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法律常識(shí)
徐州商品房律師,徐州專業(yè)房產(chǎn)律師擁有多年房產(chǎn)糾紛處理經(jīng)驗(yàn),精通房產(chǎn)、合同法律法規(guī)，處理商品房、二手房的買賣糾紛、租賃糾紛、繼承糾紛等，為您解決房地產(chǎn)糾紛法律難題。
徐州房產(chǎn)律師談?lì)A(yù)約合同
預(yù)約合同，是指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。在商品房買賣中，由于訂立合同的條件尚未成熟，交易雙方往往通過簽訂《認(rèn)購(gòu)意向書》來對(duì)將來房屋買賣進(jìn)行預(yù)先約定。《認(rèn)購(gòu)意向書》的簽訂是建立在將來商品房買賣合同（本合同）基礎(chǔ)上的，目的是享有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，《認(rèn)購(gòu)意向書》具有預(yù)約合同的性質(zhì)。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人違反意向書約定的義務(wù)致商品房買賣合同的談判、磋商不能進(jìn)行的，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任
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徐州房產(chǎn)律師談無權(quán)處分的房屋買賣合同效力
在無處分權(quán)人擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的合同行為中，僅處分行為效力待定，處分合同屬負(fù)擔(dān)行為有效，對(duì)于效力待定的處分行為，經(jīng)真實(shí)權(quán)利人事后追認(rèn)或無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該處分行為自始有效
.。贊同這種主流傾向
.。理由如下：
其一，根據(jù)物權(quán)行為理論，處分行為和負(fù)擔(dān)行為相互獨(dú)立，《物權(quán)法》第15條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，已明確表明我國(guó)立法已接受“區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則”，因此，解釋《合同法》第51條，應(yīng)區(qū)分處分行為與負(fù)擔(dān)行為，區(qū)分無權(quán)處分行為與處分合同，無權(quán)處分行為僅涉及合同能否履行及合同履行后相對(duì)人能否取得標(biāo)的物所有權(quán)的問題，與處分合同效力無關(guān)，處分合同的效力僅取決于合同是否滿足生效的一般要件，與合同當(dāng)事人是否取得對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán)無關(guān)。
其二，《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》一書中對(duì)《買賣合同司法解釋》第51條作的解讀也是：《合同法》第51條規(guī)定的“處分”與“合同”，僅指處分行為即標(biāo)的物之物權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，而不包括負(fù)擔(dān)行為即處分合同在內(nèi)。因此，在出賣他人之物情形下，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的；真正效力未定的應(yīng)當(dāng)是處分人履行合同的行為以及履行合同的結(jié)果，即無權(quán)處分行為效力未定。
徐州房產(chǎn)律師談小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是依法成立的，自成立時(shí)生效，不辦理產(chǎn)權(quán)登記，不影響房屋買賣合同效力，但當(dāng)事人另有約定除外
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《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百零九條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外
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依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記
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第二百一十五條 【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
徐州房產(chǎn)律師談離婚后房產(chǎn)過戶契稅
夫妻離婚分割房屋的，辦理過戶登記不需要繳納契稅
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《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》
第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;
(三)房屋買賣;
(四)房屋贈(zèng)與;
(五)房屋交換。
前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
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曲靖司法鑒定程序受理環(huán)節(jié)的內(nèi)容是什么？ 司法鑒定程序是指司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定行為遵守的方式方法。其中包括司法鑒定受理、實(shí)施和司法鑒定書出具等環(huán)節(jié)，內(nèi)容很多。我們僅從受理環(huán)節(jié)入手，簡(jiǎn)單講一下曲靖司法鑒定程序中受理環(huán)節(jié)的內(nèi)容是什么，讓我們一起來看下文。一、曲靖司法鑒定程序中有關(guān)受理環(huán)節(jié)內(nèi)容有哪些司法鑒定機(jī)構(gòu)接受鑒定委托，應(yīng)當(dāng)要求委托人出具鑒定委托書，提供委托人的身份證明，并提供委托鑒定事項(xiàng)所需的鑒定材料。委托人委托他人代理的，應(yīng)當(dāng)要求出具委托書。本通則所指鑒定材料包括檢材和鑒定資料。檢材是指與鑒定事項(xiàng)有關(guān)的生物檢材和非生物檢材.
司法鑒定二次時(shí)間是多久? 二次司法鑒定是對(duì)于一次司法鑒定結(jié)果的核查，當(dāng)鑒定申請(qǐng)人對(duì)首次鑒定結(jié)果存在質(zhì)疑并符合規(guī)定時(shí)，則司法鑒定機(jī)構(gòu)就可以針對(duì)原來的鑒定事項(xiàng)進(jìn)行二次鑒定，那司法鑒定二次時(shí)間是多久呢?有哪些規(guī)定?下面和我們一起看下具體內(nèi)容吧。一、司法鑒定二次時(shí)間從受理之日起，不超過三十個(gè)工作日。也就是說大概一個(gè)多月。但是可以申請(qǐng)延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間為三十個(gè)工作日。另外還有司法鑒定機(jī)構(gòu)與委托人對(duì)完成鑒定的時(shí)限另有約定的，從其約定。在鑒定過程中補(bǔ)充或者重新提取鑒定材料所需的時(shí)間，不計(jì)入鑒定時(shí)限。所以要看具體的情況是怎樣。實(shí)務(wù)中.
房屋過戶費(fèi)最新政策中包括哪些費(fèi)用？ 現(xiàn)在很多年輕人買房選擇二手房而不是期房，因?yàn)橘I二手房的話能及早裝修入住，省去了等房的不確定性。二手房交易就涉及到繳納一筆過戶費(fèi)。現(xiàn)在我們結(jié)合資料講一講房屋過戶費(fèi)最新政策是什么，讓我們一起來看看。一、最新二手房過戶費(fèi)用有下列幾項(xiàng)1、契稅：普通住宅：均價(jià)低于5000元/m2，評(píng)估價(jià)乘1.5%;非普通住宅：高于5000元/m2的，面積超過144m2的，用于其它用途的，評(píng)估價(jià)乘3%。2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：(評(píng)估價(jià)-原購(gòu)入價(jià))乘20%(規(guī)定是賣方交，可是如今很多都是買方啊)3、營(yíng)業(yè)稅：住.
房屋主體司法鑒定 生活中有時(shí)候會(huì)發(fā)生房屋糾紛，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，為了解決房屋糾紛，房屋主體司法鑒定應(yīng)運(yùn)而生。在訴訟的過程中，對(duì)涉訴房屋進(jìn)行司法鑒定，可以對(duì)其價(jià)值或經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行測(cè)算和判斷，可以作為裁判的依據(jù)。以下是房屋主體司法鑒定的詳細(xì)內(nèi)容，請(qǐng)您閱讀。(一)房屋主體司法鑒定的委托、受理與實(shí)施1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受鑒定評(píng)估委托前，明確估價(jià)基本事項(xiàng)，通過人民
法院交由訴訟當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書》。2、如果出現(xiàn)估價(jià)依據(jù)缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)報(bào)告人民
法院，終止房.
司法鑒定受理流程是什么？ 在民事案件中，如果當(dāng)事人或者
法院對(duì)相關(guān)證據(jù)有異議，那么當(dāng)事人可以通過
法院的委托進(jìn)行司法鑒定。司法鑒定機(jī)構(gòu)針對(duì)鑒定活動(dòng)采取的一系列活動(dòng)就是受理流程。那么司法鑒定受理流程是什么？關(guān)于這個(gè)問題我們?cè)谙挛慕o出相關(guān)說明。一、委托司法鑒定機(jī)構(gòu)和社會(huì)專業(yè)司法鑒定人接受司法機(jī)關(guān)的委托，從事委托請(qǐng)求事項(xiàng)的司法鑒定；非訴訟案件鑒定的委托從其行業(yè)規(guī)定。1、司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)的司法鑒定委托。2、在訴訟案件中，在當(dāng)事人有舉證責(zé)任的情況下，司法鑒定機(jī)構(gòu)也可以接受當(dāng)事人的司法鑒定委托。當(dāng)事人委托司.
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副主任律師 執(zhí)業(yè)15年
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