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法律常識(shí)
南京房產(chǎn)律師代理房屋買(mǎi)賣(mài)、房產(chǎn)繼承糾紛、土地糾紛、建筑房地產(chǎn)工程款糾紛、二手房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃糾紛、物業(yè)管理糾紛，南京房產(chǎn)糾紛律師已成功代理大量房地產(chǎn)糾紛,擅長(zhǎng)解決房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)确康禺a(chǎn)法律問(wèn)題,專(zhuān)業(yè)代理房產(chǎn)訴訟，提供南京房產(chǎn)律師陪購(gòu)服務(wù)和免費(fèi)法律咨詢(xún)
.。
★南京房產(chǎn)律師房地產(chǎn)法律服務(wù)領(lǐng)域
1、協(xié)助委托人完善商品房預(yù)售、銷(xiāo)售條件，并提供相應(yīng)的法律意見(jiàn);
2、審查、修改委托人與代理商的代理銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)，達(dá)到雙方同意簽約的條件;
3、草擬、審查《購(gòu)房須知》、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款、《商品房銷(xiāo)售合同》補(bǔ)充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等法律文件;
4、解答委托人或購(gòu)房人、承租人在簽約及履行過(guò)程中的法律問(wèn)題;
5、根據(jù)授權(quán)，南京房產(chǎn)律師參與和銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查、修訂有關(guān)按揭的法律文件;
6、協(xié)助委托人根據(jù)具體情況設(shè)定物業(yè)管理模式，并審查、修改物業(yè)管理相關(guān)的法律文件;
7、樓宇購(gòu)買(mǎi)、銀行按揭、產(chǎn)權(quán)登記、他項(xiàng)權(quán)證登記、入伙、物業(yè)管理、政府稅費(fèi)等房地產(chǎn)法律事務(wù)咨詢(xún);
8、二手房買(mǎi)賣(mài)：房源調(diào)查與認(rèn)證，房款監(jiān)管，代書(shū)買(mǎi)賣(mài)合同、中介合同;代辦過(guò)戶(hù)、公證、繳納稅費(fèi)等。
9、其他有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律業(yè)務(wù)，如房產(chǎn)分割、房產(chǎn)金融等。
★南京房產(chǎn)律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期階段律師服務(wù)
1、 為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行法律論證，出具《項(xiàng)目投資法律意見(jiàn)》
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2、 通過(guò)起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)和拍賣(mài)，獲得土地使用權(quán)
.。
3、 審查、起草征地、拆遷安置與補(bǔ)償合同訂立、裁定等事宜
.。
4、 審查獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件并協(xié)助獲得
.。
5、 通過(guò)起草或?qū)彶楹贤瑓f(xié)助開(kāi)發(fā)商完成委托項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)。
6、 通過(guò)合同管理和審查的方式使項(xiàng)目完成工程開(kāi)工的前期準(zhǔn)備工作
.。
7、 以合法性、低風(fēng)險(xiǎn)性審查為原則，協(xié)助開(kāi)發(fā)商匯集自有資金、抵押融資、發(fā)行公司債券和股票、吸收各類(lèi)信托基金、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開(kāi)發(fā)以及預(yù)售樓花收取定金和售房預(yù)收款等方式籌集開(kāi)發(fā)資金。
★南京房產(chǎn)律師在工程建設(shè)階段律師服務(wù)
1、 協(xié)助審查或負(fù)責(zé)簽訂總承包、分包、采購(gòu)、供用電、公.配套設(shè)施合同等一系列相關(guān)合同并監(jiān)督合同的履行
.。
2、 項(xiàng)目施工中建立規(guī)范嚴(yán)密的操作程序和議事規(guī)則，做好證據(jù)材料的留存。
3、 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段協(xié)調(diào)與有關(guān)方面的..，南京房產(chǎn)律師就法律責(zé)任問(wèn)題與程序問(wèn)題提出意見(jiàn)。
4、 因項(xiàng)目停建、緩建，施工方逾期竣工、設(shè)計(jì)變更、工程量增減、工程理賠發(fā)生糾紛，南京房產(chǎn)律師作為委托代理人全程參與調(diào)解并出具法律意見(jiàn)書(shū)。
★南京房產(chǎn)律師在銷(xiāo)售階段律師服務(wù)
1、 審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法律法規(guī)所規(guī)定的預(yù)售、銷(xiāo)售條件，并提出相應(yīng)的法律意見(jiàn)。
2、 為獲得預(yù)售許可證進(jìn)行文件準(zhǔn)備，協(xié)助或負(fù)責(zé)取得預(yù)售許可證，并協(xié)助辦理預(yù)售合同的登記備案手續(xù)
.。
3、 協(xié)助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷(xiāo)售協(xié)議、廣告協(xié)議及其他協(xié)議。
4、 協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)預(yù)售和現(xiàn)售，并提供預(yù)售和現(xiàn)售的法律服務(wù)
.。
5、 審查、起草、修改《商品房銷(xiāo)售合同》，參與購(gòu)房談判，并協(xié)助或負(fù)責(zé)簽訂售房合同和被充協(xié)議
.。
6、 為簽約提供律師鑒證服務(wù)
.。南京房產(chǎn)律師協(xié)助公司監(jiān)督商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）契約的履行，負(fù)責(zé)調(diào)解和處理在合同履行中產(chǎn)生的糾紛。
7、 起草和審查業(yè)主按揭中房產(chǎn)商作為擔(dān)保的有關(guān)合同安全性、合法性
.。
8、 在前期物業(yè)管理階段起草、審核業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議及其他相關(guān)法律文件。
★南京房產(chǎn)律師在交付驗(yàn)房階段律師服務(wù)
1、 審查或起草《商品房使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《房屋交付交接單》。
2、 審查或起草《入住手冊(cè)》、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議，為訂立有關(guān)合約提供律師鑒證。
3、 協(xié)助公司辦理業(yè)主入住驗(yàn)收交房時(shí)的手續(xù)，協(xié)助或負(fù)責(zé)依法調(diào)處交房時(shí)與業(yè)主產(chǎn)生的有關(guān)爭(zhēng)議，代理公司參與仲裁或訴訟活動(dòng)，維護(hù)公司的合法權(quán)益
.。
4、 協(xié)助公司辦理商品房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)
.。審查有按揭的業(yè)主辦理他項(xiàng)權(quán)證，解除開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任
.。
5、 協(xié)助或負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目完成后工程結(jié)算產(chǎn)生的爭(zhēng)議，及時(shí)提出法律意見(jiàn)。
★南京房產(chǎn)律師在其他項(xiàng)目實(shí)施中的律師服務(wù)
1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員、銷(xiāo)售人員、管理人員相關(guān)法律培訓(xùn)。
2、 及時(shí)向公司介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并出具相關(guān)法律意見(jiàn)
.。
3、 為公司提供訂立勞動(dòng)合同等建全管理的法律意見(jiàn)。
4、 為公司及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢(xún)和法律事務(wù)。
★南京房產(chǎn)律師談竣工驗(yàn)收備案表
為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案管理工作，建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，竣工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：
一、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱(chēng)、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、工程面積、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱(chēng)；
二、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見(jiàn)；
三、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：
1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署得質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署得竣工驗(yàn)收原始文件；
2、規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；
《建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。《房地產(chǎn)管理法》第二十六條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范
.。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用
.。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用
.。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公.安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。《消防法》也規(guī)定：按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。
★南京房產(chǎn)律師談購(gòu)房違約金的計(jì)算方法
購(gòu)房流程中，簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該明確違約金賠償，這樣能夠保障購(gòu)房違約金的追討
.。簽訂合同的當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也多次提到違約金
.。所以說(shuō)，購(gòu)房違約金問(wèn)題不能忽視。
“違約金”是指合同當(dāng)事人約定的，由違約一方因其違約行為給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金，實(shí)際上是對(duì)違約行為給對(duì)方造成的損失的一種補(bǔ)償。而你的購(gòu)房合同中的那兩條條款將“違約金”與“占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息”這兩個(gè)概念混為一談
.。這里實(shí)際上存在兩個(gè)概念
.。一是由于違約一方的違約行為應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金的數(shù)額應(yīng)在契約中明確約定；二是由于違約導(dǎo)致占用對(duì)方資金就應(yīng)支付占用資金的利息，因?yàn)橘Y金占用是用于房地產(chǎn)方面，所以利息比照中國(guó)人民銀行固定資金貸款利率計(jì)算。
為了敘述方便，我們暫且把買(mǎi)房者定為甲方，賣(mài)房者定為乙方
.。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，如果逾期付款，就應(yīng)該向乙方支付違約金，因?yàn)榧追降倪`約行為給乙方造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失；同樣，由于甲方未在規(guī)定的日期向乙方付款，實(shí)際上就等于乙方在從甲方應(yīng)該付款之日至實(shí)際付款之日的這段時(shí)間里為甲方墊付了甲方應(yīng)該支付的款項(xiàng)，相當(dāng)于乙方在為甲方提供貸款買(mǎi)房，甲方在這段時(shí)間內(nèi)占用了乙方的資金，當(dāng)然除了應(yīng)向乙方支付違約金之外，還應(yīng)向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息
.。
對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)，如果未能按契約的規(guī)定之時(shí)間將房屋交給甲方，也應(yīng)該向甲方支付違約金
.。因?yàn)橐曳降倪`約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外，因?yàn)橐曳皆谄跫s規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金，所以，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。
開(kāi)發(fā)商違約
一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
1、延期交付房屋到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知
.。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、房屋面積誤差超過(guò)3%
.。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。
3、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
購(gòu)房者違約
在買(mǎi)新房過(guò)程中，出現(xiàn)違約的情況一般比較少，如果有違約的情況，一般都是由于購(gòu)房者無(wú)力支付購(gòu)房款而出現(xiàn)違約情況
.。在這種情況下，買(mǎi)房者要不要支付違約金？
政策變化“被違約”
由于信貸等諸多政策的變化，導(dǎo)致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導(dǎo)致違約情形發(fā)生。
國(guó)務(wù)院推出的調(diào)控措施，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款
.。這兩項(xiàng)規(guī)定使得部分購(gòu)房者措手不及。
另外，購(gòu)房首付比例的增加，也會(huì)讓少數(shù)購(gòu)房者陷入被動(dòng)境地，對(duì)于少數(shù)資金實(shí)力有限的人來(lái)說(shuō)，也有可能會(huì)違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購(gòu)房者曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購(gòu)房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會(huì)要求買(mǎi)家增加首付款，如果買(mǎi)家無(wú)法自行解決，必然會(huì)發(fā)生違約情形
.。
★南京房產(chǎn)律師談二手房買(mǎi)賣(mài)中需要注意的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
二手房買(mǎi)賣(mài)中需要注意的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題包括房屋權(quán)屬審查、產(chǎn)權(quán)歸屬等問(wèn)題。旨在為各位讀者避免和解決二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛
.。
根據(jù)我們對(duì)大量案例的研究，廣大購(gòu)房者如果要確保自身的利益，就必須盡力防范二手房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并重視以下關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)：
一、注意對(duì)二手房的權(quán)屬審查
購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，必須審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。這是因?yàn)椋绻麤](méi)有相關(guān)合格的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，就會(huì)給以后購(gòu)房者帶來(lái)麻煩，甚至?xí)霈F(xiàn)購(gòu)房合同無(wú)效，房屋被收回的情況
.。
故此，購(gòu)房者要嚴(yán)格地核實(shí)售房者提供的權(quán)屬手續(xù)，并向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。
二、注意對(duì).有財(cái)產(chǎn)方面的審查
依照《民法通則》之規(guī)定，按份.有人對(duì)買(mǎi)賣(mài)之房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未經(jīng).同.有人同意買(mǎi)賣(mài)房屋之合同通常會(huì)被.認(rèn)定為無(wú)效
.。另依據(jù)我國(guó)婚姻法之規(guī)定，夫妻..存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)實(shí)行夫妻.同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度
.。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣(mài)人提交夫妻有關(guān)個(gè)別財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議
.。
因此，如果購(gòu)房者遇到待購(gòu)的二手房屬于兩個(gè)以上主體.有的(以所有權(quán)證書(shū)為準(zhǔn))，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú).有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面材料
.。此外，審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，其上是否具有異議登記事項(xiàng)。
三、注意對(duì)待購(gòu)二手房的權(quán)利限制審查
二手房買(mǎi)賣(mài)前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況，比如禁止上市交易等
.。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民.、人民.、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。此外，還應(yīng)當(dāng)審查該房屋是否被抵押等情況，若有抵押，則應(yīng)當(dāng)取得出賣(mài)人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書(shū)面證據(jù)或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
四、注意對(duì)賣(mài)房者以及中介資格的審查。
★南京房產(chǎn)律師談房屋租賃合同怎么解除
合同解除包括雙方解除和單方解除
.。雙方解除是當(dāng)事人雙方為了消滅原有的合同而訂立的新合同，即解除合同。單方解除是指當(dāng)事人一方通過(guò)行使法定解除權(quán)或者約定解除權(quán)而使合同的效力消滅
.。
在租期較長(zhǎng)的房屋租賃中，當(dāng)事人都有可能發(fā)生不能繼續(xù)履行合同的情況，為使當(dāng)事人的利益平衡，有必要在合同中約定解除合同的條件
.。
綜合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，合同解除條件包括以下幾個(gè)方面：
1、不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人隨時(shí)可以解除合同;
2、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除合同;
3、承租人擅自改變房屋租賃用途的，出租人可以解除合同;
4、承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金累計(jì)超過(guò)6個(gè)月以上的，出租人可以解除合同;
5、承租人無(wú)正當(dāng)理由閑置公有住宅用房6個(gè)月以上的，出租人可以解除合同;
6、承租人利用租賃房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或者故意毀壞租賃房屋的，出租人可以解除合同;
7、因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃房屋部分或者全部毀損，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同;
8、租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同
.。
★南京房產(chǎn)律師談住房抵押人的權(quán)利和義務(wù)：
（1）抵押房屋的所有權(quán)的住房抵押貸款，并有權(quán)獲得收入抵押住房。
（2）住房抵押人享有處分權(quán)抵押的房屋，但如果你想要轉(zhuǎn)讓有抵押貸款的房屋，根據(jù)住房抵押貸款協(xié)議的事先同意
.。
（3）抵押住房已經(jīng)到來(lái)，但必須確保總債務(wù)由多個(gè)住房抵押擔(dān)保不超過(guò)抵押房屋的價(jià)值。
（4）抵押房屋租賃。
房屋抵押人的主要義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的注意義務(wù)，適當(dāng)?shù)木S修，抵押房屋維修。
由于對(duì)抵押貸款的住房抵押貸款的違規(guī)行為，致使抵押房屋的價(jià)值下降，住房抵押人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者抵押房屋的抵押價(jià)值相稱(chēng)的減少。
如果抵押房屋受損或被毀，抵押貸款應(yīng)當(dāng)由其他財(cái)產(chǎn)抵押房屋的偏移，由于不可抗力的按揭房屋，不能歸咎于損害抵押標(biāo)的和失去的，抵押貸款可以賠償要求提供擔(dān)保的住房抵押貸款，也可以是抵押權(quán)和免責(zé)聲明的補(bǔ)償。。
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蘇州合同債務(wù)律師，合同違約賠償、債務(wù)清欠、合并重組
一、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約賠償金額是多少錢(qián)?
一、房屋買(mǎi)賣(mài)
合同違約賠償金額是多少錢(qián)?法律并未具備規(guī)定
違約金金額大小，如果
合同中只對(duì)
違約金做了原則性的規(guī)定，沒(méi)有具體約定
違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒(méi)有明確規(guī)定
違約金比例或者金額的，則可按《民法典》及《民法典》中關(guān)于承擔(dān)
違約金責(zé)任的一般原則
執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)
合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30%。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求
法院給予減少或者增加的。二、
違約金的種類(lèi)1.法定
違約金由法律直接規(guī)定的
違約金為法定
違約金。法定
違約金是在一些法規(guī)(如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)
合同條例》、《農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)
合同條例》等.
被告缺席判決有什么后果？ 被告缺席判決有什么后果？《民事訴訟法》中的缺席判決，即
法院在一方當(dāng)事人缺席時(shí)所為的判決。通常情況下，當(dāng)事人為了避免遭受不利于自己的訴訟后果，都會(huì)于言詞辯論之日到庭并進(jìn)行辯論。但由于民事訴訟具有私法的性質(zhì)，當(dāng)事人對(duì)自己的權(quán)利具有處分權(quán)，而且，實(shí)踐中經(jīng)常存在一些阻礙當(dāng)事人到庭的因素，所以當(dāng)事人不能到庭的情形實(shí)屬難免。缺席判決與對(duì)席判決具有同等法律效力。對(duì)于缺席判決，人民
法院同樣應(yīng)當(dāng)依照法定的方式和程序，向缺席的一方當(dāng)事人宣告判決及送達(dá)判決書(shū)。如缺席的當(dāng)事人下落不明又無(wú)代收人，或用其他方式也無(wú)法送達(dá)的.
撤銷(xiāo)行政處罰的法律依據(jù)條件是什么?
撤銷(xiāo)
行政處罰的法律依據(jù)條件是什么一、撤銷(xiāo)
行政處罰的法律依據(jù)條件是什么(1)行政行為合法要件缺損。合法的行政行為具備主體合法、內(nèi)容合法、程序合法三要素，任何行政行為如缺損其中一個(gè)或一個(gè)以上要件，該行政行為就是可撤銷(xiāo)的行政行為。(2)行政行為不適當(dāng)。不適當(dāng)?shù)男姓袨橐彩强沙蜂N(xiāo)的行政行為。所謂“不適當(dāng)”，是指相應(yīng)行政行為不合理、不公正、不符合現(xiàn)行政策、不合時(shí)宜、不符合有關(guān)善良風(fēng)俗等情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)
行政處罰法》第五十五條行政機(jī)關(guān)實(shí)施
行政處罰，有下列情形之一的，由上級(jí)行政機(jī)關(guān)或.
合同違約金過(guò)高可以投訴嗎？
合同違約金過(guò)高可以投訴嗎？
合同違約金過(guò)高是不能投訴的，但如果當(dāng)事人對(duì)
合同約定的
違約金數(shù)額有異議，可以先以協(xié)商方式進(jìn)行溝通，如果協(xié)商不成，對(duì)于
合同約定的
違約金過(guò)高的情況，也可以提
起訴訟，由
法院來(lái)判斷是否需要進(jìn)行調(diào)整。最高人民
法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)
合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的
違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民
法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧
合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的
違約金超過(guò).
受到價(jià)格欺詐的法律后果 受到價(jià)格欺詐的法律后果是怎樣的《價(jià)格法》第十四條第四項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者不得利用虛假或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易。《價(jià)格違法行為
行政處罰規(guī)定》第七條規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格欺詐行為，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款;沒(méi)有違法所得的，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。”《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)?
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