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法律常識(shí)
南京房地產(chǎn)合同糾紛律師專業(yè)代理房地產(chǎn)合同糾紛、合同訴訟案件,提供建筑房地產(chǎn)合同法領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)糾紛、合同糾紛、法律顧問、建筑工程和房產(chǎn)律師服務(wù)
.。擅長(zhǎng)解決房屋買賣、房產(chǎn)繼承糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)确康禺a(chǎn)法律問題
.。
專業(yè)房產(chǎn)合同律師，專業(yè)代理房產(chǎn)糾紛、工程款糾紛、房屋買賣、房產(chǎn)繼承糾紛、房屋租賃糾紛、物業(yè)管理糾紛、房產(chǎn)訴訟仲裁、二手房糾紛、房地產(chǎn)買賣糾紛、離婚繼承房產(chǎn)糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等案件。
★南京房產(chǎn)合同律師業(yè)務(wù)范圍：
1、代理房屋買賣合同糾紛案件代理房品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛案件、商品房委托代理銷售合同糾紛、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛等房屋買賣合同糾紛案件
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2、代理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)糾紛案件代理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛案件、房地產(chǎn)建設(shè)工程合同糾紛案件
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3、代理動(dòng)遷拆遷糾紛案件客戶遇到涉及動(dòng)遷拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛、動(dòng)拆遷款分割糾紛的案件，需要法律幫助時(shí)，律師接受客戶委托代理客戶參加訴訟，為客戶提供專業(yè)的法律服務(wù)
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4、代理房屋（土地）租賃合同糾紛案件代理房屋租賃合同糾紛、土地租賃合同糾紛等房地產(chǎn)租賃合同糾紛案件。
5、代理土地承包糾紛案件代理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛案件和農(nóng)村土地承包合同糾紛案件。
6、代理其它涉及房地產(chǎn)糾紛案件代理房地產(chǎn)抵押權(quán)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、宅基地使用權(quán)
★南京房產(chǎn)合同律師談什么是房改房?
房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同
.。屬于部分產(chǎn)權(quán)。
1、房改房是國家對(duì)職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求..決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。
2、房改房的銷售對(duì)象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
3、在房改售房中對(duì)購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人人大量低價(jià)購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。
4、購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣
.。
另外購買房改中的公有住房，在進(jìn)入市場(chǎng)方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的公有住房
.。
★南京房產(chǎn)合同律師談商品房買賣合同的簽訂
商品房買賣合同的簽訂過程有許多風(fēng)險(xiǎn)需要去防范，在商品房開發(fā)過程中開發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)以下六大類房產(chǎn)違規(guī)行為 ：
一、商品房預(yù)售違規(guī)，如：未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房；以認(rèn)購包括認(rèn)定、登記、選號(hào)等、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房；取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開始預(yù)售商品房等
.。
二、惡意炒作行為，如：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息；炒賣房號(hào)；捂盤惜售；囤積房源；房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇用工作人員炒作房?jī)r(jià)。
三、廣告違規(guī)，如： 未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告；廣告中承諾售后包租、返本銷售；廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法等。
四、銷售合同違規(guī) ，如：未按相關(guān)規(guī)定與購房者簽訂規(guī)范的商品房預(yù)(銷)售合同；房地產(chǎn)企業(yè)制定的銷售合同格式或條款有免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任、或排除購房人合法權(quán)利的行為；訂立合同前未向購房人明示(預(yù))銷售合同示范文本及格式條款。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)，如：未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；未按規(guī)定采用經(jīng)紀(jì)合同示范文本；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用；在代理買賣過程中賺取差價(jià)；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事商品房買賣
.。
六、價(jià)格違法行為，如：房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違規(guī)收費(fèi)；銷售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)等。這六大類違法違規(guī)行為是購房者需要嚴(yán)格審查、嚴(yán)加防范的。當(dāng)然，這也僅僅是業(yè)界總結(jié)的開發(fā)商普遍存在的違法違規(guī)行為
.。現(xiàn)實(shí)中購房者簽訂商品房買賣合同時(shí)需要注意的地方還很多，也還有待有我們法律人進(jìn)一步觀察、總結(jié)、研究、交流，也有待于進(jìn)一步與廣大購房者探討、分享。
★南京房產(chǎn)合同律師談房產(chǎn)公證
房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書真實(shí)性、合法性的活動(dòng)
.。
房產(chǎn)公證是一項(xiàng)常見的公證業(yè)務(wù)，內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同公證、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證、房產(chǎn)互換協(xié)議公證、房產(chǎn)分割協(xié)議公證、房屋拆遷(補(bǔ)償、安置)協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房產(chǎn)的委托書公證、涉及房產(chǎn)的遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。為解決分房難"的問題，近幾年來，天津等地的公證機(jī)關(guān)還開辦了單位住房分配方案方面的公證業(yè)務(wù)，以保證分房的公性,抵制不正之風(fēng)，預(yù)防、減少分房活動(dòng)糾紛。
“房產(chǎn)買賣”這一概念有廣義和狹義兩種，廣義的房產(chǎn)買賣概念，通常包括房產(chǎn)預(yù)售和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
.。房產(chǎn)預(yù)售是指建筑期房產(chǎn)的買賣，也就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位出售其將來建成的房子。而狹義的房產(chǎn)買賣，則是專指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位出售其已建成的房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)人將其購買的房產(chǎn)再次出賣
.。
★南京房產(chǎn)合同律師談延期交房的違約責(zé)任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1、按照逾期時(shí)間，分別處理((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在_____日之內(nèi)(該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第(1)項(xiàng)中的時(shí)限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_____的違約金(該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第(1)項(xiàng)中的比率)，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(2)逾期超過_____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，買受人有權(quán)退房
.。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金
.。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之______(該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。
2、__________________________________________________________
.。
本條是對(duì)逾期交房責(zé)任的約定，其中..款第二項(xiàng)包括了對(duì)合同解除權(quán)的規(guī)定
.。
逾期交房是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有把房屋交給購房者入住的行為
.。對(duì)于商品房買賣合同中什么時(shí)候算是出賣人履行了交付義務(wù)，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為出賣人履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
這里必須注意一點(diǎn)，如果開發(fā)商交付的房屋不符合本合同第十二條約定的交付條件導(dǎo)致購房人拒絕收房的，逾期交房期限應(yīng)該自合同約定的交房日期開始計(jì)算。
如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力的原因之外，不要和開發(fā)商輕易另行約定其他的免責(zé)理由
.。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況
.。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任
.。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同等
.。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房?jī)r(jià)款萬分之_____”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房?jī)r(jià)款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款
.。
★南京房產(chǎn)合同律師談寫字樓買賣流程
一次性付款方式：1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠意金；2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無誤后中介公司將買方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣方；3、買方將樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據(jù)給買方，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方；4、買方（個(gè)人）提供購買人身份證明，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證明；買方（單位）提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表證明書，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明；5、賣方（個(gè)人）提供身份證明，房地產(chǎn)證，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明；賣方（單位）提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司章程，董事會(huì)或股東會(huì)決議，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書，法定代表人身份證明，公司公章，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明；6、買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》，涉外交易需要公證；7、買賣雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表》；8、交易中心查檔、初審、復(fù)審、核準(zhǔn)，同意申請(qǐng)，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（22個(gè)工作日，1個(gè)月自然日）；9、繳納稅費(fèi)，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取，開樓款發(fā)票；10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶；11、賣方付清物業(yè)管理、水電、空調(diào)等費(fèi)用，提交管理處費(fèi)用交清證明，交接物業(yè)
.。
★南京房產(chǎn)合同律師談簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意哪些問題
作為房產(chǎn)律師在執(zhí)業(yè)中經(jīng)常碰到二手房買賣糾紛，縱觀各種二手房買賣糾紛產(chǎn)生的原因，二手房買賣協(xié)議對(duì)相關(guān)內(nèi)容約定不明確所占比例
.。
由于房屋中介掌握著大量房源信息，二手房買賣協(xié)議的簽訂通常都是由房屋中介促成的，賣方、買房和中介公司簽訂房屋居間協(xié)議，賣方和買房簽訂二手房買賣協(xié)議。
中介公司通常比較重視通過三方簽訂的《居間協(xié)議》來維護(hù)自己的利益，盡量使自己在收取高額中介服務(wù)費(fèi)的同時(shí)承擔(dān)最少的義務(wù)，將自己的風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。一般只要中介公司促成買賣雙方簽訂了有效的房屋買賣合同，那么其收取中介服務(wù)費(fèi)就有了依據(jù)，所以中介公司往往對(duì)買賣雙方簽訂的二手房買賣協(xié)議的內(nèi)容不是很重視。買賣雙方作為普通當(dāng)事人，通常對(duì)法律方面不熟悉，二手房買賣協(xié)議內(nèi)容也都由中介公司工作人員來填寫。中介公司工作人員按正式合同的條款填寫本可以使合同比較完備，但是在實(shí)踐中往往是正式合同的條款大量空白，以補(bǔ)充協(xié)議代之，而補(bǔ)償協(xié)議卻又約定的不夠具體，以致二手房買賣協(xié)議中很多內(nèi)容都沒有約定明確，從而導(dǎo)致在協(xié)議的履行過程中容易發(fā)生糾紛
.。究其原因一方面是中介公司工作人員法律知識(shí)有限，對(duì)如何簽訂合同根本不懂；另一方面是房屋買賣協(xié)議的內(nèi)容跟中介公司沒有利害..，中介公司工作人員沒有責(zé)任心，敷衍了事。
經(jīng)中介公司簽署的二手房買賣協(xié)議很多只明確房屋的坐落位置，房屋的總價(jià)款，交付首付款的時(shí)間及支付尾款的方式，其他的具體內(nèi)容鮮有涉及，有的甚至連支付首付款的時(shí)間都沒有約定明確。
有的約定在交付首付款后交付房屋，但是在交付首付款多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)交付房屋并不明確；有的二手房買賣協(xié)議約定在賣方支付首付款用于解除銀行抵押后再辦理房屋過戶手續(xù)，但是解除銀行抵押后多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)并不明確；有的約定在辦理房屋過戶手續(xù)后再支付剩余購房款，但是辦理房屋過戶手續(xù)后多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)支付剩余購房款并不明確。。
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一、交通事故中的
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一、
交通事故中的
傷殘鑒定及賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么?
交通事故中的
傷殘鑒定及賠償標(biāo)準(zhǔn)是人身損害賠償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)：因就醫(yī)治療支出的各項(xiàng)費(fèi)用以及因誤工減少的收入，包括
醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、必要的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)，賠償義務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以賠償。致殘賠償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)：其因增加生活上需要所支出的必要費(fèi)用以及因喪失勞動(dòng)能力導(dǎo)致的收入損失，包括殘疾賠償金、殘疾輔助器具費(fèi)、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)，以及因康復(fù)護(hù)理、繼續(xù)治療實(shí)際發(fā)生的必要的康復(fù)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、后續(xù)治療費(fèi)，賠償義務(wù)人也應(yīng)當(dāng)予以賠償。死亡的賠償項(xiàng)目和.
眼睛失明可以申請(qǐng)監(jiān)外執(zhí)行嗎?
眼睛失明可以申請(qǐng)監(jiān)外
執(zhí)行嗎?眼睛失明可以申請(qǐng)監(jiān)外
執(zhí)行的。1、《刑事訴訟法》第214條規(guī)定，對(duì)被判處有期徒刑或者拘役的罪犯，有下列情形之一的，可以暫予監(jiān)外
執(zhí)行：(1)有嚴(yán)重疾病需要保外就醫(yī)的;(2)懷孕或者正在哺乳自己嬰兒的婦女;(3)生活不能自理，適用暫予監(jiān)外
執(zhí)行不致危害社會(huì)的。對(duì)被判處無期徒刑的罪犯，有前款第二項(xiàng)規(guī)定情形的，可以暫予監(jiān)外
執(zhí)行。2、對(duì)適用保外就醫(yī)可能有社會(huì)危險(xiǎn)性的罪犯，或者自傷自殘的罪犯，不得保外就醫(yī)。3、對(duì)罪犯確有嚴(yán)重疾病，必須保外就醫(yī)的，由省級(jí)人民政府指定的醫(yī)院診斷并開具證明.
退回繼續(xù)偵查時(shí)間是多久？ 一、退回繼續(xù)偵查時(shí)間是多久?人民檢察院審查案件，對(duì)于需要補(bǔ)充偵查的，可以退回公安機(jī)關(guān)補(bǔ)充偵查，也可以自行偵查。對(duì)于補(bǔ)充偵查的案件，應(yīng)當(dāng)在1個(gè)月以內(nèi)補(bǔ)充偵查完畢。補(bǔ)充偵查以2次為限。補(bǔ)充偵查完畢移送人民檢察院后，人民檢察院重新計(jì)算審查
起訴期限。對(duì)于補(bǔ)充偵查的案件，人民檢察院仍然認(rèn)為證據(jù)不足，不符合
起訴條件的，可以作出不
起訴的決定。對(duì)于退回公安機(jī)關(guān)補(bǔ)充偵查的案件，應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月以內(nèi)補(bǔ)充偵查完畢;人民檢察院審查
起訴的期限從案件補(bǔ)充偵查完畢移送
起訴之日起重新計(jì)算。人民檢察院審查
起訴中決定自行偵查的，應(yīng)當(dāng)在.
書面證據(jù)證人不出庭作證證據(jù)無效嗎
書面證據(jù)證人不出庭作證證據(jù)無效嗎一、書面證據(jù)證人不出庭作證證據(jù)無效嗎?書面證據(jù)證人不出庭作證證據(jù)也是有效的，法律上沒有規(guī)定，在有書面證據(jù)的情況下，還必須要讓證人出庭作證，書面證據(jù)才可以被采用。對(duì)于證人證言的規(guī)定是：第一，證人證言的細(xì)節(jié)不能被質(zhì)證，案件的事實(shí)不能得到最大程度的恢復(fù)。第二，證人作證的同等權(quán)力不能得到保障。在某些案件中，在審判階段證人對(duì)公安機(jī)關(guān)的證言進(jìn)行書面陳述，并指控公安機(jī)關(guān)非法取得證據(jù)，這種類似情況并不是目前我國刑事案件中唯一的類似案件。證人不愿出庭作證，證人的.
侵占罪是告訴才處理的犯罪嗎 侵占罪是告訴才處理的犯罪嗎?侵占罪是告訴才處理的犯罪，根據(jù)刑法分則之規(guī)定,以下案件告訴才處理。1、侮辱、誹謗案(刑法第二百四十六條規(guī)定的，但是嚴(yán)重危害社會(huì)秩序和國家利益的除外);2、暴力干涉婚姻自由案(刑法第二百五十七條第一款規(guī)定的);3、虐待案(刑法第二百六十條第一款規(guī)定的);4、(普通)侵占案(刑法第二百七十條規(guī)定的)。二、侵占罪
量刑標(biāo)準(zhǔn)第二百七十條將代為保管的他人財(cái)物非法占為己有，數(shù)額較大，拒不退還的，處二年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處二年以上五年以下有期.
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