(xiàn)在以下方面：(一)加大抵押權(quán)人交易風險，損害其利益，抵押物的價值越低，抵押權(quán)人的風險相應(yīng)增加。在抵押權(quán)人完全不知情的形勢下進行抵押行為，就會加大其交易風險，損害其利益，對抵押權(quán)人是非常不公平的。(二)無法保證后位抵押權(quán)人的合法權(quán)利，我國法律規(guī)定，先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)，此時抵押權(quán)的位序關(guān)系即數(shù)個抵押權(quán)實現(xiàn)的先后順序問題尤為重要。在實際生活中，會存在著一種現(xiàn)象就是后位抵押而債權(quán)履行期卻早于前位抵押的債權(quán)矛盾關(guān)系，而目前我國相關(guān)部門對此種現(xiàn)象較多采取規(guī)避的態(tài)度，因此，對于后位抵押債權(quán)人的利益就很難去加以保護和實現(xiàn)了。(三)威脅各方利益，危害社會安定，抵押人可能會利用重復(fù)抵押土地使用權(quán)來進行欺詐，在不告知抵押權(quán)人真實情況下，以同塊土地同一價值騙取貸款或進行交易。當?shù)狡谛鑳斶€債務(wù)時，一塊土地的價值根本無法滿足多個抵押權(quán)人的抵押數(shù)額，最終就會使得抵押權(quán)成為空頭支票，造成國家、集體或他人財產(chǎn)蒙受損失;如果其中還向銀行進行了抵押，導(dǎo)致銀行貸款難以收回，將會釀成更嚴重的后果，甚至擾亂社會經(jīng)濟秩序。能將土地使用權(quán)重復(fù)抵押嗎？這一問題實際是一種余額效力的抵押，抵押后還有多余價值還可以在抵押，是承認了重復(fù)抵押。但是會加大抵押權(quán)人交易風險，甚至損害抵押權(quán)人的合法利益。土地使用權(quán)價值完全抵押后，若是還需要資金支持，通過土地管理部門合法登記，地面在建工程也可以作為抵押物進行抵押。更多相關(guān)法律專業(yè)知識請咨詢的專業(yè)律師。
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