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法律常識(shí)
南京房屋買賣合同律師解決各類南京房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同糾紛、房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償利益分割糾紛、不動(dòng)產(chǎn)糾紛、房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房屋所有權(quán)糾紛，維護(hù)客戶合法權(quán)益是我們的終極目標(biāo)
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南京房屋買賣合同律師提供商品房買賣知識(shí)以及購(gòu)房合同、居室裝修裝飾合同、房產(chǎn)抵押合同等法律服務(wù)，南京房產(chǎn)合同律師在線咨詢解答房產(chǎn)買賣糾紛問(wèn)題,擅長(zhǎng)房屋買賣、房產(chǎn)抵押、房屋產(chǎn)權(quán)、婚姻房產(chǎn)糾紛、房產(chǎn)繼承糾紛等房產(chǎn)法律事務(wù)
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◆南京房屋買賣合同律師談房子買賣如何避免風(fēng)險(xiǎn)？
城市私有房屋買賣主要指公民個(gè)人之間的房屋買賣行為，按我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位一般不允許購(gòu)買私有房屋，如果有特殊情況必須購(gòu)買時(shí)，也要經(jīng)過(guò)縣以上人民政府批準(zhǔn)，才可購(gòu)買
.。
私有房屋買賣應(yīng)按以下程序辦理：
(l)訂立買賣契約
.。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等等，該契約應(yīng)以書面形式成立；
(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行估價(jià)；
(3)立契
.。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章；
(4)繳納稅費(fèi)。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅；
(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。
◆南京房屋買賣合同律師談提醒廣大買房者注意幾點(diǎn)：
1、選擇資信良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。一般來(lái)說(shuō)，比較正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，確實(shí)能夠?qū)蛻糌?fù)責(zé)，所采取的合同文本，服務(wù)意識(shí)，專業(yè)化程度都比較好
.。南京房屋買賣合同律師提供房屋陪購(gòu)服務(wù)，可以聯(lián)系我們：18801589148.
2、簽約之前做必要的調(diào)查
.。比如，賣房的目的、房子是來(lái)源、是否是夫妻房、拆遷房是否有產(chǎn)權(quán)證、是否存在權(quán)利瑕疵、房子是否一房二賣等等。
3、注意手續(xù)規(guī)范。夫妻一方賣房，應(yīng)要求另一方出具授權(quán)委托書或者要求夫妻雙方簽字；開(kāi)具手續(xù)應(yīng)明確定金或訂金；收款、收據(jù) 有中介公司蓋章佐證；
4、房屋買賣合同應(yīng)詳細(xì)、明確。對(duì)于主要條款一定要約定明確，如付款時(shí)間、提供產(chǎn)權(quán)證時(shí)間、違約責(zé)任等。必要時(shí)，可委托南京房屋買賣合同律師陪同簽訂。
5、簽約后應(yīng)注意保存往來(lái)交涉證據(jù)。如錄音、收款收據(jù)、函件及其他書面資料。
6、發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)及時(shí)保全證據(jù)，尋求法律途徑解決。很多當(dāng)事人在發(fā)生糾紛后，耗費(fèi)大量時(shí)間和對(duì)方交涉，殊不知，此階段中，對(duì)方可能已經(jīng)和其他買房者辦理房子過(guò)戶手續(xù)或者采取轉(zhuǎn)移房產(chǎn)、資產(chǎn)等等。正確的做法是，及早訴訟，保全房產(chǎn)。也可委托南京房屋買賣合同律師提前介入，通過(guò)南京房屋買賣合同律師發(fā)律師函件或者訴訟的形式，督促賣房者履約
.。
◆南京房屋買賣合同律師談借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議
“借名買房”在很多人看來(lái)這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過(guò)程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒(méi)有太多的防范意識(shí)。
“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來(lái)支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題，即便萬(wàn)一對(duì)方反悔，我還可以通過(guò)協(xié)議，利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益
.。”購(gòu)房者在談起“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。
還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”
.。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為，親情的..能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)
.。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無(wú)法貸款買房該如何是好時(shí)卻未注意
.。
相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無(wú)所謂了。“錢是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么
.。”被借名者常如是說(shuō)
.。
房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同
.。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范
.。
很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。
其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
.。“借名者”和實(shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同..，但其中并不涉及物權(quán)
.。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶交易，即使最終.認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過(guò)戶交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。
此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過(guò)戶出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度，導(dǎo)致今后貸款受阻
.。
實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人
.。實(shí)際出資人有可能得到.支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款..要求登記購(gòu)房人返還房款。
即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中 約定登記購(gòu)房人不過(guò)戶房屋、遲延過(guò)戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任
.。
借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的..，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人..的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
因此，為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。國(guó)家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平，所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的
.。筆者建議那些打算投機(jī)買房的人，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋交付的基本條件
根據(jù)我國(guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，交房應(yīng)具備如下要素：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)
.。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公.安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
3、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收
.。
4、一個(gè)工程只有當(dāng)土建、消防、電梯、燃?xì)狻⑷朔馈⒁?guī)劃、環(huán)保等部分通過(guò)驗(yàn)收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核頒發(fā)《竣工驗(yàn)收證書》以后才算是合格工程，才具備交付條件，也就是我們所說(shuō)的“綜合驗(yàn)收合格”，這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
5、如果雙方約定的交付條件低于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。
◆南京房屋買賣合同律師談補(bǔ)充合同條款陷阱面面觀
在售樓過(guò)程中，有的發(fā)展商在售樓時(shí)與買方簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，未簽訂正式《房地產(chǎn)買賣合同》就要求買方簽訂《補(bǔ)充合同》，而《補(bǔ)充合同》常見(jiàn)的條款改變了合同的主要內(nèi)容，并“約定”《補(bǔ)充合同》的優(yōu)先適用，買方如不加注意，就會(huì)落入發(fā)展商設(shè)置的合同陷阱中
.。根據(jù)筆者工作中接觸的合同，常見(jiàn)的補(bǔ)充合同條款陷阱有：
一、項(xiàng)目竣工時(shí)間陷阱
條款：“買方已知悉并接受本合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目系分期開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公.設(shè)施的交付時(shí)間，不遲于本房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工交付的時(shí)間。”
該條款將公.設(shè)施的交付時(shí)間定在本房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工，與本合同房產(chǎn)竣工時(shí)間分開(kāi)，可使公.設(shè)施完成時(shí)間交付可后于房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間。換言之，即使小區(qū)的公.設(shè)施未建好，會(huì)所未完成，綠化、道路未搞好也可交樓，業(yè)主也不得追究發(fā)展商
.。
二、裝修質(zhì)量陷阱
條款：“本合同約定，房屋的具體裝置、修飾標(biāo)準(zhǔn)以本合同附件二約定為準(zhǔn)，買方同意按上述標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)狀進(jìn)行接收。裝置、裝修和裝飾的保修期限，以產(chǎn)品生產(chǎn)廠家規(guī)定的保修期為準(zhǔn)。房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修和裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，賣方負(fù)責(zé)向業(yè)主提供生產(chǎn)廠家的聯(lián)系方式
.。”
該條款約定房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修、裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，這實(shí)際上是將質(zhì)量責(zé)任推向廠家。法律規(guī)定，房屋質(zhì)量（包括裝修、裝飾），在保修期內(nèi)，由發(fā)展商負(fù)責(zé)。
三、業(yè)主驗(yàn)收陷阱
條款：“買方確認(rèn)：賣方擬交付的房地產(chǎn)座向，戶型、竣工測(cè)繪面積和房屋附屬設(shè)施設(shè)備與本合同約定相符，且賣方取得《竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》時(shí)，即具務(wù)合格交付條件，買方應(yīng)按合同約定辦理入伙手續(xù)。除此以外，若房屋存在其他質(zhì)量問(wèn)題，買方有權(quán)要求賣方在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修責(zé)任，但無(wú)權(quán)拒絕辦理入伙手續(xù)，賣方不承擔(dān)因此造成的延期交樓的違約責(zé)任
.。”
業(yè)主在入伙時(shí)，有對(duì)所購(gòu)房屋的驗(yàn)收權(quán)利
.。如不合格，有權(quán)拒絕收樓
.。而該條款約定賣方取得《竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》時(shí)，即具合格交付條件，買方就要辦入伙手續(xù)，實(shí)際是剝奪了業(yè)主對(duì)所購(gòu)房屋的驗(yàn)收權(quán)利
.。
四、按揭付款陷阱
條款：“買方以按揭方式付款的，須在本俁同簽訂之日起十五個(gè)工作日內(nèi)辦妥銀行按揭貸款手續(xù)并支付房款，如買方逾期未辦妥手續(xù)支付房款或因買方原因被銀行拒絕批準(zhǔn)貸款，買方應(yīng)當(dāng)在接到賣方通知之日起的七個(gè)工作日內(nèi)與賣方達(dá)成新的付款方式，逾期視作為違約，賣方有權(quán)解除合同
.。”
如果發(fā)展商同意買方按揭方式付款，而因買方的申請(qǐng)未被銀行批準(zhǔn)，這屬于不可歸責(zé)雙方的事由，不得追究任何一方的違約責(zé)任，購(gòu)房合同應(yīng)予解除
.。而本條款約定買方按揭付款未能得到銀行批準(zhǔn)，在七天內(nèi)要變更付款方式，否則違約。實(shí)際上是將不可歸責(zé)雙方的事由，強(qiáng)加到買方頭上
.。因?yàn)橘I方購(gòu)房是因資金不足才向銀行申請(qǐng)貸款，如銀行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，將買方的申請(qǐng)未被銀行批準(zhǔn)當(dāng)作買方作違約處理，是不公平的。
五、售樓廣告陷阱
條款：“賣方售樓書、模型、售樓廣告等資料，屬于要約邀請(qǐng)，樣板房?jī)H作為藝術(shù)化空間展示，并非未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)，同屬于要約邀請(qǐng)性質(zhì)。上述資料，數(shù)據(jù)若與本合同有關(guān)內(nèi)容不符，則以合同約定及政府主管部門最終批準(zhǔn)為準(zhǔn)”
最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律法律若干問(wèn)題》的解釋第三條明確規(guī)定，售樓廣告，資料等應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如有違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任
.。而該條款約定明顯是違反法律規(guī)定的。業(yè)主如同意該條款等于允許發(fā)展商可以不負(fù)責(zé)任地亂發(fā)售樓廣告、承諾
.。
六、延期交樓陷阱
條款：“戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、洪水、泥石流、暴雨和臺(tái)風(fēng)等不可抗力因素，對(duì)房地產(chǎn)高空危險(xiǎn)作業(yè)的安全存在重大威脅，依據(jù)《國(guó)家安全生產(chǎn)法》及《建筑工程安全生產(chǎn)條例》規(guī)定，遭遇前述情況必須停止生產(chǎn)作業(yè)
.。鑒于有關(guān)部門已通過(guò)新聞媒體等方式向社會(huì)公告，賣方無(wú)需再向買方發(fā)書面通知
.。賣方可憑工程監(jiān)理公司出具的書面證明相應(yīng)順延交樓時(shí)間，買方對(duì)此無(wú)異議。”
該條款約定發(fā)生暴雨、臺(tái)風(fēng)等不可抗力情形，發(fā)展商將監(jiān)理公司的證明作為順延交樓并免責(zé)依據(jù)，是對(duì)發(fā)展商有利。因?yàn)楸O(jiān)理公司是發(fā)展商聘請(qǐng)的，另外，監(jiān)理公司的職責(zé)只是對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，工程延期與否，它沒(méi)有任何的法定證明責(zé)任。因此，暴雨、臺(tái)風(fēng)等情形引起的工程順期，應(yīng)以氣象部門的證明為準(zhǔn)
.。
◆南京房屋買賣合同律師談?dòng)馄诮环康膯?wèn)題
逾期交房是指開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間之后交付房屋。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，項(xiàng)目逾期交房極為普遍，因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)，關(guān)于交房的條款（如人住時(shí)間、交房條件、逾期交房時(shí)及時(shí)通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。
一旦發(fā)生逾期交房，通常可以向開(kāi)發(fā)商要求解約或索賠。
關(guān)于解約
根據(jù)最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2005年1月10日還沒(méi)有交房，于是您作為購(gòu)房者就可以開(kāi)始行使催告權(quán)，可以給開(kāi)發(fā)商寫一封信：xxx公司（開(kāi)發(fā)商的名稱），按照約定，貴司應(yīng)于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告
.。一定要使用掛號(hào)信
.。
這樣，如果經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)也就是2005年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交房，您就可以登門要求開(kāi)發(fā)商解除合同了
.。如果開(kāi)發(fā)商不同意，您可以向.起訴，.應(yīng)當(dāng)支持。
有一個(gè)需要注意的問(wèn)題是：這個(gè)催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使，也就是如果您一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信，那么過(guò)了2006年1月1日，您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。
還有一個(gè)需要注意的地方是：這條規(guī)定的最后一條是但當(dāng)事人另有約定的除外，因此如果想保留這項(xiàng)權(quán)利，您在簽訂合同的時(shí)候一定不要另有約定。
關(guān)于索賠
索賠的前提是購(gòu)房合同中明確約定賠償數(shù)額或計(jì)算方法。曾經(jīng)有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開(kāi)發(fā)商才通知業(yè)主辦理人住手續(xù)。合同的違約賠償條款約定：除不可抗力外，違約金的支付時(shí)間自契約約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日按客戶己經(jīng)支付房?jī)r(jià)金額的萬(wàn)分之三賠償
.。最終業(yè)主獲得了逾期交房的違約金.計(jì)327，765元
.。
如果沒(méi)有約定怎么辦？根據(jù)最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定
.。
關(guān)于不可抗力
這里還需要注意的一個(gè)詞語(yǔ)是不可抗力，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)不可抗力，您就不能解除合同，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需支付違約金。按照我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免或不能克服的客觀情況，但是并沒(méi)有明確到底什么情況可以算作不可抗力，具體的內(nèi)容需要通過(guò)《購(gòu)房合同》約定。開(kāi)發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，往往會(huì)在合同中擴(kuò)大不可抗力的范圍
◆南京房屋買賣合同律師談延期交房糾紛的處理
1.出賣人的交付房屋義務(wù)
（1）“交付”是指對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有
《合同法》..百三十五條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
對(duì)于房屋的交付，最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外
.。”故原則上，交房?jī)H僅意味著對(duì)房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為要件，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標(biāo)的物交付行為的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分。當(dāng)然，按照上條規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
.。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
（2）交房必須達(dá)到法定的以及約定的交付使用條件
交房，并不能簡(jiǎn)單地從字面理解出賣人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有
.。交房必須達(dá)到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能
.。
在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過(guò)程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來(lái)說(shuō)，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工
.。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用
.。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說(shuō)明書》
.。
2.延期交房的認(rèn)定
原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
（1）因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響
.。根據(jù)《合同法》..百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
（2）因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響
.。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房
.。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)
.。”原則上，出賣人在開(kāi)始銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案，并已取得政府主管部門的審批
.。對(duì)買受人來(lái)說(shuō)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個(gè)小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購(gòu)買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同
.。合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，應(yīng)視為嚴(yán)重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開(kāi)發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。我們認(rèn)為，在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢(shì)變更”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動(dòng)，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當(dāng)事人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且該情勢(shì)變更的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)，不可歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同
.。根據(jù)上述理論，由于情勢(shì)發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒(méi)有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國(guó)立法尚沒(méi)有確立情勢(shì)變更原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢(shì)變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理
.。
◆南京房屋買賣合同律師談無(wú)證預(yù)售糾紛
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，出賣人進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售
.。但現(xiàn)實(shí)并非如此，許多商品房屬于無(wú)證預(yù)售，房屋交付時(shí)預(yù)售許可證仍未辦理
.。根據(jù)《解釋》第2條，預(yù)售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同可以認(rèn)定為無(wú)效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無(wú)效之訴。若提起訴訟，可以請(qǐng)求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預(yù)售許可證而預(yù)售房屋，還可要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償
.。買受人不愿提起合同無(wú)效之訴，而出賣人又長(zhǎng)期不予辦理預(yù)售許可證，預(yù)售合同效力將長(zhǎng)期不穩(wěn)定而嚴(yán)重影響交易秩序。筆者認(rèn)為，買受人可以訴請(qǐng)出賣人辦理預(yù)售許可證，使預(yù)售合同效力得以補(bǔ)正，盡快實(shí)現(xiàn)交易目的和物盡其用。
◆南京房屋買賣合同律師談.有產(chǎn)權(quán)糾紛
根據(jù)《物權(quán)法》，專有部分以外的.有部分屬于買受人.有，買受人對(duì).有部分享有占用、使用、收益的權(quán)利。對(duì)長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問(wèn)題，《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主.有，但屬于城鎮(zhèn)公.道路的除外；綠地屬于業(yè)主.有，但屬于城鎮(zhèn)公.綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；其他公.場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主.有；占用業(yè)主.有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主.有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定
.。買受人對(duì).有部分享有收益權(quán)，出賣人或物業(yè)公司出租.有部分的收益，扣除必需費(fèi)用后屬于業(yè)主.有
.。對(duì)于人防工程所有權(quán)，現(xiàn)行法律未做規(guī)定，《人民防空法》僅規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，從現(xiàn)實(shí)情況看，人防工程建成后，通常是由出賣人占用、使用與收益，買受人難以主張權(quán)利
.。
◆南京房屋買賣合同律師談權(quán)利負(fù)擔(dān)糾紛
出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)；或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領(lǐng)受房屋，但房屋產(chǎn)權(quán)證長(zhǎng)期甚至永遠(yuǎn)無(wú)法辦理，權(quán)利長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，隨時(shí)面臨被真正權(quán)利人起訴騰房的危險(xiǎn)。故買受人收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)和調(diào)查房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，考慮如何應(yīng)對(duì)接受房屋之后的產(chǎn)權(quán)糾紛
.。出賣人一房二賣、隱瞞抵押導(dǎo)致買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條，請(qǐng)求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。房屋交付后，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法在約定或者法定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。
◆南京房屋買賣合同律師談前期物業(yè)糾紛
與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相比，前期物業(yè)服務(wù)特殊之處有：1、出賣人基于..業(yè)主身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)合同通常作為買賣合同附件，買受人應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同約束；2、業(yè)主臨時(shí)公約由出賣人制定，不體現(xiàn)買受人意志，但買賣合同訂立時(shí)買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，負(fù)有交納服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，不得以未實(shí)際入住為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦不體現(xiàn)買受人意志；4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等行為必須接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和監(jiān)督，若監(jiān)督無(wú)效，可由業(yè)主委員會(huì)提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業(yè)合同、制定的業(yè)主臨時(shí)公約侵犯買受人利益，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。
◆南京房屋買賣合同律師談稅費(fèi)交納問(wèn)題
出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，買受人則持相反意見(jiàn)，對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產(chǎn)權(quán)證，辦證必需稅費(fèi)，如契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)，買受人應(yīng)在約定時(shí)間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的初裝費(fèi)與開(kāi)通費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由買受人負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中，如果答案肯定，買受人不應(yīng)負(fù)擔(dān)；3、買受人必需交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但出賣人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為交房條件；4、住宅專項(xiàng)維修資金是用于住宅.用部位、.用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，出賣人不得交付房屋。(文邢萬(wàn)兵)
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同解除的條件分析
合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗：贤獬钪匾姆珊蠊础昂贤臋?quán)利義務(wù)終止”。
《最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)１０條（詳見(jiàn)最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）
.。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形
.。具體言之，最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的
.。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出３％；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同程序
《最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理
.。根據(jù)我國(guó)合同法第九十六條..款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方
.。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除
.。”可知，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。如果通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由.裁判
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋買賣簽陰陽(yáng)合同 房產(chǎn)糾紛尾款難執(zhí)行
王先生在出售自家二手房的過(guò)程中，為了少繳納稅金，簽訂正式的房屋買賣合同后，又與買家網(wǎng)簽了一份低價(jià)房屋買賣合同，可惜弄巧成拙，對(duì)方遲遲未能履約交納房款
.。雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，王先生無(wú)奈訴至.，要求買受人支付剩余房款。
王先生訴稱，2009年7月，經(jīng)北京某房地產(chǎn)中介公司介紹，他與黑龍江人李先生簽訂了房屋買賣合同，出售自己位于昌平區(qū)沙河地區(qū)民園小區(qū)的一套房屋，房款總價(jià)54萬(wàn)元
.。為了逃避稅收，雙方又在2009年9月在北京市住房與建設(shè)委員會(huì)的..上網(wǎng)簽了一份總價(jià)款僅為27.5萬(wàn)元的該房屋買賣合同，并以此合同登記備案
.。
房屋過(guò)戶后，王先生收到28萬(wàn)元的房款，沒(méi)想到此后李先生就不再支付任何后續(xù)房款。雖然中介公司曾兩次向李先生發(fā)送支付房款的催告函，但李先生一直未予支付。更讓王先生沒(méi)想到的是，李先生竟將該套房屋轉(zhuǎn)賣給他人，其本人則離開(kāi)北京，音信全無(wú)
.。
審理過(guò)程中，雖經(jīng).依法傳喚，但李先生并未到庭應(yīng)訴
.。.經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份房屋買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。.綜合全案事實(shí)和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，認(rèn)定先前簽訂的房屋價(jià)款為54萬(wàn)元的房屋買賣合同是雙方真實(shí)的意思表示應(yīng)依約履行，故支持了王先生的訴訟請(qǐng)求，做出上述判決
.。
南京房屋買賣合同律師點(diǎn)評(píng)：這種簽訂“陰陽(yáng)合同”的方式是違法的，出現(xiàn)兩套標(biāo)的一樣的合同會(huì)使.在對(duì)真實(shí)合同的認(rèn)定上存在疑難，同時(shí)也給對(duì)方留下假合同、真履行的漏洞，一旦發(fā)生房屋買賣糾紛，原房屋所有人權(quán)利遭受侵犯，自身也很難獲得法律的救濟(jì)，而且還涉嫌逃避稅收的監(jiān)管問(wèn)題。因此，從維護(hù)自身合法權(quán)利的角度來(lái)看，消費(fèi)者還是應(yīng)該簽訂和履行真實(shí)的合同，避免因小失大
.。
.經(jīng)審理認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無(wú)效。認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格和對(duì)象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國(guó)家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度
.。購(gòu)買人必須符合條件，同時(shí)在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房后的一定年限內(nèi)不得出售。為此，認(rèn)定雙方的協(xié)議違反了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公.利益，屬無(wú)效民事行為，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
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有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的行政機(jī)構(gòu)有哪些
有權(quán)強(qiáng)制
執(zhí)行的行政機(jī)構(gòu)有哪些公安，國(guó)安，海關(guān)，工商，稅務(wù)，加縣級(jí)以上人民政府有行政強(qiáng)制
執(zhí)行權(quán)。行政強(qiáng)制法實(shí)施前，原則上只有公安，國(guó)安，海關(guān)，工商，稅務(wù)，加縣級(jí)以上人民政府有行政強(qiáng)制
執(zhí)行權(quán)，但目前行政強(qiáng)制法把這個(gè)范圍抽象擴(kuò)大了，有兩種情況：1、違法
建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施的強(qiáng)制拆除;2、符合特定條件時(shí)對(duì)金錢給付義務(wù)的強(qiáng)制
執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)上述兩種情況，并且符合一定條件時(shí)，廣泛的行政機(jī)關(guān)都有自行強(qiáng)制
執(zhí)行權(quán)，比如交通局拍賣扣押車輛抵繳罰款，國(guó)土局強(qiáng)制拆除違法
建筑等等。二、行政強(qiáng)制
執(zhí)行的方式(一)代履行代履行，又.
在單位干活扭腰算不算工傷 在單位干活扭腰算不算
工傷?在單位干活扭腰一般可以按照
工傷處理，依據(jù)《
工傷保險(xiǎn)條例》第十四條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為
工傷的法定情形有七種：(一)在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的;(二)工作時(shí)間前后在工作場(chǎng)所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或者收尾性工作受到事故傷害的;(三)在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因履行工作職責(zé)受到暴力等意外傷害的;(四)患職業(yè)病的;(五)因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的;(六)在上下班途中，受到非本人主要責(zé)任的
交通事故或者城市軌道交通、客運(yùn)輪渡、火車事故.
在廠內(nèi)昏倒算不算工傷？
在廠內(nèi)昏倒算不算
工傷？一、在廠內(nèi)昏倒算不算
工傷？職工上班期間暈倒不是
工傷。職工上班期間暈倒，并非遭受事故傷害所致的，也并非突發(fā)疾病死亡或者在48小時(shí)之內(nèi)死亡的，不符合
工傷保險(xiǎn)條例規(guī)定的
工傷認(rèn)定條件，不能認(rèn)定為
工傷或者視同
工傷。由此產(chǎn)生的檢查費(fèi)用也不能享受
工傷保險(xiǎn)待遇。《
工傷保險(xiǎn)條例》第十四條 職工有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為
工傷：（一）在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時(shí)間前后在工作場(chǎng)所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或者收尾性工作受到事故傷害的；.
《最新刑法修訂案九》對(duì)行賄追訴前的認(rèn)定是什么？ 一、《最新刑法修訂案九》對(duì)行賄追訴前的認(rèn)定是什么?行賄人在被追訴前主動(dòng)交待行賄行為的，可以從輕或者減輕處罰。?其中，犯罪較輕的，對(duì)偵破重大案件起關(guān)鍵作用的，或者有重大立功表現(xiàn)的，可以減輕或者免除處罰。將“被追訴前”界定在立案前是合適的。因?yàn)椤氨蛔吩V”是刑事訴訟活動(dòng)，包括司法機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行的追究犯罪人刑事責(zé)任的一系列司法活動(dòng)(立案、偵查、
起訴、審判等)。立案是指公安機(jī)關(guān)或者檢察院發(fā)現(xiàn)了犯罪事實(shí)或者犯罪嫌疑人的情況下，啟動(dòng)刑事訴訟追訴程序。立案后犯罪嫌疑人已經(jīng)處于“被追訴”的過(guò)程中，.
離婚女方有優(yōu)先
撫養(yǎng)權(quán)嗎
離婚女方有優(yōu)先
撫養(yǎng)權(quán)嗎
離婚對(duì)于兩歲以下的子女一般會(huì)都判給母親，要收集有利證據(jù)證明孩子跟著自己生活更有利于孩子健康成長(zhǎng)。可以從以下幾個(gè)方面考慮：(一)雙方基本條件的取證即使夫妻雙方的基本條件，如經(jīng)濟(jì)條件、教育程度等差異可能會(huì)不大，但并不表示就沒(méi)有差。比如，一方的思想品質(zhì)，就在爭(zhēng)取孩子
撫養(yǎng)權(quán)方面尤為重要，因?yàn)橹苯訐狃B(yǎng)方的思想品質(zhì)，會(huì)直接影響下一代的健康成長(zhǎng)。如果一方的教育水平比較高，可以對(duì)孩子學(xué)習(xí)方面進(jìn)行指導(dǎo)。因此，取得這一方面的證據(jù)，是比較重要的。(二)雙方父母基本條件的取證城市生活節(jié)奏較快，很多.
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