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法律常識
南京房產律師咨詢解答房地產、建設工程等相關領域法律問題
.。旨在為有房產法律需求的個人或團體提供專業法律服務，專業代理房產訴訟仲裁、二手房糾紛、商品房買賣糾紛、離婚繼承房產糾紛、房屋產權糾紛、建筑工程糾紛、房屋租賃糾紛、房地產企業法律顧問等建筑房地產律師業務
.。
★南京房產律師咨詢網解答：房地產項目轉讓的方式
1、項目單體轉讓，由于這種轉讓形式受《房地產管理法》等有關法律規定約束太多，實踐中較少采用；
2、融資，這種形式要看具體的項目而定，例如項目的周期、項目的盈利預期等。
3、合作或合伙經營開發，這種形式風險較大，除了市場的因素外，更多的是雙方的誠信；
4、將項目股權轉讓，股價可以由雙方議定（但是涉及國有股權時有特別規定），可以全部轉讓股權，也可部分轉讓，根據實際情況而定；通過股權轉讓的形式從而達到項目轉讓的目的在中國當今采用較多，據統計，約占項目轉讓的85%
.。正是由于這個原因，本..側重點在于項目的股權轉讓和公司產權轉讓
.。
★南京房產律師咨詢網解答：可以要求退房的情形
一、交付房屋 一般超過3個月開發商還不能交房，購房人就可以要求開發商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息
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二、開發商缺“證”，導致合同無效 目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房
.。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。
三、開發商沒經購房人同意變更設計 發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房
.。
四、無法得到貸款 如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。
五、拿不到產權證 由于開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房
.。
六、房屋面積誤差超過3% 如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，.會判決購房人勝訴。
七、房屋質量導致嚴重影響使用 根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用(如前期施工原因導致房內空氣質量差)，購房人要求退房并要求開發商賠償損失的。
八、開發商把房子抵押 如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。
★南京房產律師咨詢網支招：防購房貸款出現問題而擔責
由于開發商資金鏈日趨緊張，高檔樓盤議價空間也逐步放大。在某研究機構工作的季先生準備入市抄底，投資一套房屋
.。2009年3月，季先生看中了溧陽天目湖的一個別墅樓盤。在簽署《商品房預售合同》前，季先生詢問貸款每月還款數額，售樓小姐說首付三成，如果貸三十年，銀行可以按照基準利率下浮26個基點，每月還款額只有1萬多元
.。季先生對銀行提供的優惠利率頗為動心，也深信樓盤的升值潛力
.。但考慮到購房款近350萬元，異地投資風險較大，且自己在南京還有一套住房尚未還清貸款，便至南京.律師事務所房產部咨詢貸款購房事宜
.。
南京房產律師咨詢分析：
二套房貸至今尚未放開，由于有“已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，其貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，首付比例不得低于40％”的硬性規定，而且銀行貸款審批有一個程序，有一些不確定性因素，尤其是受政策影響很大。購房者要對自己的支付能力、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷
.。
在本案中，南京房產律師咨詢時注意到開發商提供的《商品房預售合同》，補充協議中約定：“購房者在合同簽訂60天內未辦理完畢按揭貸款手續或未能以開發商同意的方式付清房款的，開發商有權單方面終止合同，購房者應向開發商賠償總房價款20％的違約金。”也就是說，如果季先生貸款不足只能自行解決，否則將承擔巨額的違約金。而且季先生是二次購房，很有可能與銀行正式談貸款問題時遇到麻煩。
對此，南京房產律師咨詢時考慮到本案投資的可行性，結合可能出現的法律風險，防止因貸不出款而承擔違約責任，建議季先生設置開發商代辦貸款條款，并調整補充條款的約定為“如果根據買房人已提供的手續資料而辦不出金額為萬元，利率為的貸款的，不視為買房人違約，買房人有權解除合同，雙方互不承擔違約賠償責任”
.。兩個星期后，季先生給精文房產部打來電話：銀行沒有按照開發商曾說的優惠利率批準貸款；考慮到還款壓力，決定放棄本次投資購房。開發商也同意解除合同，并如數退還了首期款
.。
南京房產律師在此提醒，買房人應當在簽署定金協議或買賣合同前，尤其是購買第二套房屋前此，把自己有房貸的情況和收入情況，詳細詢問貸款銀行工作人員，問清楚該銀行的貸款政策和貸款審批通過的可能性；并對開發商提供的合同文本仔細研讀，防止因貸款不成而承擔巨額違約金。
★南京房產律師咨詢網解答：如何避免出現房地產糾紛
網友提問：如何避免出現房地產糾紛？如何保護產權人的利益？
..回復：據.統計，近兩年 各地的房地產投訴和糾紛越來越多，并呈上升趨勢。
而且，發生房地產糾紛總是主要集中在商品房產樓時間、建筑質量、購房合同、物業管理等方面
.。糾紛出現的主要原因是：購房者對房地產不了解，盲目跟從，進行不理智投資或簽定的房地產合約條款不全面、不明確，對違約責任缺乏規定等。所以， 的辦法是在購房前做充分的調查了解，熟悉房地產知識及相關法規，避免房地產糾紛的產生。
(1)購房前充分調查、了解欲購物業的全面情況。
投資者準備置業時，應先了解目前的房地產市場的狀況和環境，明確房地產目前的走勢，從而選擇較好的投資時間。一般來說，投資時機選擇在低潮、復蘇階段能夠獲得較滿意的回報。然后，要了解本地的房地產行情及目前市場上物業的分布情況，根據自己的投資目的選擇適當的物業種類、位置及其價位。
(2)確保合同的合法性和完備性。
簽定購樓合同時，先要查驗發展商的法人資格及其行為是否合法
.。一個手續齊全的房地產項目應包括建設用地規劃許可證、建筑施工許可證、商品房預售許可證等合法手續
.。其次，要看發展商的售樓合同是否公證，是否條款齊備，對雙方的權力、義務是否明確
.。一個合法的購樓合同應包括：
①房屋的位置、結構、樓層、房號等；
②房屋的面積；
③房屋附屬設置、裝修標準；
④房屋的價格；
⑤購房付款方式及期限；
⑥樓房交樓時間；
⑦違約責任等。
(3)選擇實力強、信譽好的發展商和承建商。
房屋質量的好壞是百年大計，然而，目前由于我國的質量監督手段和辦法還不是很齊全和科學，建筑隊伍五花八門，施工質量難有保證。所以，樓房的質量一方面以最終的質檢為依據，另一方面就是注意承建商的資質和信譽
.。
(4)注意小區配套及完善物業管理
.。
房屋交樓并不代表已具備了良好的居住條件，優質的小區應配備幼兒園、小學、花園、購物店、甚至游泳池、網球場等。目前，各地逐漸出臺了小區物業管理的規定，物業管理已有法可依。
(5)尋求專業的房地產經紀機構進行咨詢、代理
.。
由于房地產價值大，各種手續、程序繁多，購房者房地產知識及法律知識有限，故尋求專業機構咨詢和辦理可 限度地減少投資風險，獲得理想物業
.。購房者可以委托專業經紀機構了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續。規模大的經紀機構一般信譽較好，操作比較專業和規范，對行業的選擇、購房手續的辦理及售后服務有較為充分的保證
.。因此在購房時，應盡量選擇規模大的經紀機構
.。
★南京房產律師咨詢網解答：提防商品房買賣中的格式條款
格式條款是當事人為了重復使用，在訂立合同時未與對方協商的條款
.。格式條款應當具有以下特征：
一、內容由一方預定，即合同的標準性。
二、對象不特定，即交易對象具有一般性。
三、內容不容協商，即附合性，“要么訂立，要么走開”。
如：
（1）在超市的出口處，標示“貨品出門，概不負責”
.。
（2）商品瑕疵致不能使用，而要求退貨時，被店員告知，依其內部財務制度，退貨需于三日以內或只許調換我店內任何商品而不予退貨
.。
（3）住宿付壓金后，在房間門后或賓客需知上發現“房內任何物品之丟失毀損，均由賓客三倍負責
.。”
（4）洗衣店、照像館之收費或取衣（像）憑條背后印刷之所謂“條款”，均是收款、取物之憑證，均是在合同已成立，相對人已履行全部合同主義務（付款義務）后被告知的，無論是否提示，皆不應被認為屬合同條款，更匆論格式條款。
（5）所謂“行規”“職業貫行”，若非為相對人在訂立合同之前或之時即可得而知，均不應被認為屬于合同之內容。
商品房買賣中的格式條款注意事項：
一般商品房買賣用的合同都是范式的，但是，一些情況下也可能變成是格式合同，但是這其中的認定，也頗具有爭議性，但是，如果很明顯的剝奪對方主要權利的或者加重對方責任的條款可認定為格式條款，這就需要購房人仔細甄別
.。
需要主要的是，當事人要特別注意涉及權利義務的條款，一旦在上面簽字了，.一般會認為開發商是和購房人進行過協商，如果后果很不利，購房人也要承擔，所以購房人要慎重。
★南京房產律師咨詢網解答：關于涉外房屋的購買對象：
根據《關于用僑匯購買和建設住宅的暫行辦法》的規定，華僑、歸僑、僑眷、港澳臺同胞可以用僑匯在中國國內購買和建設住宅。凡有城鎮正式戶口的，均可用僑匯購建住宅；原籍在農村，在城鎮沒有親友的華僑，原則上在農村購建住宅，如要求在城鎮購建住宅，需經當地人民政府批準。
根據有關規定，華僑、港澳臺同胞、外國人在中國國內購買商品房時只能購買用外匯支付的外銷商品房。對于臺灣同胞，有些地區有特殊的優惠政策，根據北京市《鼓勵臺灣同胞投資的若干規定》，臺灣投資者經有關部門批準可以購買內銷商品房。 境外人士在國內購建的房屋，屬于個人私有財產，可以在國內私有房屋市場上出售、交換，也可以繼承和贈送，但必須到房產所在地房地產管理部門申請登記，辦理產權過戶手續
.。
★南京房產律師咨詢網解答：涉外商品房涉及的主要問題：
（1）關于商品房.有人產權分割問題。兩人或兩人以上.同購買一套或多套房屋時，一定要在《北京市外銷商品房預售契約》中注明每一個.有人占商品房建筑面積比例，以便商品房產權分割和申辦房地產權屬證件
.。
（2）外國企業和外國公民的中文名字問題
.。在辦理外銷商品房預售、預購登記手續時，如果外國企業、外國公民的證件、文書是外國文字書寫的，應同時附交經公證和認證的中文譯本
.。這樣每一個外國企業、外國公民都有其對應的中文名字。在外銷商品房預售契約中買方一欄應填寫中文名字。
（3）證明個人身份問題。個人購房委托他人辦理的委托公證書應同時公證其個人身份證件，否則市房地局無法確認其身份
.。比如華僑，只公證其護照，而沒有公證其長期居留證，就不好確認其華僑身份。
★南京房產律師咨詢網解答：涉外房屋繼承
涉外房屋繼承是指有的房屋繼承，要涉及到外國人，或者涉及遺產在國外，這種具有涉外因素的房屋繼承，叫涉外房屋繼承。涉外繼承一般有下列情況：（1）被繼承人是外國人；（2）繼承人是外國人，或者繼承人中有外國人；（3）繼承人和被繼承人都是中國公民，但被繼承人在中國死亡時，有遺產留在國外；（4）繼承..中的法律事實發生在國外，如被繼承人僑居國外，死亡時在中國境內有遺產。
★南京房產律師咨詢網解答：逾期支付房款引起的糾紛
下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續付款之外，還可以要求下家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任
.。因為，合同的約定只能認為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。
★南京房產律師咨詢網解答：逾期交付房屋引起的糾紛
上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔違約責任
.。這時，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。
★南京房產律師咨詢網解答：逾期辦理過戶手續引起的糾紛
上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但下家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉賣他人， 將房屋進行保全
.。
★南京房產律師咨詢網解答：要求返還定金引起的糾紛
按定金的性質，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規定，支付定金應當簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質是無法確定的，在這種情況下，下家不想購買房屋，定金應當返還。
★南京房產律師咨詢網解答：因中介行為引起的糾紛
如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。又如中介公司在進行居間和代理時，不規范不盡責而造成的糾紛。
★南京房產律師咨詢網解答：要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛
要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，.在審理這類案件時會根據雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任
.。
★南京房產律師咨詢網解答：因房屋質量引起的糾紛
由于上家交付的房屋存在質量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據南京高級人民.的有關規定，如果上家故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果上家已就房屋質量的問題明確告知下家的，那上家不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非上家在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔瑕疵擔保責任，但下家可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。
★南京房產律師咨詢網解答：因“黑白合同”引起的糾紛
“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用
.。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。按南京市高級人民.的規定，在因“黑白合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。
但是，這樣的規定并不全面，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”
.。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。
★南京房產律師咨詢網解答：因戶口遷移引起的糾紛
房屋交付后，下家才發現房內有上家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至.還是不會被受理
.。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
.。
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欠錢不還怎么辦不知道對方信息
欠錢不還怎么辦不知道對方信息?1、
欠錢不還并且不知道債務人任何信息的話債權人要自己承擔不利后果，不知道對方任何信息就把錢借給對方的做法，本身就有法律風險。如果只是債務人躲著不見了，可直接向債務人原居住地或者財產所在地的人民
法院提
起訴訟，追計債款。
起訴時應持有借據等證明
借貸關系存在的證據，
法院就會立案受理。由于債務人下落不明，
法院在立案后一般采用公告送達的形式傳喚債務人應訴。公告期屆滿，債務人不應訴時，
法院即對
借貸人關系明確的案件經審理后作缺席判決。缺席判決后，盡管債務人下落不明，但經債權人申請，.
申請外觀專利需要多長時間?
申請外觀
專利需要多長時間?
專利申請費用怎么算?時間：???外觀設計
專利申請(6個月-8個月)外觀設計
專利申請，需準備好產品的六個面的外觀視圖，并填寫《外觀設計
專利申請書》連同外觀設計簡要說明，向國家
知識產權局提交申請文件。費用的計算：根據我國
專利法，關于
專利申請的費用，有以下規定：1、申請
專利委托代理時，申請人需要交納代理費和官費。2、代理費數額依據申請所屬技術領域的難易程度和工作量大小由申請人與代理機構協商后確定。3、官費是交給國家
知識產權局的費用。首筆.
分割房產公證書有效期是多久？
分割
房產公證書有效期是多久一、分割
房產公證書有效期是多久?公證書只是一種證明文書，證明其本身是沒有期限的。但其公證的內容可能有期限。內容具體有沒有期限要具體問題具體分析。《中華人民共和國公證法》第39條、40條規定當事人、公證事項的利害關系人認為公證書有錯誤的，可以向出具該公證書的公證機構提出復查。二、
房產分割
協議公證的流程是什么?(一)申請與受理一)申請。《公證程序規則(試行)》第十五條規定：“公民、法人申請公證，應當向公證處提出，并填寫公證申請表”。第十六.
商標注冊費用是多少？
商標注冊費用是多少？注冊
商標的有效期限是多少年？注冊費用按類別按個數收取，每類每個
商標費用：1、一般
商標每件300元(十年有效期，含十年的費用，國內公司或個人，其中國家規費300元)2、代理機構網報一般
商標每件1600元(十年有效期，含十年的費用，國內公司或個人，其中國家規費800元)3、集體
商標和證明
商標每件3000元(十年有效期，含十年的費用，國外公司或個人，其中國家規費3000元)注冊
商標的有效期限的規定2020《
商標法》第三十九條注冊
商標的有效期為十年，自核準注.
男方借錢結婚屬于夫妻共同債務
男方
借錢結婚屬于夫妻共同債務一、男方
借錢結婚屬于夫妻共同債務?
借錢結婚不屬于夫妻共同債務，債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民
法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外。夫妻共同債務與個人債務有明確的界限，其范圍和償還方式都有明確區別。《最高人民
法院關于人民
法院審理
離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第17條的規定，有如下情形不能認定為夫妻共同債務，應按個人債務處理，由一方以個人財產清償：(一)夫妻雙方約定由個人負擔的債務，但以逃避.
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