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法律常識
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.。
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◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談新婚姻法房產(chǎn)分割規(guī)定1：
夫或妻一方婚前支付全部房款，但在婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。這種情況在司法實(shí)踐中存在較大的爭議，而婚姻法及相關(guān)解釋并沒有對該情況有明確規(guī)定
.。有人認(rèn)為：根據(jù)婚姻法“婚姻..存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻.同財(cái)產(chǎn)”；還有物權(quán)法“不動產(chǎn)所有權(quán)的取得時間是登記時間”，所以，婚姻期內(nèi)取得房產(chǎn)證的，屬于夫妻.同財(cái)產(chǎn)
.。但筆者認(rèn)為此種看法不妥，首先，夫或妻一方在婚前已支付了全部房款，在婚后取得產(chǎn)權(quán)證的過程，是一個債權(quán)向物權(quán)自然轉(zhuǎn)化的過程，不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)形態(tài)的變化而改變財(cái)產(chǎn)的屬性；其次，物權(quán)法里確立的不動產(chǎn)物權(quán)的登記原則，其宗旨是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示效力，從而保護(hù)交易的安全，但是夫妻之間是沒必要進(jìn)行物權(quán)公示的，如果機(jī)械的依照物權(quán)法的公示原則來劃分夫妻的個人財(cái)產(chǎn)和.同財(cái)產(chǎn)，將會產(chǎn)生極大的不公，因此，筆者的觀點(diǎn)是：一方婚前支付全部房款，但在婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，仍然是一方的婚前個人財(cái)產(chǎn)。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談新婚姻法房產(chǎn)分割規(guī)定2：
夫妻雙方婚后出資購房，取得的房屋
.。夫妻雙方婚后用.同財(cái)產(chǎn)出資，無論是否貸款，該房產(chǎn)為夫妻.有財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟時應(yīng)依法分割。如房屋有貸款或因購房有夫妻債務(wù)，該房產(chǎn)分割公式為：（房屋市場價值-剩余貸款銀行本金-其他房屋債務(wù)）÷2=每人的財(cái)產(chǎn)份額，由得到房產(chǎn)的一方按另一方財(cái)產(chǎn)份額給付折價款
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解釋三》出臺后，已經(jīng)明確了對未償清貸款的按揭房屋可以進(jìn)行分割，這樣也保證了市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)的流通性與法律的效率性。
婚前按揭房應(yīng)該如何分割，具體分為兩種情形：
1、當(dāng)婚前按揭房認(rèn)定為個人財(cái)產(chǎn)時，婚后夫妻雙方.同還貸的性質(zhì)，實(shí)際上是非產(chǎn)權(quán)人幫助產(chǎn)權(quán)人償還個人債務(wù)的行為，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得
.。
《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻.同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民.可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后.同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條..款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”
《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時，夫妻的.同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民.根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”
依據(jù)以上法律規(guī)定，首先，在離婚時該房屋的歸屬允許夫妻雙方協(xié)商約定，這既充分尊重了夫妻財(cái)產(chǎn)分割時的意思自治，也體現(xiàn)了婚姻法始終貫穿的自愿原則
.。其次，該規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了對婚姻當(dāng)事人個人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，對于保護(hù)個人的所有權(quán)意義重大。如果不能達(dá)成協(xié)議時，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得
.。這是由于該房屋買賣合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此還貸義務(wù)屬于買受人的單方債務(wù)，如果婚姻..存續(xù)期間雙方.同還貸，可認(rèn)定為夫妻.同財(cái)產(chǎn)償還一方債務(wù)，不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬不因他人參與償還債款而發(fā)生轉(zhuǎn)移，雖然此類不動產(chǎn)的所有權(quán)系夫妻婚后取得，但購買不動產(chǎn)的價金卻是登記名義人的婚前個人財(cái)產(chǎn)，由于這筆財(cái)產(chǎn)并不因婚姻..的成立而成為.有財(cái)產(chǎn)，那么，不動產(chǎn)作為這筆價金的另一種表現(xiàn)形式，也同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個人財(cái)產(chǎn)
.。
2、當(dāng)婚前按揭房作為夫妻.同財(cái)產(chǎn)時，分割方法在《婚姻法》解釋(二)第二十條中規(guī)定的很明確：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割
.。
4、一方婚前所購買的房屋，另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上“加名”。
為了應(yīng)對《婚姻法》司法解釋三第十條的規(guī)定，在該司法解釋出臺后的一段時間里， 紛紛上演了房產(chǎn)證加名(即房屋產(chǎn)權(quán)人由夫妻一方變更為夫妻雙方)一幕，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局曾專門發(fā)文，房屋、土地的權(quán)屬由夫妻一方變更為夫妻雙方的免征契稅
.。這一規(guī)定等于認(rèn)可了在房產(chǎn)證上加名后，一方的婚前財(cái)產(chǎn)就變成了夫妻雙方的.同財(cái)產(chǎn)。
從民法的角度來看，在一方所有的房屋產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字，應(yīng)視為對另一方的贈與，且該贈與行為已經(jīng)完成權(quán)屬變更登記，屬于生效的贈與，除非存在重大誤解或者顯失公平的情形，否則是不能輕易撤銷的。
加名的房產(chǎn)成為夫妻.同財(cái)產(chǎn)，那么該房產(chǎn)的增值部分，理所當(dāng)然的成為夫妻.同財(cái)產(chǎn)。
5、一方支付首付款并按揭付完全部購房款，婚后雙方一起還房貸，在夫妻離婚時仍未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的
.。
這種情形主要出現(xiàn)在夫妻..存續(xù)時間不長的婚姻中，根據(jù)《婚姻法》司法解釋二第二十一條的規(guī)定，“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民.不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬”，待當(dāng)事人對爭議房屋取得所有權(quán)后，有爭議的可另行起訴
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談相關(guān)案例分析：
3年前，李某按揭貸款在南京市六合區(qū)購得一套房產(chǎn)
.。后來李某和王女士相識相戀并結(jié)婚，兩人.同居住于上述李某按揭貸款的住房里。婚后2人一起用.同收入償還按揭貸款。如今兩人因感情危機(jī)要辦理離婚手續(xù)，但雙方在財(cái)產(chǎn)分割中遇到分歧
.。王女士認(rèn)為自己償還了貸款并且當(dāng)初的房子現(xiàn)在已增值了不少錢，而且是在結(jié)婚期間升值的，因此，她也應(yīng)該有權(quán)分享房子的升值部分。丈夫李某只同意把王女士償還貸款的錢還給她。
《婚姻法》第十七條與第十八條對夫妻.同財(cái)產(chǎn)與個人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了明確的規(guī)定。第十七條，“夫妻在婚姻..存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)(一)工資、獎金；(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益；(四)繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；(五)其他應(yīng)當(dāng)歸.同所有的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻.同所有”。《婚姻法》第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；(四)一方專用的生活用品；(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
在本案中，房子雖系李某在婚前購買，但婚后按揭還款是由兩人.同償還，房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻.同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也應(yīng)該包括房子增值的部分。因此，盡管一方婚前財(cái)產(chǎn)仍歸該個人所有，但該財(cái)產(chǎn)在婚后的增值，另一方配偶也償還貸款，該配偶有權(quán)享受這種收益，有權(quán)得到補(bǔ)償。婚前財(cái)產(chǎn)婚后增值分配方式為：補(bǔ)償額=以夫妻.同財(cái)產(chǎn)償還銀行按揭款的數(shù)額×房產(chǎn)增值率×50%
.。所以，本案中李某應(yīng)該還給王女士在結(jié)婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產(chǎn)的增值部分
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談夫妻投資的樓盤尚未賣出 離婚后房產(chǎn)怎么分？
從起訴離婚到離婚后，前夫與他人合伙的樓盤都還沒有賣出，前妻一直揪住不放，要求分割前夫在樓盤中的收益，而前夫至始至終認(rèn)為，債權(quán)數(shù)額難以確定，而且還存在能否實(shí)現(xiàn)的問題，不應(yīng)分割
.。該起夫妻離婚后預(yù)期債權(quán)分配糾紛，區(qū).最終以該預(yù)期債權(quán)數(shù)額確定且能實(shí)現(xiàn)為由，判決夫妻雙方平均分割，丈夫向前妻支付150萬元現(xiàn)金。
丘先生和李女士于2011年底勞燕分飛。.在判決準(zhǔn)予二人離婚的同時，對婚生子女的撫養(yǎng)問題進(jìn)行了處理，對屬于夫妻.同的房產(chǎn) (論壇)、汽車、股票等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，但兩人夫妻..存續(xù)期間，丘先生與他人合伙開發(fā)了一個樓盤，因財(cái)產(chǎn)具體數(shù)額尚不確定，夫妻二人表示另行解決而未作分割。
而隨后，合伙人林老板和藍(lán)老板在房產(chǎn)開發(fā)過程中因產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生糾紛并訴至.，.判決確認(rèn)合伙協(xié)議有效
.。而按照協(xié)議約定的內(nèi)容，林老板向邱先生及藍(lán)老板分別支付投資款及利潤300萬元、500萬元后，樓盤的產(chǎn)權(quán)歸林老板所有
.。
見離婚時尚未分割的財(cái)產(chǎn)數(shù)額已經(jīng)確定，李女士遂立即向.起訴，要求.判令丘先生支付她150萬元。李女士的訴請被前夫強(qiáng)烈反對，“省.的判決處理的是對林老板和藍(lán)老板債權(quán)債務(wù)糾紛，并不涉及自己的權(quán)利義務(wù)，況且300萬元還沒拿到手，只是一個不確定的預(yù)期債權(quán)，還不知道能否實(shí)現(xiàn)呢，怎么能進(jìn)行平均分割？”
.經(jīng)審理認(rèn)為，夫妻..存續(xù)期間在合伙開發(fā)樓盤投資及利潤300萬元屬雙方在離婚時未分割的.同財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)有民事判決書為據(jù)。李女士請求分割50%的份額，依法應(yīng)予支持
.。遂判決丘先生支付李女士150萬元現(xiàn)金
.。
六合離婚房產(chǎn)分割律師提醒：.判決可作為確定財(cái)產(chǎn)依據(jù)
六合離婚房產(chǎn)分割律師認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，夫妻雙方在婚姻..存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，包括一方或雙方取得的債權(quán)。離婚后，一方以尚有夫妻.同財(cái)產(chǎn)未處理為由向人民.起訴請求分割的，經(jīng)審查該財(cái)產(chǎn)確屬離婚時未涉及的夫妻.同財(cái)產(chǎn)，.應(yīng)當(dāng)依法予以分割
.。
而對于本案中出現(xiàn)的離婚后請求分割尚未實(shí)現(xiàn)的債權(quán)的情況，是直接分割債權(quán)給另一方，還是到債權(quán)實(shí)現(xiàn)后再分割，或者直接將債權(quán)變現(xiàn)，目前我國法律并沒有明文規(guī)定
.。
目前較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵趥鶛?quán)數(shù)額確定并且實(shí)現(xiàn)可能性較大的情況下，直接將尚未實(shí)現(xiàn)的債權(quán)變現(xiàn)，這樣可以督促債權(quán)人及時行使權(quán)利實(shí)現(xiàn)債權(quán)，防止債權(quán)人怠于行使權(quán)利而使離婚的另一方當(dāng)事人利益受損
.。而對于較難實(shí)現(xiàn)的債權(quán)，則可直接分割債權(quán)或者在債權(quán)實(shí)現(xiàn)后再分割。
而對于本案中丘先生認(rèn)為判決書的判項(xiàng)中只涉及他人的權(quán)利義務(wù)，沒有其他終審判決直接認(rèn)定其應(yīng)負(fù)擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，.就不可以認(rèn)定事實(shí)的問題。張孟棋表示，根據(jù)《最高人民.關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第9條規(guī)定：“已為人民.發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)可作為定案的依據(jù)”
.。本案高院終審的事實(shí)認(rèn)定可以作為中院及基層.定案的依據(jù)。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談公房使用權(quán)判給男方，還是判給女方呢？
根據(jù)最高院的司法解釋，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，.在該問題的處理上主要遵循以下原則
.。
（1）照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚，受到 傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方，合情合理。此外，根據(jù)最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)。
（2）男女在同等條件下，照顧女方
.。這不是“女士優(yōu)先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調(diào)查，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：..個階段是剛結(jié)婚兩年內(nèi)，進(jìn)了“圍城”，想出去；第二個階段是三十五歲左右，男方事業(yè)有成，有外遇，容易離婚；第三個階段是五十五到六十歲，覺得人生一世，也要瀟灑一回，容易出軌，導(dǎo)致離婚。特別在第二個階段，離婚率相當(dāng)高
.。
（3）照顧殘疾或生活困難的一方。
（4）照顧無過錯一方。什么是“過錯”呢，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚
.。在實(shí)踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質(zhì)敗壞等。
（5）參考公房產(chǎn)權(quán)人（單位）的意見，決定判給男方或女方
.。
（三）公房使用權(quán)判給了一方，另一方能否取得補(bǔ)償？
（1）如果一方無權(quán)取得公房使用權(quán)，那么也就不存在補(bǔ)償問題。
（2）如果雙方均有權(quán)取得公房使用權(quán)，由于使用權(quán)最終只能判給一方，因此得房方應(yīng)向未得房方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償
.。
（四）“適當(dāng)補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
對此，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定。就本市而言，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費(fèi)80％的補(bǔ)償款
.。據(jù)此，筆者認(rèn)為，可否參照拆遷，以獲得安置的一半作價補(bǔ)償給另一方
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談“小產(chǎn)權(quán)房”存法律風(fēng)險(xiǎn) 離婚后房子如何分？
近年來，由于城市商品住房價格出現(xiàn)過快上漲，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求
.。但是，因“小產(chǎn)權(quán)房”到目前為止無論在政策上還是法律上均得不到認(rèn)可，在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)產(chǎn)分割時往往存在較大爭議，而對于在離婚案件中“小產(chǎn)權(quán)房”能否予以分割各地.也有不同的理解和認(rèn)識，由此導(dǎo)致了在案件處理結(jié)案上的地域差異，六合離婚房產(chǎn)分割律師近期代理的一宗離婚罪案件中的“小產(chǎn)權(quán)房”爭議再次引起本律師對上述問題的思考
.。
“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律術(shù)語，而是人們約定俗成的一種稱謂。目前是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)
.。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止“小產(chǎn)權(quán)房”基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))，其基本的價值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)集體用地
.。
六合離婚房產(chǎn)分割律師認(rèn)為，人民.在審理離婚案件中，對于夫妻.同購置的“小產(chǎn)權(quán)房”不能作為物權(quán)分割，但可以對房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割，原因在于：..，“小產(chǎn)權(quán)房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理屬性，其與“大產(chǎn)權(quán)房”的使用性是一樣的。夫妻離婚時往往爭執(zhí) 的就是房屋，對該財(cái)產(chǎn)人民.在審理時一刀切不予以分割顯然不利于消除紛爭
.。至于《最高人民.關(guān)于適用< 人民.和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第21條關(guān)于“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民.不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用”的規(guī)定則是建立在爭議房屋有國家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而“小產(chǎn)權(quán)房”目前不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán)，.不能將其作為商品房進(jìn)行分割，但可以對房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割
.。第二，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有產(chǎn)權(quán)，也就是沒有物權(quán)沒有爭議，但具有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，夫妻離婚時應(yīng)對房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割
.。因?yàn)橘徺I時也不是按照有物權(quán)的房屋價格購買的，所以分割時也不能按照物權(quán)價格來分割。但房屋畢竟有一個增值因素，雙方對“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)有市場價可以進(jìn)行議價，議價不成時可以進(jìn)行重置價評估，要房的一方應(yīng)給對方市場價一半的補(bǔ)償
.。
六合離婚房產(chǎn)分割律師需要強(qiáng)調(diào)的是，“小產(chǎn)權(quán)房”的分割僅限于夫妻相對方，不具有對世權(quán)。人民.在處置“小產(chǎn)權(quán)房”時，應(yīng)充分論證房屋的性質(zhì)，明確說明分割的是財(cái)產(chǎn)權(quán)，且財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于相對人，不具有對世權(quán)，避免當(dāng)事人企圖通過.裁判文書的形式使“小產(chǎn)權(quán)房”得到合法確認(rèn)。
六合離婚房產(chǎn)分割律師善意提醒廣大市民，房屋是大商品，購房是人生大事，在目前的法律及政策下，購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)慎重對之。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談離婚時房貸沒還清 房產(chǎn)離婚時能分割嗎？
我和我前夫結(jié)婚后.同出資購買了房子，現(xiàn)準(zhǔn)備離婚，可是房子還有未還完的銀行貸款，請問這樣的房產(chǎn)離婚時能分割嗎？銀行貸款怎么償還？
六合離婚房產(chǎn)分割律師答：按照《婚姻法》的規(guī)定，該房產(chǎn)屬于夫妻.有財(cái)產(chǎn)，由于貸款尚未還清，尚未還清的貸款屬于夫妻雙方.同債務(wù)，應(yīng).同承擔(dān)。如果雙方都想要房產(chǎn)，可以對房屋競價，房屋產(chǎn)權(quán)歸價高者得。獲得產(chǎn)權(quán)一方補(bǔ)償另一方一半的競價款。并從競價款中扣除銀行欠款的一半，最后由得房者獨(dú)立承擔(dān)對銀行償還貸款
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談未登記房產(chǎn) 離婚時不作為夫妻.同財(cái)產(chǎn)分割
李女士和趙某于2006年登記結(jié)婚，婚后生一女
.。因二人感情長期不和，2011年5月李某向.起訴離婚
.。審理中，趙某同意離婚，并且對女兒的撫養(yǎng)、撫養(yǎng)費(fèi)的負(fù)擔(dān)、其他財(cái)產(chǎn)和債權(quán)的分割、債務(wù)負(fù)擔(dān)爭議都不大，只是對于房產(chǎn)的歸屬爭奪強(qiáng)烈，成為案件爭議的焦點(diǎn)。
李某和趙某二人有兩套可支配的房產(chǎn)，其中一套為趙某婚前購買，并辦理了房產(chǎn)證書，登記的權(quán)利人為趙某的父母
.。第二套為二人婚后購買，2011年初交付使用，房產(chǎn)證現(xiàn)在辦理過程中。原告李某在訴訟中請求第二套歸自己所有。
被告趙某的代理律師認(rèn)為，..套房產(chǎn)為婚前財(cái)產(chǎn)，且登記在趙某父母的名下，不屬于李某和趙某的夫妻.同財(cái)產(chǎn)。第二套房產(chǎn)雖然是二人婚后購買，但還沒有取得房產(chǎn)登記
.。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外
.。”房產(chǎn)屬于典型的不動產(chǎn)，所以房產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立即原被告（李某和趙某）對房產(chǎn)享有所有權(quán)以房產(chǎn)登記為條件；現(xiàn)在房產(chǎn)還沒有進(jìn)行登記，所以原被告對此房產(chǎn)還不能享有法律認(rèn)可的所有權(quán)
.。既然原被告對房產(chǎn)還不享有所有權(quán)，故不能作為夫妻.同財(cái)產(chǎn)分割。
李某的代理律師指出，趙某有..套房產(chǎn)可以居住，而李某離婚后沒有其他房產(chǎn)可以居住，所以第二套房產(chǎn)應(yīng)歸李某所有。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談福利房離婚如何分割
許多時候人們往往將福利房等同于房改房。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（1994年7月18）21條規(guī)定：“職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有
.。職工以市場價購買的公房，對房屋享有完全所有權(quán)；職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有；職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。”這是房改政策的基本原則。
對于離婚案件中涉及的福利房問題，主要是考慮的婚前婚后購買的問題，它和按揭房不同的是福利房的出資通常是一次性的，或者最多兩次
.。所以這類的房屋分割應(yīng)該是比較簡單的，只考慮出資時間和結(jié)婚時間。在簽定購房合同時，合同里會涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡
.。盡管在購房時享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時，應(yīng)該以市場價來分割房屋
.。
還有一些福利房存在以下情況，單位在賣福利房給單位職工時，可能還在合同里提出了附加條件，例如：需要職工在單位繼續(xù)服務(wù)多少年限等。這樣，分得單位福利房的一方可能就會提出，房屋的價值里還包含了自己未來對單位的付出。對于這樣的案件從公平的角度講，應(yīng)該考慮這一因素。
福利房也存在以按揭方式購買的情形，二者竟合時應(yīng)綜合考慮
.。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談房產(chǎn)贈與和繼承
對于贈與房屋問題，如果贈送人（包括遺贈）已經(jīng)明確指定只是離婚中一方個人得到贈送的房屋，那么無論房屋是婚前得到還是婚后得到，這樣的房產(chǎn)都是個人財(cái)產(chǎn)
.。
實(shí)務(wù)操作中，贈與的房產(chǎn)問題，主要是離婚當(dāng)事人的父母所贈與的房產(chǎn)
.。《最高人民.婚姻法司法解釋(二)》中的第22條規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外
.。
此類案件容易發(fā)生分歧的地方在結(jié)婚后，一方父母的出資。在辦案中遇到的情況是，一方父母的出資購房，原來父母的出資是贈送給夫妻雙方的，在離婚時，出資父母就會改變?yōu)槭琴浰徒o自己兒女一方。由于贈送現(xiàn)金的行為，人們當(dāng)初多半不會辦理書面的贈送手續(xù)，所以，非自己父母出資的一方就無法提供證據(jù)證明當(dāng)初是贈送給夫妻二人
.。相反，對方卻可以讓自己的父母補(bǔ)證據(jù)證明和當(dāng)初相反的事實(shí)，從當(dāng)初的事實(shí)考慮以及法律的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為贈送給夫妻二人
.。還有一種情形是，出資方當(dāng)事人單方向父母出具的借條，在判決離婚時如何處理？或許當(dāng)初就是贈送夫妻雙方的，只是在出現(xiàn)離婚想法后，父母和兒女補(bǔ)辦的借款書面手續(xù)。如何看待這樣的借條，個人認(rèn)為，由于是單方出具，屬于后來補(bǔ)辦的可能性大，并非當(dāng)時的真實(shí)意思表示，所以，應(yīng)該不予認(rèn)可該借款的存在
.。（目前.對夫妻雙方不一致認(rèn)可、也沒有充分有效的證據(jù)證明的債務(wù)，在離婚案件中不與處理，建議另案解決，原因是離婚案件不可能涉及第三人。）
另外需要注意的是婚前雙方父母贈送資金購房的情形，如果在購房的合同或房屋產(chǎn)權(quán)證上只是其中一方的名字，這和按揭購房中的第3點(diǎn)情形一樣，需要沒有記名的一方提供證據(jù)證明自己父母的出資事實(shí)
.。如果證明了出資事實(shí)，這樣房屋的就應(yīng)該是.有財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)該按出資比例享有.有份額。
◆六合離婚房產(chǎn)分割律師談繼承的房產(chǎn)：
1、如果是婚前繼承的，只是一直沒有分割，或者在婚姻..存續(xù)期間分割到一方名下的，這樣的遺產(chǎn)是繼承人的婚前財(cái)產(chǎn)
.。
2、繼承發(fā)生在婚姻..存續(xù)期間，依遺囑是明確個人繼承的遺產(chǎn)。這樣的遺產(chǎn)是繼承人個人的財(cái)產(chǎn)。
3、繼承發(fā)生在婚姻..存續(xù)期間，依法繼承遺產(chǎn)分割的。對一方繼承的房產(chǎn)已經(jīng)分割到名下，并已經(jīng)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，由被繼承人的名字變更為繼承人當(dāng)中的離婚當(dāng)事人，對于這樣的房產(chǎn)，就屬于夫妻.同財(cái)產(chǎn)，在離婚時對方請求分割，依法應(yīng)得到支持。
4、實(shí)務(wù)操作爭議較大的是，繼承發(fā)生在婚姻..存續(xù)期間，依法繼承的遺產(chǎn)未分割的
.。由于在遺產(chǎn)分割前還存在許多的不確定因素，比如說法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承放棄權(quán)，在未分割遺產(chǎn)前，繼承人有權(quán)放棄繼承。所以，《婚姻法》17條規(guī)定的夫妻.有財(cái)產(chǎn)“（四）繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外（指遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)）”應(yīng)該是指實(shí)際已經(jīng)取得的繼承或贈與的財(cái)產(chǎn)
.。對于實(shí)際還沒有取得所有權(quán)的，可以在權(quán)利條件具備時再提出分割
.。上海市高級人民.就對此問題做出了規(guī)定，上海市高級人民.《關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》夫妻..存續(xù)期間，一方作為繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定可以繼承遺產(chǎn)，但繼承人之間尚未對該遺產(chǎn)進(jìn)行分配的，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權(quán)放棄繼承，因此，離婚訴訟中，.對繼承人的配偶要求分割該遺產(chǎn)的請求不與處理，但可以保留其訴權(quán)，由當(dāng)事人在其權(quán)利條件具備時再主張分割
.。。
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