在當(dāng)今這個(gè)社會(huì)，我們的現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常可以聽(tīng)到小產(chǎn)權(quán)房這一個(gè)概念，這主要是因?yàn)樽罱欢螘r(shí)間國(guó)家政府拆遷征地而出現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，他們并不是非常了解小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)以及與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別，那么，小產(chǎn)權(quán)房土地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定是什么？接下來(lái)我們將為您詳細(xì)的解釋一下這個(gè)問(wèn)題。
一、何謂小產(chǎn)權(quán)房?
所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
它并不是一個(gè)法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱(chēng)的稱(chēng)謂。這類(lèi)房屋沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
二、小產(chǎn)權(quán)房土地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定是什么？
講通俗一點(diǎn)，就是國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買(mǎi)賣(mài)的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買(mǎi)到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年、50年和40年三種，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi);
另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子;
最后一種是各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
這類(lèi)房屋一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者無(wú)法得到賠償，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。
三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
小產(chǎn)權(quán)房
1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。
2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話，必須在購(gòu)買(mǎi)五年之后才能夠進(jìn)行。
3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住。
4、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氀a(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
大產(chǎn)權(quán)房
1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。
2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有時(shí)間上的限制。
3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。
4、購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買(mǎi)者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥醚a(bǔ)繳任何費(fèi)用。
【買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)】
缺少“五證”
“五證”即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
拆遷難補(bǔ)償
除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)
由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專(zhuān)賣(mài)。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)。
警惕!大產(chǎn)權(quán)房的縮水風(fēng)險(xiǎn)
房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。房屋是私人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國(guó)家的，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地的使用年限。
房屋產(chǎn)權(quán)的年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日起開(kāi)始計(jì)算的，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購(gòu)房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會(huì)縮水幾年，一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實(shí)際使用年限也就60多年，一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。
其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的主人享有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)，在這一點(diǎn)上跟一般的房子沒(méi)有什么區(qū)別，但是小產(chǎn)權(quán)房不能用于抵押貸款，也不能上市轉(zhuǎn)讓。如果您對(duì)于這個(gè)問(wèn)題還有什么不太懂的地方，我們建議最好在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)專(zhuān)業(yè)的律師進(jìn)行詳細(xì)的咨詢(xún)。
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