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法律常識
江寧區房產律師提供土地法、房產法、工程建設法等建筑房地產領域的法律服務,專注于江寧區房地產領域法律研究,解決南京市江寧區的房屋購買、二手房轉讓糾紛、房屋拆遷安置補償、房屋權屬糾紛等房地產法律問題。
◆江寧房產律師談房地產糾紛案件的舉證
一、房屋確權的證明 1.確認房產，應提供土地房產登記證、房屋買受、繼承、析產、受贈等證明。 2.建房申請、有關部門批準文件等證據。 3.確認房產.有，應提供.同投資建造、翻建、繼承、受贈，.同投資購買的證據。
二、房屋分析的證明 1.房屋產權證明以及.有財產形成（.同投資建造、購買、繼承、受贈等）的證據
.。 2.對所主張分析的房產使用、管理、收益的情況及證據三、房產買賣的證明 1.房屋買賣，應提供買賣房屋的契約；已辦理所有權轉移手續的，應出具產權憑證。 2.房屋買賣雙方收、付房款的證據；有證人證明的，就提供證人（包括證人的姓名、地址及證人與當事人..）名單）
.。 3.房屋買賣后房屋交付情況的證明 4.出賣.有房屋的，江寧房產律師建議，應提供其他.有人同意的證明及有優先購買權者（.有人、房客等）放棄優先購買權的證據
.。
◆江寧房產律師談承租人對房屋的優先購買權
承租人的優先購買權，是指出租人在租賃合同的有效期限內出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利
.。江寧房產律師認為，優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性，使出租人和承租人的租賃法律..不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩定，促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。
根據合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”和《最高人民.關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》..百一十八條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。江寧房產律師指出，在我國目前的法律法規以及司法解釋中對于承租人的優先購買權雖有上述相關的規定，但規定仍過于籠統，隨著社會經濟的發展，房屋租賃（包括住宅租賃和商業用房租賃）已與現實生活形成了密不可分的整體
.。因此，江寧房產律師認為有必要對該承租人的優先購買權作一些法律上的探討
.。
◆江寧房產律師談商品房買賣合同的簽訂
根據開發商的商品房預售慣例，在商品房預售時一般要求購房者先簽訂商品房認購書或意向書，并交納一定數額的定金或訂金，并要求購房者在一定期限內簽訂商品房買賣合同
.。
1，簽訂商品房認購書或意向書
開發商在樓盤銷售時往往要求購房者先簽訂認購書或意向書，關于該認購書或意向書的性質，從合同法的角度書起當然是合同，當其是否構成《商品房買賣合同》組成部分，江寧房產律師建議，一要看該認購書或意向書的具體約定，江寧房產律師建議，二要看該認購書或意向書約定的內容是否具備或包括了《商品房買賣合同》的主要條款
.。開發商在和購房者簽訂認購書或意向書的時候往往要求購房者交納一筆錢，這筆錢在這里我之所以稱其為“錢”是因為在實踐中起稱呼千奇百怪，除叫定金、訂金、預付款的之外還有叫意向金、擔保金、押金、保證金等等
.。江寧房產律師需要說明的是，這筆錢不論開發商稱呼其為什么，只要沒有明確為“定金”（或未依法律上對定金含義闡釋的文字加以說明）就不產生定金的法律后果
.。
定金與訂金歲一字之差但有很大的區別：定金是指合同一方當事人根據合同的約定，預先付給另一方當事人一定數額的金額，以保證合同的履行，是作為債權擔保而存在的
.。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數額相等的損失
.。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金
.。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。江寧房產律師提示，訂金只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽定合同的情況下，不存在雙倍返還問題。作為購房者，在簽訂認購書或意向書之前應當正確理解定金和訂金的區別。
需要提醒購房者一個容易忽視的問題，開發商與購房者無論是簽訂認購書還是意向書，只要約定了雙方的權利和義務，并以買賣商品房為合同實現的目的，不管是否實際收取購房人的款項都應當認為是商品房的銷售行為，也就是說該行為必須在開發商取得房屋的銷售條件后方可進行
.。在實踐中，江寧房產律師指出，有些開發商在尚不具備房屋銷售條件的情況下“打擦邊球”，先與購房者簽訂簽訂認購書或意向書，在具備銷售條件是立即簽訂商品房買賣合同的做法是非法的。
2，審查合同文本
在審查合同文本之前，必須弄明白簽署的正式合同文本與認購書或意向書乃至開發商的宣傳資料等的..。認購書和意向書可以約定成為合同的組成部分，也可以約定在商品房買賣合同簽訂之后以簽訂的合同為準。關于商品房的銷售廣告和宣傳資料，《最高人民.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，只要廣告或宣傳資料就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同的組成部分。
根據我國的相關法律規定在簽訂商品房買賣合同時應當使用國家推薦使用的格式合同文本
.。江寧房產律師建議，在對推薦使用的格式合同文本也應當進行審查。在一份商品房買賣合同中，至少應當明確以下十個內容：（1）用地依據、商品房坐落位置、商品房交付時間；（2）總價款、付款方式、付款時間；（3）建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明；（4）商品房的銷售方式（預售或現房銷售）；（5）商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關的責任；（6）發生設計變更的約定；（7）關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；（8）物業管理方式及售后保修、維修責任；（9）合同約定面積與實測面積發生差異的處理方式；（10）違約責任。
3.關于合同面積的約定
預售商品房的銷售面積是開發商提供施工圖紙由有資質的測繪部門根據圖紙測算出來的，與實際交付的商品房面積可能存在一定的差異
.。但房屋建筑面積的誤差，不應超過正負3％。房產的銷售面積是由兩部分組成的：套內建筑面積＋公.分攤面積。如果公.分攤面積增大，而套內建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內，開發商不需承擔違約責任；江寧房產律師指出，對購房者而言，套內建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分攤。因而江寧房產律師建議，在合同中 規定出各部分變化的比例，限制開發商惡意的變更
.。
4.房屋交付的約定
關于房期房的交付， 約定一個雙方認可的交付標準。目前的格式合同中僅規定了四種標準：（1）該商品房經驗收合格。（2）該商品房經綜合驗收合格
.。（3）該商品房經分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件
.。這四種標準都會取得一定的證明文件，但驗收部門不可能對每套房子都進行驗收，只能通過抽查方式進行，難免會有部分房產存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付？作為開發商，已經取得了政府部門的批準文件，當然認為符合交付條件；但對客戶來講，自己的房子存在問題，肯定不算交房；開發商什么時候符合條件，什么時候算交房，修繕期間開發商需要支付逾期交房的違約金。特別是對精裝修的房產，存在問題的概率越大，但是現在的合同文本中卻無法解決
.。因此，江寧房產律師認為，無論對開發商還是客戶來講，通過補充協議的方式，約定好本套房產的交付條件及承擔責任的方式都是非常有利的
.。存在問題的房屋如果視做交付，那么開發商承擔保修責任，而不需要承擔逾期交房的違約責任；存在問題的房屋不視做交付，那么開發商承擔逾期交房的責任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過一定的天數，則客戶可以行使退房權。
5，購房者稅費的繳納
購住房的單位和個人，到房屋土地管理局辦理買賣手續時須交納的稅費.四項
.。印花稅：根據《印花稅暫行條例》的規定，商品房買賣雙方各交納金額萬分之五的印花稅
.。買賣手續費：住房改革中單位出售的公有住房首次轉讓買賣雙方按房屋實際售價繳納5%的綜合稅費；商品房買賣，買方繳1%的手續費；私房買賣賣方繳納0.9%的登記費、手續費。契稅：向所在單位或住房產權單位購買公有住宅樓房按住房制度改革規定辦理的，..購買公有住宅樓房，免征契稅；個人購買社會上開發企業出售的商品房，則應按規定照章交納契稅；其他情況是按《契稅暫行條例》，房屋買賣由買方交納房價款的契稅
.。房屋所有權登記費：辦理房屋所有權登記時，應交納登記費、權證工本費和印花稅
.。登記費的收費標準是：（買方）0.4%，房屋所有權證工本費每證收費10元，房屋.有權證，每證收費10元，印花稅每證5元。
購房者購買經濟適用住房的稅費如下：首先，在交易過程中需要繳納的稅費項目及標準：契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。買賣手續費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元
.。印花稅：買方房價款的0.5
.。公.維修基金：購房款的2%。其次，在申辦產權證過程中需要繳納的稅費項目及標準：登記費：每建筑平方米0.3元。房屋所有權工本費：每證收費4元。印花稅：每件5元
.。
◆江寧房產律師談房地產中介的欺騙伎倆
1、利用“房托”欺騙消費者
消費者與中介公司取得聯系后，公司的業務人員通常都會謊稱：“我們正好有你所需要的房屋，只要你來公司辦妥相關手續，即可帶你去看房
.。”但手續辦妥后常常因“房主不在家”看不到房。即使消費者已經辦妥租房手續，簽完租房合同，交清租房定金后，還會出現種種花招
.。千方百計拖延時間，采取“肥的拖瘦，瘦的拖死”的手段，直到把消費者拖得耽誤不起時間，花費不起精力，筋疲力盡，放棄退款要求，才肯罷休
.。
2、在協議書上設圈套，誘導消費者上鉤
在協議書中一般都寫明：禁止租房者和房主私下聯系，否則視為違約。但是業務人員卻故意說：“我已和房主談妥，我給你聯系電話，請你直接聯系!”或者當著房主的面謊稱有急事，“你們協商具體租房事宜吧
.。”事后卻反咬一口，以“你已違約在先”為由，不再退回押金。
3、超范圍經營
有相當一部分房屋信息咨詢公司，雖有工商部門核發的營業執照，但不具備南京市房地產管理局核發的資質證書。此類公司的營業執照是明確注明“免中介”的，只能進行房地產信息咨詢服務，收取信息咨詢費，不能進行房地產中介服務，不能收取房屋中介費(看房押金等)，否則，就是超范圍經營，是不合法的，也是靠不住的
.。
4、異地經營
所謂異地經營，就是經營地址與營業執照注冊的地址不在一處，或者不在同一行政區內，這也是不合法的。接受這種公司的中介服務，一旦出現爭議，調解時相互推委、扯皮，難度很大。
5、無照經營
此類“公司”往往帶有“游擊隊”性質。租間房，裝個電話，打出廣告就可以開業了。能騙就騙，騙不下去時，換個地方接著騙
.。經常有消費者反映，幾天前還在接業務，不到一周就人去樓空。接受這種服務的消費者不僅租不成房，所交的全部費用也無法追回。
6、耍無賴，強取豪奪
這種情況雖然為數不多，但也時有發生。如江寧大學城的一個外地學生，未租成房時，公司滿口答應退回1500元押金。在這種情況下，他把協議和交款憑證交給公司經理
.。這位經理竟當面將憑證撕得粉碎，再以該學生拿不出證據為由拒不退回押金。這簡直就是明搶!該學生據理力爭，卻受到公司人員的圍攻，甚至威脅對他動武。萬般無奈，他找到了江寧房產律師。面對這種情況，江寧房產律師非常氣憤，但是因為沒有證據，眼看弱者受欺，江寧房產律師也愛莫能助。
◆江寧房產律師談購房流程，明確目的五步走
1.買房的資金準備——您準備用多少錢買房?
購樓者(潛在業主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?江寧房產律師認為，思考清這兩個方面的內容，對多數購樓者都有所幫助，大家知道買房前準備的資金數額，決定了買房中的一切重要行為
.。
2.買房的心理準備——你想把家安在什么地方?
購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，購房者需要反復思考的第二個問題是：到底想把家安在什么地方?多數人在購房時會考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公.交通體系、路況和路程長短。江寧房產律師提醒的是，購房是長期行為，購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分余地
.。在郊區購房時還要注意樓盤與城市之間的交通情況，想必經過長時間堵車的人都有體會
.。
買房第二步：了解樓市狀況
1.買房的知識準備——先讓自己成為半個房產專業人士
.。
對于房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會
.。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以江寧房產律師建議，購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。
2.買房的選擇準備——查詢打聽情報與實地看盤
.。
這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為購房者要學的東西比較多，而且，購房者在此期間所得知的信息，對是否買到滿意的房產至關重要
.。江寧房產律師認為，查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的樓書、報紙上的廣告，當然不要忘了上網查查看……
買房第三步：與開發商過招
1.買房的最終抉擇——確定購買目標
經過深思熟慮之后，購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選，在這個時候，千萬要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”——房子終歸要自己和家人一起住的
.。'
選擇自己的房屋，首先要從小區的整體規劃入手，對整個項目有個通盤考慮
.。一般來講，能占據最多小區綠化的樓盤位置 ，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。
2.買房的談判階段——壓價與取得優惠
開發商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優惠、折扣、造就搶購態勢等
.。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧
.。需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括：銷售小姐手中2到3個百分點的折扣、煤氣/電話安裝費、1到2年的管理費、其他優惠銷售贈品等
.。
買房第四步：簽單與過戶
1.買房的簽單階段——預售登記與合同
與發展商簽合同時要千萬小心，不妨詢問一些法律方面的人士，要知道房產糾紛的產生多半是由于合同出現了問題，合同沒簽好，今后的煩惱會像滔滔江水
.。
2.買房的實質階段——交易與過戶
契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現房交易
.。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。
立契過戶應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)。
買房第五步：驗收與入住
1.買房的收尾工作——驗收與繳納稅費
拿到新房鑰匙先別高興，經過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意，首先要知道驗收房屋的標準，還需要清楚不合格的房屋是否有權向開發商拒收，這個階段需要在..的指導下進行。
在辦理入住之前，購樓者還需要交清合同款，辦理結算;發展商要統一審核的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業管理公約
.。
2.買房的清理工作——裝修>裝修和入住
裝修在購房之中是個可有可無的過程，因為有相當購房者購買的是毛坯房，自己在找裝修公司進行裝修，此時發生的糾紛和業務已和購房沒有..。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。
◆江寧房產律師談門面轉讓費的法律規制
最高人民.關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第七條之規定：“ 下列情形，不違反法律、行政法規強制性規定的，人民.可以認定為合同法所稱‘交易.慣’：（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；（二）當事人雙方經常使用的.慣做法。”
據此，房屋門面轉讓費可以看作是這一領域或行業的交易.慣，當事人應該予以遵守。 但是江寧房產律師提示，必須警惕的是，在投資者逐利的過程中總免不了出現盲目追高的短視行為，適當的引導和必要的干預是不可或缺的
.。
為此，江寧房產律師建議：
一是在立法上對門面轉讓費“虛高”現象予以限制。承租人經出租人同意或者承租者有優先承租權的，將租賃物轉租（轉讓）給第三人的，對承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費用，除設備現價值之外的其他費用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。
二是在審判實踐中要認定轉租合同是否有效，應適用合同法中的關于合同轉租的條款
.。如系雙方真實意思表示，一般應認定合同有效，一方要求返還門面轉讓費的不予支持；如門面轉讓費超出了一年租金的一倍，可以認為顯失公平，予以減少。。
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合伙企業解散時清算人如何確定 合伙企業解散時清算人如何確定根據《合伙企業法》的規定，合伙企業在解散時，必選要進行清算，且合伙企業解散，應當由清算人進行清算。因此，企業散伙確定清算人是一件非常重要的事情。通常情況下，可以通過以下方式確定清算人或清算組：1、清算人由全體合伙人擔任;2、經全體合伙人過半數同意，可以自合伙企業解散事由出現后十五日內指定一個或者數個合伙人，或者委托第三人，擔任清算人。3、自合伙企業解散事由出現之日起十五日內未確定清算人的，合伙人或者其他利害關系人可以申請人民
法院指定清算人。在實踐中，只要在確定合伙企業.
行政拘留是關押在什么地方
行政
拘留是關押在什么地方根據《
拘留所條例》第二條中的規定，對下列人員的
拘留在
拘留所
執行：(一)被公安機關、國家安全機關依法給予
拘留行政處罰的人;(二)被人民
法院依法決定
拘留的人。行政
拘留一般是在
拘留所中
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拘留和行政
拘留哪個處罰力度最重1、刑事
拘留嚴重。2、行政
拘留是一種
行政處罰，是一種違法行為。刑事
拘留，說明當事人已涉嫌犯罪，接下來是面臨
逮捕、判刑、坐牢。3、行政
拘留記錄一般不影響當事人今后的生活。而刑事
拘留后被判處刑罰的，就會影響今后報考公員等。三、行政
拘留申請暫緩
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一、房東不同意減免房租怎么辦? 一、房東不同意減免房租怎么辦?房東不同意減免房租可以盡可能的和對方進行協商，若因疫情影響承租人的
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法院經.
一、盜竊被行政拘留是多久
一、盜竊被行政
拘留是多久偷竊公私財物沒有達到盜竊罪立案標準的，自然不會給予刑事處罰，但這畢竟也是違反了《治安管理處罰法》的，因此往往會給予行為人治安處罰，也就是對其進行行政
拘留。根據《治安管理處罰法》第四十九條的規定，盜竊、詐騙、哄搶、搶奪、敲詐勒索或者故意損毀公私財物的，處5日以上10日以下
拘留，可以并處500元以下罰款;情節較重的，處10日以上15日以下
拘留，可以并處1000元以下罰款。因而，偷竊公私財物的，通常情況下是給予5-10日的行政
拘留，若是情節較重的話則可以給予10-15日的行政拘.
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