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法律常識
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★南京房產律師案例：
本案糾紛不屬于人民法院受案范圍
.。根據《城市房屋拆遷管理條例》“拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡時期，經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向人民.起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行”的規定，在拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的情況下，必須先由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決，不服行政裁決的，才能在法定期限內向.起訴。也就是說，行政裁決是.受理此類糾紛的前置程序。就本案而言，江某某與國泰公司就拆遷補償安置問題發生爭議，雙方當事人既沒有達成協議，也沒有申請行政裁決，江某某起訴請求.就雙方爭議的拆遷補償安置問題進行判決，不符合《民事訴訟法》..百零八條第（四）項“屬于人民.受理民事訴訟的范圍和受訴人民.管轄”的規定，依照《民事訴訟法》..百一十一條第(三)項“依照法律規定，應當由其他機關處理的爭議，告知江某某有關機關申請解決”的規定和最高人民.《關于適用< 人民.和國民事訴訟>若干問題的意見》第139條“起訴不符合受理條件的，人民.應當裁定不予受理。立案后發現起訴不符合受理條件的，裁定駁回起訴”的規定，本案糾紛不屬于人民.受案范圍，應當依法駁回江某某的起訴，江某某可以向政府行政主管部門申請裁決。
★南京房產律師案例：
..，從對本案主要證據《協議》和《補充協議》的分析認定上看
.。首先，《協議》和《補充協議》在形式上不存在瑕疵，在內容上清晰明確。其次，《協議》第2條系對雙方之前發生的借款事實的確認以及借款和工程欠款結算事宜的約定，各方當事人在《協議》之后簽訂的《補充協議》中再次確認，江某某與公司之間存在“工程款及個人借款”，而且，公司提交一審.的證據收條亦寫明，其歸還180萬元款項為“付工程款及借款”，收條與《補充協議》的內容與《協議》約定的兩項欠款內容相印證
.。再次，《協議》第3條、第4條約定詳細具體，操作性強，與公司關于該約定僅是作為工程欠款擔保，并不打算實際履行的陳述不符；《協議》約定的工程欠款數額與借款數額不一致，借款數額超出工程欠款數額1380412元，與公司關于該約定是以工程欠款數額的兩倍，為工程欠款所作擔保的陳述亦不相符，而且以借款債權擔保工程款債權且擔保債權的數額高出主債本身的數額，亦不符合擔保的一般特征和.慣。最后，從《協議》及《補充協議》的履行情況看，公司雖主張《協議》僅第1條關于工程款欠款數額的約定為雙方真實意思表示，但在《協議》簽訂后，公司實際部分履行了《協議》第3條、第4條的以房抵債約定，將小區2號樓的8套房屋經江某某同意抵頂給吳某某，該8套房屋正包含在《協議》約定的抵頂房屋范圍內，這一履行行為與公司所持《協議》除第1條外的約定不實的主張相矛盾
.。綜上，本院認為，《協議》及《補充協議》可以作為認定本案事實的證據。
★南京房產律師網以案說法：
由于乙公司對存檔于市城鄉規劃局的甲公司與乙公司簽訂的《補償協議》的真實性提出異議，一審.根據雙方申請，向市城鄉規劃局發函，要求查詢《補償協議》是否存檔，存檔件的形式，存檔件的提供者及用途。該局復函確認該存檔件為復印件，屬乙公司項目申報中提供，用于說明乙公司與煤炭公司就相關土地使用問題達成了補償協議。
乙公司訴稱：《合作建設協議書》簽訂后，煤炭公司不足額提供80畝建設土地，為了不影響整個小區建設手續的辦理，乙公司暫時辦理了70畝土地的使用權證，該行為給乙公司造成巨大經濟損失和建設困難。由于煤炭公司違反約定，僅提供了上西園185號院內70.58畝土地，比約定少提供了10畝土地，占約定土地的11.77％，構成違約，故乙公司應當少返還煤炭公司房屋2354平方米，作為違約的賠償。由于駱駝巷門市部部分土地亦屬約定范圍，雙方約定在該塊土地上建成的房屋中返還被告5000平方米。由于煤炭公司沒有實際提供該塊土地，乙公司不可能亦不應在上西園185號院內返還該5000平方米房屋
.。雙方從來沒有對煤炭公司提供駱駝巷門市部部分土地作為合作用地的約定有變更。請求判令：1、乙公司少返還煤炭公司房屋7354平方米，實際返還煤炭公司房屋10558平方米，作為煤炭公司向乙公司承擔少提供建設土地的違約責任。2、本案訴訟費用及相關費用由煤炭公司承擔
.。
★南京房產律師網以案說法：
無論是否存在劉某某、王某某掛靠公司實際進行小區房屋開發建設的情形，均不影響A公司對徐某某依法及依據合同約定產生的補償安置義務
.。雖然公司與徐某某簽訂的上述協議，除徐某某的房屋已經被拆除外，其他條款沒有實際履行，但徐某某的合法財產權利應予保護。《協議書》約定在徐某某原房場地建設房屋，一層商網歸徐某某所有，不需要公司銷售。A公司在省高級人民.二審審理其與徐某某房地產開發經營合同糾紛案件期間，自認案涉劉某某所購商業網點房屋所在位置與徐某某原房屋位置同一，并表示愿意以該房屋安置徐某某。省高級人民.在查明該房屋沒有辦理產權登記的情況下，也即沒有案外人取得該房屋所有權的情況下，作出了高院101號判決第二項，在相關事實認定及適用法律方面并無不當
.。雖然孫某某及A公司、劉某某、王某某、劉某某在本案訴訟中均主張案涉孫某某所購房屋與徐某某原房屋不在同一位置，但是，因孫某某系從劉某某處購買案涉房屋，劉某某及孫某某均未辦理房屋權屬登記，孫某某基于房屋買賣合同..對劉某某享有轉移房屋所有權的債權請求權，而該債權請求權能否獲得支持尚取決于劉某某對公司相應的權利能否成立
.。因此，孫某某對劉某某享有的轉移房屋所有權的債權請求權，不足以對抗或否定徐某某在其原房屋被拆除的情況下，基于法律規定及合同約定，以及A公司在訴訟中的自認及同意以案涉房屋對徐某某進行安置的行為所產生的法律效力。據此，孫某某主張高院101號判決第二項存在《民事訴訟法》第五十六條第三款規定的錯誤并損害其民事權益應予撤銷的情形，缺乏法律依據
.。
★南京房產律師網以案說法：
關于第三人實際占有
.。一審.認為，占有既包括直接占有，也包括以對外出租、售后包租等方式的間接占有
.。雖然于某某與A公司簽訂的商品房購銷合同約定，A公司應于2011年12月30日前，將符合約定的商品房交付于某某使用，且約定了裝飾、設備標準
.。但根據于某某與東方廣場公司、擔保方A公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》約定，從于某某將該物業購房款匯入開發商指定賬戶后第二天開始，于某某即將上述所購房產出租給東方廣場公司并委托東方廣場公司經營管理，于某某還授權東方廣場公司與A公司辦理該物業的交接手續，該交接手續亦視為于某某與開發商，于某某與東方廣場公司的交驗手續。因此，《租賃及委托經營管理合同》改變了商品房購銷合同約定的交付標準和交接方式。于某某支付房款后，東方廣場公司在A公司將房屋施工完畢后已經接受于某某的委托承接裝潢業務，于某某也已經實際收取了租金，屬于對房屋的間接占有，應認定于某某已實際占有涉案房屋
.。
★南京房產律師網以案說法：
2005年6月5日，其與某某公司簽訂《聯合開發建設合同書》，后方明通依約支付投資款1920萬元（其中定金400萬元），取得60%項目權益，又根據某某公司要求墊付項目建設費用817萬元。但由于案涉土地被政府置換，某某公司以“綠源小區”項目被政府收回為由要求解除雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》，某某公司違背誠信的行為嚴重損害其合法權益。故請求：1、確認雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》終止。2、某某公司支付“綠源小區”項目評估價14617.2萬元的60%投資增值收益8770.32萬元，或支付按.委托評估、審計的“綠源小區”項目金額60%計算的投資增值收益，并按銀行同期同類貸款利率支付該款自2006年4月起的利息。3、某某公司支付先期墊付“綠源小區”項目，建設費用817萬元，并按銀行同期同類貸款利率支付占用該款期間的利息
.。4、某某公司按定金罰則賠償定金400萬元。以上2－4項款項.計13147.32萬元。5、由某某公司承擔本案訴訟費用。
本案爭議的焦點問題是，雙方訟爭房屋產權歸屬問題。原二審判決依據的集體土地建設用地使用證已經行政判決予以撤銷，劉倫喜再以集體土地建設用地使用證主張訟爭房屋系其父劉明本生前財產，缺乏證據
.。1952年1月20日頒發的08086號土地房產所有證，已確認訟爭房屋系葛秀芹之父葛義寬所有，葛義寬去世后，其他繼承人明確表示放棄繼承，葛秀芹應是訟爭房屋的唯一法定繼承人。劉倫喜認可在1984年之前房屋不是其父劉明本所有，其認為該房屋在l985年已被賣給其父劉明本，但末提供房屋買賣的有效證據。根據誰主張誰舉證原則，劉倫喜應有義務證實買賣事實的存在，其沒有提供書面買賣合同，且證明口頭買賣..存在的證據亦不充分
.。劉倫喜居住使用期間雖進行了房屋修建，并不能證明取得了房屋的所有權。
★南京房產律師網談購房是要看房屋性質
房屋如果是商品房，正常交易即可。
如果是已購公有住房（包括房改房，央產房），房改房可正常交易，央產房的話，買受人與出賣人簽訂存量房屋買賣合同前一定要出賣人出示《在京..單位已購公房變更通知單》，保證房屋可以上市交易并辦理過戶手續。需要交納土地出讓金，交易一次以后，房屋性質變更為商品房
.。
如果是經濟適用房（俗稱一類經適房，也稱兩限房），一定要出賣人提供《已購經濟適用住房上市出售意見》，經濟適用房有些特殊之處，出賣人出售交付使用不足5年的經適房：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭；出賣人出售交付使用已滿5年的經適房：可以按照市場價格出售給任何中國公民。出賣人2008年4月11日后簽訂房屋買賣合同購買經濟適用住房滿五年后上市出售的，應按原購房價格和出售價格價差的70％補交土地收益等價款；出賣人2008年4月11日前簽訂房屋買賣合同購買經濟適用住房滿五年后上市出售的，應按出售價格的10％補交土地收益等價款；并需要戶籍所在地的住房保障辦公室開具放棄優先回購證明（有的城區不需要）。交易一次以后，房屋性質變更為商品房
.。
如果是按經濟適用住房管理的房屋（俗稱二類經適房），房本未滿五年也可以交易，交易是需要補交土地出讓金的，按照合同成交價的3%繳納，交易一次以后，房屋性質變更為商品房。
如果是小產權房，也就是集體土地上的房屋，這種房屋 的特點就是：便宜！通常沒有房產證，只有宅基地使用權證，如果買受人與出賣人非同一集體經濟組織成員或非同村村民，這種房屋千萬不要購買！面臨房屋買賣合同無效的風險，買受人往往是賠了夫人又折兵
.。
★南京房產律師網以案說法：
該裁定認為，雖然依據A公司與聯社達成的合作協議以及A公司將其在該協議中的權利義務全部轉讓給B公司的事實，無論是A公司還是B公司，其在大廈項目中僅享有權益而不是直接對房產享有所有權，但是從A公司、B公司已與王啟志等案外人簽訂《房產認購協議》或《房產預約買賣合同》及部分案外購房人已經裝修入住的情況看，聯社對此是知情的，而且一審.多次要求聯社結算，其都未能及時履行結算義務。A公司、B公司及聯社的行為已導致一審.難以對B公司在大廈項目中享有的權益予以執行，若不對大廈房產進行查封，案外購房人尚未付清的購房余款，一審.亦難以提取
.。因此查封大廈房產并無不當，案外人的異議應予以駁回。案外人若對本裁定不服，可以自裁定書送達之日起十五日內提起訴訟。據此，裁定駁回案外人聯社及王啟志等29個購房人的異議
.。除聯社之外的包括吳成繼在內的王啟志等29個購房人不服執外異字第2-3號執行裁定，分別向一審.提起訴訟
.。。
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離婚一樣。在此方面人民
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離婚的時候，可向有關部門申請進行調解或直接去
法院起訴離婚，在
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離婚訴訟必須由本人親自進行。但是.
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