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法律常識
南京房產律師代理房屋買賣、房產繼承糾紛、土地糾紛、建筑房地產工程款糾紛、二手房買賣、房屋租賃糾紛、物業管理糾紛，南京房產糾紛律師已成功代理大量房地產糾紛,擅長解決房產開發、二手房轉讓、房屋拆遷安置補償等房地產法律問題,專業代理房產訴訟，提供南京房產律師陪購服務和免費法律咨詢
.。
★南京房產律師房地產法律服務領域
1、協助委托人完善商品房預售、銷售條件，并提供相應的法律意見;
2、審查、修改委托人與代理商的代理銷售協議書，達到雙方同意簽約的條件;
3、草擬、審查《購房須知》、《商品房認購書》、《商品房預售合同》補充條款、《商品房銷售合同》補充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等法律文件;
4、解答委托人或購房人、承租人在簽約及履行過程中的法律問題;
5、根據授權，南京房產律師參與和銀行有關商品房抵押貸款的談判，審查、修訂有關按揭的法律文件;
6、協助委托人根據具體情況設定物業管理模式，并審查、修改物業管理相關的法律文件;
7、樓宇購買、銀行按揭、產權登記、他項權證登記、入伙、物業管理、政府稅費等房地產法律事務咨詢;
8、二手房買賣：房源調查與認證，房款監管，代書買賣合同、中介合同;代辦過戶、公證、繳納稅費等。
9、其他有關房地產項目的法律業務，如房產分割、房產金融等。
★南京房產律師在房地產開發前期階段律師服務
1、 為房地產項目的可行性進行法律論證，出具《項目投資法律意見》
.。
2、 通過起草文件、合同，參與談判、投標和拍賣，獲得土地使用權
.。
3、 審查、起草征地、拆遷安置與補償合同訂立、裁定等事宜
.。
4、 審查獲得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的條件并協助獲得
.。
5、 通過起草或審查合同協助開發商完成委托項目建筑方案設計和建筑施工圖設計。
6、 通過合同管理和審查的方式使項目完成工程開工的前期準備工作
.。
7、 以合法性、低風險性審查為原則，協助開發商匯集自有資金、抵押融資、發行公司債券和股票、吸收各類信托基金、借助有經濟實力的公司合作開發以及預售樓花收取定金和售房預收款等方式籌集開發資金。
★南京房產律師在工程建設階段律師服務
1、 協助審查或負責簽訂總承包、分包、采購、供用電、公.配套設施合同等一系列相關合同并監督合同的履行
.。
2、 項目施工中建立規范嚴密的操作程序和議事規則，做好證據材料的留存。
3、 項目竣工驗收階段協調與有關方面的..，南京房產律師就法律責任問題與程序問題提出意見。
4、 因項目停建、緩建，施工方逾期竣工、設計變更、工程量增減、工程理賠發生糾紛，南京房產律師作為委托代理人全程參與調解并出具法律意見書。
★南京房產律師在銷售階段律師服務
1、 審查待售商品房項目是否具備法律法規所規定的預售、銷售條件，并提出相應的法律意見。
2、 為獲得預售許可證進行文件準備，協助或負責取得預售許可證，并協助辦理預售合同的登記備案手續
.。
3、 協助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷售協議、廣告協議及其他協議。
4、 協助開發商辦理房產預售和現售，并提供預售和現售的法律服務
.。
5、 審查、起草、修改《商品房銷售合同》，參與購房談判，并協助或負責簽訂售房合同和被充協議
.。
6、 為簽約提供律師鑒證服務
.。南京房產律師協助公司監督商品房銷售（預售）契約的履行，負責調解和處理在合同履行中產生的糾紛。
7、 起草和審查業主按揭中房產商作為擔保的有關合同安全性、合法性
.。
8、 在前期物業管理階段起草、審核業主臨時公約、前期物業管理協議及其他相關法律文件。
★南京房產律師在交付驗房階段律師服務
1、 審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質量保證書》《房屋交付交接單》。
2、 審查或起草《入住手冊》、業主臨時公約、前期物業管理協議，為訂立有關合約提供律師鑒證。
3、 協助公司辦理業主入住驗收交房時的手續，協助或負責依法調處交房時與業主產生的有關爭議，代理公司參與仲裁或訴訟活動，維護公司的合法權益
.。
4、 協助公司辦理商品房的產權過戶手續
.。審查有按揭的業主辦理他項權證，解除開發商的擔保責任
.。
5、 協助或負責辦理項目完成后工程結算產生的爭議，及時提出法律意見。
★南京房產律師在其他項目實施中的律師服務
1、 房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律培訓。
2、 及時向公司介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并出具相關法律意見
.。
3、 為公司提供訂立勞動合同等建全管理的法律意見。
4、 為公司及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務。
★南京房產律師談竣工驗收備案表
為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，竣工驗收備案表通常包括以下內容：
一、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名稱；
二、勘察、設計、施工、監理單位意見；
三、竣工驗收備案文件清單，主要包括：
1、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署得質量合格文件及驗收人員簽署得竣工驗收原始文件；
2、規劃許可證和規劃驗收認可文件；
《建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《建設工程質量管理條例》第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。《房地產管理法》第二十六條：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范
.。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用
.。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用
.。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公.安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。《消防法》也規定：按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。
★南京房產律師談購房違約金的計算方法
購房流程中，簽訂購房合同應該明確違約金賠償，這樣能夠保障購房違約金的追討
.。簽訂合同的當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而在商品房買賣合同中，也多次提到違約金
.。所以說，購房違約金問題不能忽視。
“違約金”是指合同當事人約定的，由違約一方因其違約行為給對方造成經濟損失而向對方支付的賠償金，實際上是對違約行為給對方造成的損失的一種補償。而你的購房合同中的那兩條條款將“違約金”與“占用他人資金比照固定資產貸款利率支付利息”這兩個概念混為一談
.。這里實際上存在兩個概念
.。一是由于違約一方的違約行為應該向對方支付違約金，違約金的數額應在契約中明確約定；二是由于違約導致占用對方資金就應支付占用資金的利息，因為資金占用是用于房地產方面，所以利息比照中國人民銀行固定資金貸款利率計算。
為了敘述方便，我們暫且把買房者定為甲方，賣房者定為乙方
.。對于甲方來說，如果逾期付款，就應該向乙方支付違約金，因為甲方的違約行為給乙方造成了一定的經濟損失；同樣，由于甲方未在規定的日期向乙方付款，實際上就等于乙方在從甲方應該付款之日至實際付款之日的這段時間里為甲方墊付了甲方應該支付的款項，相當于乙方在為甲方提供貸款買房，甲方在這段時間內占用了乙方的資金，當然除了應向乙方支付違約金之外，還應向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息
.。
對于乙方來說，如果未能按契約的規定之時間將房屋交給甲方，也應該向甲方支付違約金
.。因為乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經濟損失。除了支付違約金之外，因為乙方在契約規定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，所以，還應向甲方再支付所占用資金的利息。
開發商違約
一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
1、延期交付房屋到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知
.。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、房屋面積誤差超過3%
.。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
3、房屋質量不合格導致嚴重影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。
購房者違約
在買新房過程中，出現違約的情況一般比較少，如果有違約的情況，一般都是由于購房者無力支付購房款而出現違約情況
.。在這種情況下，買房者要不要支付違約金？
政策變化“被違約”
由于信貸等諸多政策的變化，導致出現“被違約”情形發生。由于信貸政策的調整，使得不少購房者在申請貸款環節面臨困境，甚至導致違約情形發生。
國務院推出的調控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款
.。這兩項規定使得部分購房者措手不及。
另外，購房首付比例的增加，也會讓少數購房者陷入被動境地，對于少數資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業內人士表示，有少數購房者曾經購買過房產，根據現行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發生違約情形
.。
★南京房產律師談二手房買賣中需要注意的風險問題
二手房買賣中需要注意的風險問題包括房屋權屬審查、產權歸屬等問題。旨在為各位讀者避免和解決二手房買賣糾紛
.。
根據我們對大量案例的研究，廣大購房者如果要確保自身的利益，就必須盡力防范二手房買賣的法律風險，并重視以下關于購買二手房的注意事項：
一、注意對二手房的權屬審查
購買人要購買二手房，必須審查二手房的權屬證明及相關文件。這是因為，如果沒有相關合格的權屬證明及相關文件，就會給以后購房者帶來麻煩，甚至會出現購房合同無效，房屋被收回的情況
.。
故此，購房者要嚴格地核實售房者提供的權屬手續，并向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性。
二、注意對.有財產方面的審查
依照《民法通則》之規定，按份.有人對買賣之房屋具有優先購買權，未經.同.有人同意買賣房屋之合同通常會被.認定為無效
.。另依據我國婚姻法之規定，夫妻..存續期間所取得的財產實行夫妻.同財產制為主，約定個別制為補充的婚姻財產制度
.。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關個別財產約定的協議
.。
因此，如果購房者遇到待購的二手房屬于兩個以上主體.有的(以所有權證書為準)，應當審查有無.有權人同意轉讓的書面材料
.。此外，審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有其他權利人，其上是否具有異議登記事項。
三、注意對待購二手房的權利限制審查
二手房買賣前，購房者應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況，比如禁止上市交易等
.。一般說來，有權查封的司法機關包括人民.、人民.、公安機關、國家安全機關。此外，還應當審查該房屋是否被抵押等情況，若有抵押，則應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
四、注意對賣房者以及中介資格的審查。
★南京房產律師談房屋租賃合同怎么解除
合同解除包括雙方解除和單方解除
.。雙方解除是當事人雙方為了消滅原有的合同而訂立的新合同，即解除合同。單方解除是指當事人一方通過行使法定解除權或者約定解除權而使合同的效力消滅
.。
在租期較長的房屋租賃中，當事人都有可能發生不能繼續履行合同的情況，為使當事人的利益平衡，有必要在合同中約定解除合同的條件
.。
綜合相關法律、法規、規章的規定，合同解除條件包括以下幾個方面：
1、不定期租賃合同，雙方當事人隨時可以解除合同;
2、承租人擅自轉租房屋的，出租人可以解除合同;
3、承租人擅自改變房屋租賃用途的，出租人可以解除合同;
4、承租人無正當理由未支付租金累計超過6個月以上的，出租人可以解除合同;
5、承租人無正當理由閑置公有住宅用房6個月以上的，出租人可以解除合同;
6、承租人利用租賃房屋進行非法活動或者故意毀壞租賃房屋的，出租人可以解除合同;
7、因不可歸責于承租人的事由致使租賃房屋部分或者全部毀損，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同;
8、租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同
.。
★南京房產律師談住房抵押人的權利和義務：
（1）抵押房屋的所有權的住房抵押貸款，并有權獲得收入抵押住房。
（2）住房抵押人享有處分權抵押的房屋，但如果你想要轉讓有抵押貸款的房屋，根據住房抵押貸款協議的事先同意
.。
（3）抵押住房已經到來，但必須確保總債務由多個住房抵押擔保不超過抵押房屋的價值。
（4）抵押房屋租賃。
房屋抵押人的主要義務應承擔的注意義務，適當的維修，抵押房屋維修。
由于對抵押貸款的住房抵押貸款的違規行為，致使抵押房屋的價值下降，住房抵押人應當恢復原狀或者抵押房屋的抵押價值相稱的減少。
如果抵押房屋受損或被毀，抵押貸款應當由其他財產抵押房屋的偏移，由于不可抗力的按揭房屋，不能歸咎于損害抵押標的和失去的，抵押貸款可以賠償要求提供擔保的住房抵押貸款，也可以是抵押權和免責聲明的補償。。
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蘇州合同債務律師，合同違約賠償、債務清欠、合并重組
一、 房屋買賣合同違約賠償金額是多少錢?
一、房屋買賣
合同違約賠償金額是多少錢?法律并未具備規定
違約金金額大小，如果
合同中只對
違約金做了原則性的規定，沒有具體約定
違約金的比例或數額，并且有關法律也沒有明確規定
違約金比例或者金額的，則可按《民法典》及《民法典》中關于承擔
違約金責任的一般原則
執行。一般來說
合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求
法院給予減少或者增加的。二、
違約金的種類1.法定
違約金由法律直接規定的
違約金為法定
違約金。法定
違約金是在一些法規(如《工礦產品購銷
合同條例》、《農副產品購銷
合同條例》等.
被告缺席判決有什么后果？ 被告缺席判決有什么后果？《民事訴訟法》中的缺席判決，即
法院在一方當事人缺席時所為的判決。通常情況下，當事人為了避免遭受不利于自己的訴訟后果，都會于言詞辯論之日到庭并進行辯論。但由于民事訴訟具有私法的性質，當事人對自己的權利具有處分權，而且，實踐中經常存在一些阻礙當事人到庭的因素，所以當事人不能到庭的情形實屬難免。缺席判決與對席判決具有同等法律效力。對于缺席判決，人民
法院同樣應當依照法定的方式和程序，向缺席的一方當事人宣告判決及送達判決書。如缺席的當事人下落不明又無代收人，或用其他方式也無法送達的.
撤銷行政處罰的法律依據條件是什么?
撤銷
行政處罰的法律依據條件是什么一、撤銷
行政處罰的法律依據條件是什么(1)行政行為合法要件缺損。合法的行政行為具備主體合法、內容合法、程序合法三要素，任何行政行為如缺損其中一個或一個以上要件，該行政行為就是可撤銷的行政行為。(2)行政行為不適當。不適當的行政行為也是可撤銷的行政行為。所謂“不適當”，是指相應行政行為不合理、不公正、不符合現行政策、不合時宜、不符合有關善良風俗等情形。根據《中華人民共和國
行政處罰法》第五十五條行政機關實施
行政處罰，有下列情形之一的，由上級行政機關或.
合同違約金過高可以投訴嗎？
合同違約金過高可以投訴嗎？
合同違約金過高是不能投訴的，但如果當事人對
合同約定的
違約金數額有異議，可以先以協商方式進行溝通，如果協商不成，對于
合同約定的
違約金過高的情況，也可以提
起訴訟，由
法院來判斷是否需要進行調整。最高人民
法院關于適用《中華人民共和國
合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條規定：當事人主張約定的
違約金過高請求予以適當減少的，人民
法院應當以實際損失為基礎，兼顧
合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的
違約金超過.
受到價格欺詐的法律后果 受到價格欺詐的法律后果是怎樣的《價格法》第十四條第四項規定，經營者不得利用虛假或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易。《價格違法行為
行政處罰規定》第七條規定，對經營者的價格欺詐行為，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款;沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。”《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的.
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