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法律常識
徐州商品房律師,徐州專業房產律師擁有多年房產糾紛處理經驗,精通房產、合同法律法規，處理商品房、二手房的買賣糾紛、租賃糾紛、繼承糾紛等，為您解決房地產糾紛法律難題。
徐州房產律師談預約合同
預約合同，是指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。在商品房買賣中，由于訂立合同的條件尚未成熟，交易雙方往往通過簽訂《認購意向書》來對將來房屋買賣進行預先約定
.。《認購意向書》的簽訂是建立在將來商品房買賣合同（本合同）基礎上的，目的是享有房屋優先購買權。因此，《認購意向書》具有預約合同的性質。預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人違反意向書約定的義務致商品房買賣合同的談判、磋商不能進行的，構成違約，應依法承擔相應的違約責任。
徐州房產律師談無權處分的房屋買賣合同效力
在無處分權人擅自處分他人財產的合同行為中，僅處分行為效力待定，處分合同屬負擔行為有效，對于效力待定的處分行為，經真實權利人事后追認或無處分權人事后取得處分權的，該處分行為自始有效。贊同這種主流傾向。理由如下：
其一，根據物權行為理論，處分行為和負擔行為相互獨立，《物權法》第15條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦物權登記的，不影響合同效力”的規定，已明確表明我國立法已接受“區分物權變動的原因與結果的原則”，因此，解釋《合同法》第51條，應區分處分行為與負擔行為，區分無權處分行為與處分合同，無權處分行為僅涉及合同能否履行及合同履行后相對人能否取得標的物所有權的問題，與處分合同效力無關，處分合同的效力僅取決于合同是否滿足生效的一般要件，與合同當事人是否取得對標的物的處分權無關
.。
其二，《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》一書中對《買賣合同司法解釋》第51條作的解讀也是：《合同法》第51條規定的“處分”與“合同”，僅指處分行為即標的物之物權的轉移變更，而不包括負擔行為即處分合同在內。因此，在出賣他人之物情形下，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的；真正效力未定的應當是處分人履行合同的行為以及履行合同的結果，即無權處分行為效力未定
.。
徐州房產律師談小產權房的買賣合同有效嗎
小產權房買賣合同是依法成立的，自成立時生效，不辦理產權登記，不影響房屋買賣合同效力，但當事人另有約定除外。
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條 【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外
.。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記
.。
第二百一十五條 【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
徐州房產律師談離婚后房產過戶契稅
夫妻離婚分割房屋的，辦理過戶登記不需要繳納契稅
.。
《中華人民共和國契稅暫行條例》
第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
(一)國有土地使用權出讓;
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;
(三)房屋買賣;
(四)房屋贈與;
(五)房屋交換。
前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。。
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行政處罰決定書的(罰單)，駕駛人收到政處罰決定書后，要在15天內到指定的銀行繳納罰款，超過15天不去繳納罰款的，會產生滯納金。違章被電子設備抓拍且收到罰單的，要按照罰單上的規定時間去繳納罰款。沒有收到罰單，且要記分和罰款的，要在記分周期結束之前去繳納罰款，沒有繳納罰款處理違章的，記分將會轉入下一個周期，駕駛證不會清零恢復到12分。依據《中華人民共和國道路交通安全法》第一百零八條當事人應當.
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副主任 法學學士 執業17年
18951945636
