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法律常識
南京市六合區房產律師為當事人解決房屋買賣、房產繼承、房屋征收拆遷等各類房產糾紛問題，擅長解決因買賣、離婚、繼承、租賃及房屋拆遷等引起的房產糾紛。
★六合房產律師談如何簽訂商品房買賣合同
合同簽訂前：審查開發商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件 商品房銷售有現房銷售和期房銷售之分，現房銷售對買受人而言相對風險較小，畢竟房子已經建成，買受人可以先看房后簽訂合同；期房銷售也叫預售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關宣傳資料和設計參數等來確定
.。因此，六合房產律師提出，開發商交付的房屋與合同約定或買受人預期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對而言，期房風險較大
.。六合房產律師建議，不論是購買現房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：
六合房產律師指出，商品房現房銷售必須符合下列條件：1.開發企業具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》，且其開發的規模與其取得的資質等級向匹配；2.開發企業已經取得《國有土地使用權證書》和使用土地批準文件；3.持有《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；4.所開發并出售的商品房已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公.設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6.物業管理方案已落實
.。
商品房期房銷售（預售）除開發企業應具有合法的主體資格和相應的開發資質、開發項目施工進度和竣工交付時間已經確定外，六合房產律師指出，開發企業預售商品房時必須已取得《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》即通常所說的“五證”。
1，《建設用地規劃許可證》：開發商取得建設用地首先要符合城市用地規劃，開發商只有在取得建設用地規劃許可證后才能辦理國有土地使用權證
.。取得了建設用地規劃許可證，表明開發商所開發土地經過城市規劃行政主管部門審核后，符合城市規劃要求。購房者在審查建設用地規劃許可證時，要注意開發商取得該證書的時間以、開發用地的規劃用途及證書的范圍與開發商實際開發的范圍是否一致。六合房產律師指出，實踐中有開發商取得的證書只是其開發范圍的一部分的情形。
2，《國有土地使用權證》：根據我國法律規定，進行商品房開發只能在國有土地上進行，國家是禁止在集體土地上進行商品房開發的
.。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用權證上記載的土地用途和年限。
3，《建設工程規劃許可證》：建設工程規劃許可證是開發商所建工程符合城市規劃要求的證明
.。
4，《建設工程施工許可證》：施工許可證是允許開發商開工的批準文件，只要工程投資達到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心查看。六合房產律師建議，購房者在審查建設工程施工許可證時要注意其記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發商是否會延遲交房。
5，《商品房預售許可證》：該證是房屋管理部門頒發給開發商以準許進行商品房銷售的憑證。一般而言，開發商在已經取得上述四證后，且開發項目籌集資金已到位，建設工程已確定施工進度和竣工交付日期，房管部門才會給開發商核發預售許可證。購房者在審查預售許可證時，要注意的是預售許可證可以是一樓一證，也可以是多樓一證，但開發商開發的樓盤是多樓時其取得的時間可能不同。六合房產律師提示，尚未取得該證的樓盤是嚴禁預售的。開發商慣常使用的伎倆是僅取得部分樓盤的預售許可證而對開發的其它尚未取得該證的樓盤進行銷售，欺騙購房者。
六合房產律師提示，在簽訂合同之前，購房者了解意向樓盤的途徑主要是通過開發商的宣傳資料或售樓人員的口述。六合房產律師提示，不要輕信售樓人員的口述并收集保管好開發商的所有的宣傳材料，對后期合同的簽訂乃至爭議的解決不無裨益
.。
★六合房產律師談房改房過戶流程
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件
.。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)
.。六合房產律師提示，買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方.同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權.有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
★六合房產律師談房產公證有哪些？
土地使用權出讓合同公證、土地使用權轉讓合同公證、房產買賣合同公證、房產租賃合同公證、房產抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產繼承公證、房產轉讓協議公證、房產贈與公證、房產分割協議公證、房屋拆遷(補償、安置)協議公證、房屋產權確認公證等
.。
★六合房產律師談房產公證的流程
房地產交易雙方或其委托代理人.同到公證處向公證員提出對房地產權屬或交易等事實或行為進行公證的申請，同時提交房地產所有權證明和雙方當事人身份證明、資格證明等文件，經公證員審查合格后，申請人在公證員面前簽署房地產交易的文書，由公證員將交易文書做成公證書
.。
★六合房產律師談如何辦理房屋繼承手續?
(一)手續要到被繼承人戶籍所在地的.注銷戶籍，辦理死亡證明;
(二)到區或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權公證，六合房產律師指出，房產繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承
.。需要提交的材料有：
1、被繼承人死亡證明;
2、該套房屋的產權證明或其他憑證;
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬..的證明文件;
4、繼承人的身份證件; 被繼承人所立遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納。
(三)辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
六合房產律師提示，申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》(原件)、身份證明(復印件)、房地產權證書(原件)、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件)\ 契稅完稅憑證(原件)
.。
(四)遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，六合房產律師提示，需要支付稅收。
辦理房地產繼承過戶有一些費用發生，主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費
.。
★六合房產律師談注意房屋買賣合的重要性
一、房地產分離出賣
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，六合房產律師指出，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓
.。六合房產律師提示，如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、產權未登記過戶
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果
.。即使房屋已實際交付也屬無效
.。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張
.。
三、產權主體有問題
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人.有的，必須征得.有人同意才能出賣。出賣.有房屋時，須提交.有人同意的證明書
.。部分.有人未取得其他.有人同意，擅自出賣.有房屋的，其買賣行為也無效
.。
四、侵犯優先購買權
房屋所有人出賣.有房屋時，在同等條件下，.有人有優先購買權。六合房產律師提示，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權
.。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等
.。房屋所有人出賣房屋時侵犯.有人、承租人優先購買權的，.有人、承租人可以請求.宣告該房屋買賣無效
.。
六合房產律師指出，機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋
.。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣..無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣..無效
.。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
五、價格欺詐，顯失公平
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。六合房產律師指出，但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向.起訴。
★六合房產律師談農村的房屋可否買賣,
一，對轉讓人和所轉讓房屋的要求
.。
所轉讓房屋應當是經過批準建造的。另外，根據上海市房地產轉讓辦法，所轉讓房屋還應當已經辦理了房地產證。
二，對受讓人的要求。
受讓人應當是有權在所購房屋所在地擁有房產的人，也就是說，即使不購買房產，受讓人應當是有權在此地建造房產的人，因此，受讓人應當滿足建房條件。
一般來說，條件是：１，受讓人應當與所購房產的轉讓人處于同一集體經濟組織（也就是說，城鎮居民應當無權在農村購房）
.。上海市規定，只要受讓人為欲購房屋同一鄉（鎮）的成員、集體經濟組織或個體經營者；２，受讓人應當沒有其它房產；３，欲購房產的面積應當符合當地的規定。
三，房產的轉讓，應當經過政府批準。欲轉讓房產，應當提出申請，政府應對房產轉讓是否符合上述規定進行審查，房產轉讓合同經過批準才能生效
.。
★六合房產律師談買賣雙方簽約前后的注意細節：
1.簽訂買賣合同前，買方應對所購買的房產進行產權調查，以確定出售房產的是產權人本人。
2.買賣雙方商談的房價、付款方式、買方交付立約定金應簽訂書面協議，避免一方事后反悔，而對方口說無憑
.。
3.買賣雙方應事先了解此次交易時所涉及到的各項稅、費，盡量避免實際發生的交易費用同自己的經濟預算產生沖突。
4.買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》時應注意約定以下條款
.。
（1）具體辦理權利轉移登記的時間
.。
（2）買方支付每一筆購房款的數額、期限及方式
.。
（3）辦理房屋交接的條件及時間
.。
（4）房屋剩余維修基金的歸屬、有線電視、煤氣等附屬設施的初裝費承擔問題。
（5）若有隨房屋同時轉讓的設備、裝飾的，應列明清單
.。
（6）賣方戶口遷出時間以及賣方未按時遷出應承擔的違約責任
.。
（7）若賣方原已將房屋出租，則租賃..轉移問題
.。
（8）賣方原先有銀行貸款的，應約定提前償還銀行貸款及辦理房地產抵押注銷手續的時間
.。
（9）買方如需申請公積金、商業貸款的，應約定申請貸款的額度及期限。
5.交房時應當結清水、電、煤氣、物業管理費、通訊費、有線電視等相關費用，并辦理水、電、煤氣的更名手續
.。
6.此外，如果是通過中介公司成交的，建議大家選擇信譽優良、口碑好的品牌中介公司，雖然市場行情不理想的情況下，一些小中介常選擇“折傭”吸引客戶，但這些小中介往往也可能因為費用縮水而在對客戶的服務質量上打折扣
.。
★六合房產律師談借名買房合同的效力問題
在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者 化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析
.。
1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同
.。
意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力
對于該類合同的效力，我國不同.有不同的認識，有的.認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。
★六合房產律師談如何應對逾期交房？
根據我國相關的法律法規，買賣合同中的標的物所有權自交付時轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發的房屋所有權證為準。因此，如果合同中對交房的履行標準沒有約定或者約定不明，就應以房屋所有權證取得的時間為交房時間
.。因此雖然已經將房屋建造完畢并通過竣工驗收，但沒有在約定期限之內辦好房產權證，構成交房逾期，應該按照合同約定支付逾期違約金。
房屋作為典型的不動產，其交付具有特別重要的意義，房屋買賣雙方應該就交房事宜作出具體、明確的約定，以減少一些不必要的麻煩。一旦發生交房逾期，買房人可以催促房產商盡快履行交房義務，同時還可按照合同約定追究房產商逾期交房的違約責任。
★六合房產律師談房屋交付時常見的十類糾紛
房屋交付是房地產開發企業（下稱“出賣人”）將買賣合同約定的房屋交付于買受人，買受人檢驗并接受的行為。當夢寐以求的房屋一覽無余地呈現在買受人面前，雙方對交付條件、產權范圍、風險負擔、稅費交納、前期物業等問題各執一詞、針鋒相對
.。本文以房屋交付為切入點，梳理出常見十種糾紛并提出相應解決方案。
一、房屋質量糾紛
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，房屋質量不符合約定交付條件或房屋通常品質，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做和賠償損失的責任
.。房屋交付后產生質量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當自交付之日承擔保修責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或交付后經鑒定主體結構不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失
.。
二、配套設施糾紛
現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質量合格，而且市政公用基礎設施和公.服務設施應當同步交付。配套設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公.服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區每期建設的市政公用基礎設施和公.服務設施等工程達到法定條件時，房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設方案完成市政公用基礎設施和公.服務設施工程竣工驗收前，房地產開發企業、物業管理企業不得辦理入住手續，故房屋未經綜合驗收，買受人可以拒絕接受
.。未實行綜合驗收的地市，應當根據合同條款、規劃文件、銷售廣告等確定配套設施交付的時間、程度與標準，若配套設施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續履行、修理、更換、重做或賠償損失。
三、配套資料糾紛
房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用于權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書
.。出賣人未提供第1和第2項資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項資料買受人也可拒絕接受房屋。有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供“兩書”不構成拒絕接受房屋的條件，而筆者認為，這并不意味著出賣人不需交付“兩書”，或者不承擔其它民事責任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內設施導致人身或財產損害的，出賣人應當承擔賠償責任。
四、承諾兌現糾紛
為刺激欲望和增加賣點，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項允諾信誓旦旦，諸如高尚社區、人文氣息、80%綠化率、24小時某某、500㎡會所等等，然收房時卻發現，理想與現實相差甚遠，出賣人經常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權為由拒絕履行承諾。根據《解釋》第3條，銷售廣告對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對購房合同是否訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容，出賣人違反合同約定，應當承擔繼續履行、賠償損失的違約責任
.。有時出賣人會做出贈送型承諾，如免收一年物業費。筆者認為，除非物業公司自愿接受承諾，否則該承諾應當理解為：出賣人以代為交納一年物業費的方式履行承諾。各種承諾中亦不乏有違反現行法律導致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產權等。根據現行法律，樓頂部位屬于業主.有，出賣人無權擅自處分；商業用地最高年限為40年而非70年，此類承諾盡管具體明確，但因其內容違反現行法律而屬于無效條款。
五、逾期交房糾紛
交付房屋是出賣人主要義務，遲延履行主要義務經催告后仍未履行的，買受人可以解除合同
.。《解釋》第15條規定“出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外”，故房屋逾期交付時，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付逾期交付期間的違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失
.。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為逾期交房的免責事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責任，免責事由的合法性與公平性將成為雙方爭議焦點
.。
六合房產律師認為，免責事由是否有效應當考慮：
1、出賣人是否能夠或者應當預見到；
2、出賣人是否能夠或應該能夠解決；
3、該事由是否足以導致延期施工
.。。
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蘇州合同債務律師，合同違約賠償、債務清欠、合并重組
身為丈夫不想被起訴離婚怎么辦?
身為丈夫不想被
起訴離婚怎么辦?在夫妻感情不和時，女方有權
起訴離婚。但是，夫妻感情沒有破裂到不可挽回的程度的話，
法院一般是不會判決
離婚的。所以說，如果男方也是想要
離婚，認為夫妻并無再一起生活的可能。那么這種情況下，只能建議男方積極應訴。但是，如果男方不同意
離婚的話，那么就要積極的尋找夫妻間感情并沒有完全破裂的證據。或者是夫妻還有可能生活在一起的證據。亦或者是及時和妻子溝通，喚起妻子對美好過往的回憶。也可以對其曉之以情，動之已理，勸妻子放棄訴訟
離婚。這樣也可以避免給孩子的心靈帶來不可磨滅的傷害。.
單位犯罪訴訟程序是怎樣的？ 單位犯罪訴訟程序是怎樣的？公司、事業單位、企業等這些團體集體組織違反相關法律法規，做出危害社會的行為，就叫做單位犯罪，單位犯罪應當承擔相應的刑事責任，也要像一般的刑事犯罪一樣走訴訟程序，那么單位犯罪訴訟程序是怎樣的呢？讓我們一起了解一下。單位犯罪訴訟程序：1、
管轄犯罪地為主，居住地為輔。被告單位登記的住所地為其居住地。主要營業地或者主要辦理機構所在地與登記的住所地不一致的，主要營業地或者主要辦理機構所在地為其居住地。2、庭前審查除了應審查一般事項外，還應審查被告.
如何計算員工加班工資 加班費是怎樣計算的
在現代社會中，勞動者們的法律觀念已經比較強了，所以都知道單位要求自己加班是需要支付加班費的，那勞動者應該怎么去計算加班費呢?對于這個問題勞動者一定要事先了解，以避免被用人單位欺騙。那具體而言，如何計算員工加班
工資才好?我們一起在下文中進行了解。一、如何計算員工加班
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起訴離婚第二次開庭的時間問題是怎么規定的?法律對于民事案件何時開庭沒有具體規定，但是對于整個案件的審理時間有明確規定。民事訴訟法第一百四十九條規定，人民
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起訴離婚間隔多久？《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條規定：“判決不準
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執行董事或總經理((
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證券交易所的法定代表人為總經.
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