情況一：一方婚前貸款買房并取得房產(chǎn)證，婚后共同償還貸款
取得了房產(chǎn)證書，就意味著取得了房屋的所有權(quán)，離婚時(shí)房產(chǎn)應(yīng)歸屬于其中一方。但是夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長部分仍會作為共同財(cái)產(chǎn)分割。由于有婚后償還貸款因素和房屋升值因素的介入，就房屋的價(jià)值而言，離婚時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格大于結(jié)婚時(shí)的價(jià)格。婚前一方支付的房產(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)首先予以扣除。婚后償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方分割的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋實(shí)際價(jià)值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。
情況二：一方婚前貸款買房，婚后取得房產(chǎn)證，并繼續(xù)還貸
這種情況要分兩種情形對待。第一種情況，一方婚前出首付款，然后按揭貸款，在婚后取得房產(chǎn)證后仍然用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的情況。此時(shí)，房屋屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不參與財(cái)產(chǎn)分割。第二種情況比較常見，即一方婚前出首付款，婚后取得房產(chǎn)證后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款。這種情形可以認(rèn)為房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要在離婚時(shí)要計(jì)算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例，從而分割房產(chǎn)。
情況三：夫妻雙方婚后共同出資支付首付，以貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚。
盡管此時(shí)已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，房產(chǎn)證還被抵押在銀行。這時(shí)夫妻離婚，涉及分割的按揭房產(chǎn)存在首付款、已經(jīng)償還的貸款、尚未償還的貸款、房屋實(shí)際升值的價(jià)值等四部分。因此，房屋的實(shí)際價(jià)值，即合同價(jià)值與房屋升值之和，減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是夫妻雙方分配的對象。其中的一方取得房產(chǎn)后，應(yīng)繼續(xù)向銀行償還貸款，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半。但這樣就會存在較大的問題，因?yàn)槌鲑Y買房的時(shí)候，可能是由一方出資的，但婚后卻是雙方共同還貸，這樣在離婚分割房產(chǎn)的時(shí)候情況就復(fù)雜的多。而房產(chǎn)現(xiàn)在在我國也屬于價(jià)值很大的物品，為避免日后產(chǎn)生爭議損害到自身利益，建議夫妻在買房的時(shí)候最好就協(xié)商約定清楚。
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