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法律常識
南京房屋買賣合同律師解決各類南京房屋動遷安置補償合同糾紛、房屋動遷安置補償利益分割糾紛、不動產糾紛、房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房屋所有權糾紛，維護客戶合法權益是我們的終極目標
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南京房屋買賣合同律師提供商品房買賣知識以及購房合同、居室裝修裝飾合同、房產抵押合同等法律服務，南京房產合同律師在線咨詢解答房產買賣糾紛問題,擅長房屋買賣、房產抵押、房屋產權、婚姻房產糾紛、房產繼承糾紛等房產法律事務
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◆南京房屋買賣合同律師談房子買賣如何避免風險？
城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，按我國法律規定，國家機關、團體、部隊、企事業單位一般不允許購買私有房屋，如果有特殊情況必須購買時，也要經過縣以上人民政府批準，才可購買
.。
私有房屋買賣應按以下程序辦理：
(l)訂立買賣契約
.。買賣契約應包括如下主要條款：房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書面形式成立；
(2)接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續后，管理部門要查驗有關的證件，審查產權；并到現場作必要調查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價；
(3)立契
.。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續、買賣雙方在契約上簽名蓋章；
(4)繳納稅費。辦理完立契手續后，買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續費和契稅；
(5)辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。
◆南京房屋買賣合同律師談提醒廣大買房者注意幾點：
1、選擇資信良好的房地產中介服務機構。一般來說，比較正規的房地產中介機構，確實能夠對客戶負責，所采取的合同文本，服務意識，專業化程度都比較好
.。南京房屋買賣合同律師提供房屋陪購服務，可以聯系我們：18801589148.
2、簽約之前做必要的調查
.。比如，賣房的目的、房子是來源、是否是夫妻房、拆遷房是否有產權證、是否存在權利瑕疵、房子是否一房二賣等等。
3、注意手續規范。夫妻一方賣房，應要求另一方出具授權委托書或者要求夫妻雙方簽字；開具手續應明確定金或訂金；收款、收據 有中介公司蓋章佐證；
4、房屋買賣合同應詳細、明確。對于主要條款一定要約定明確，如付款時間、提供產權證時間、違約責任等。必要時，可委托南京房屋買賣合同律師陪同簽訂。
5、簽約后應注意保存往來交涉證據。如錄音、收款收據、函件及其他書面資料。
6、發生爭議應及時保全證據，尋求法律途徑解決。很多當事人在發生糾紛后，耗費大量時間和對方交涉，殊不知，此階段中，對方可能已經和其他買房者辦理房子過戶手續或者采取轉移房產、資產等等。正確的做法是，及早訴訟，保全房產。也可委托南京房屋買賣合同律師提前介入，通過南京房屋買賣合同律師發律師函件或者訴訟的形式，督促賣房者履約
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◆南京房屋買賣合同律師談借名買房的風險防范及建議
“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。
“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益
.。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。
還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”
.。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的..能有效杜絕暗藏的風險
.。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意
.。
相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么
.。”被借名者常如是說
.。
房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同
.。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范
.。
很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。
其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險
.。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同..，但其中并不涉及物權
.。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終.認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。
此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻
.。
實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人
.。實際出資人有可能得到.支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款..要求登記購房人返還房款。
即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中 約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任
.。
借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的..，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人..的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。
因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的
.。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋交付的基本條件
根據我國《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理辦法》等相關規定，交房應具備如下要素：
1、房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
2、房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請
.。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公.安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
3、住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收
.。
4、一個工程只有當土建、消防、電梯、燃氣、人防、規劃、環保等部分通過驗收合格，并經建設行政主管部門審核頒發《竣工驗收證書》以后才算是合格工程，才具備交付條件，也就是我們所說的“綜合驗收合格”，這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
5、如果雙方約定的交付條件低于綜合驗收標準，則以綜合驗收為交付條件標準；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗收標準，則以雙方的約定為交付條件標準。
◆南京房屋買賣合同律師談補充合同條款陷阱面面觀
在售樓過程中，有的發展商在售樓時與買方簽訂《認購書》后，未簽訂正式《房地產買賣合同》就要求買方簽訂《補充合同》，而《補充合同》常見的條款改變了合同的主要內容，并“約定”《補充合同》的優先適用，買方如不加注意，就會落入發展商設置的合同陷阱中
.。根據筆者工作中接觸的合同，常見的補充合同條款陷阱有：
一、項目竣工時間陷阱
條款：“買方已知悉并接受本合同項下的房地產項目系分期開發，本項目土地出讓合同書及其補充協議中規定的公.設施的交付時間，不遲于本房地產項目全部竣工交付的時間。”
該條款將公.設施的交付時間定在本房地產項目全部竣工，與本合同房產竣工時間分開，可使公.設施完成時間交付可后于房地產項目時間。換言之，即使小區的公.設施未建好，會所未完成，綠化、道路未搞好也可交樓，業主也不得追究發展商
.。
二、裝修質量陷阱
條款：“本合同約定，房屋的具體裝置、修飾標準以本合同附件二約定為準，買方同意按上述標準和現狀進行接收。裝置、裝修和裝飾的保修期限，以產品生產廠家規定的保修期為準。房屋及設施交付業主后，裝置、裝修和裝飾如需維修，由業主直接向生產廠家提出，賣方負責向業主提供生產廠家的聯系方式
.。”
該條款約定房屋及設施交付業主后，裝置、裝修、裝飾如需維修，由業主直接向生產廠家提出，這實際上是將質量責任推向廠家。法律規定，房屋質量（包括裝修、裝飾），在保修期內，由發展商負責。
三、業主驗收陷阱
條款：“買方確認：賣方擬交付的房地產座向，戶型、竣工測繪面積和房屋附屬設施設備與本合同約定相符，且賣方取得《竣工驗收備案收文回執》時，即具務合格交付條件，買方應按合同約定辦理入伙手續。除此以外，若房屋存在其他質量問題，買方有權要求賣方在《質量保證書》規定的保修責任，但無權拒絕辦理入伙手續，賣方不承擔因此造成的延期交樓的違約責任
.。”
業主在入伙時，有對所購房屋的驗收權利
.。如不合格，有權拒絕收樓
.。而該條款約定賣方取得《竣工驗收備案收文回執》時，即具合格交付條件，買方就要辦入伙手續，實際是剝奪了業主對所購房屋的驗收權利
.。
四、按揭付款陷阱
條款：“買方以按揭方式付款的，須在本俁同簽訂之日起十五個工作日內辦妥銀行按揭貸款手續并支付房款，如買方逾期未辦妥手續支付房款或因買方原因被銀行拒絕批準貸款，買方應當在接到賣方通知之日起的七個工作日內與賣方達成新的付款方式，逾期視作為違約，賣方有權解除合同
.。”
如果發展商同意買方按揭方式付款，而因買方的申請未被銀行批準，這屬于不可歸責雙方的事由，不得追究任何一方的違約責任，購房合同應予解除
.。而本條款約定買方按揭付款未能得到銀行批準，在七天內要變更付款方式，否則違約。實際上是將不可歸責雙方的事由，強加到買方頭上
.。因為買方購房是因資金不足才向銀行申請貸款，如銀行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，將買方的申請未被銀行批準當作買方作違約處理，是不公平的。
五、售樓廣告陷阱
條款：“賣方售樓書、模型、售樓廣告等資料，屬于要約邀請，樣板房僅作為藝術化空間展示，并非未來可實現的狀態，同屬于要約邀請性質。上述資料，數據若與本合同有關內容不符，則以合同約定及政府主管部門最終批準為準”
最高人民.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律法律若干問題》的解釋第三條明確規定，售樓廣告，資料等應當視為合同內容，如有違反，應當承擔責任
.。而該條款約定明顯是違反法律規定的。業主如同意該條款等于允許發展商可以不負責任地亂發售樓廣告、承諾
.。
六、延期交樓陷阱
條款：“戰爭、地震、洪水、泥石流、暴雨和臺風等不可抗力因素，對房地產高空危險作業的安全存在重大威脅，依據《國家安全生產法》及《建筑工程安全生產條例》規定，遭遇前述情況必須停止生產作業
.。鑒于有關部門已通過新聞媒體等方式向社會公告，賣方無需再向買方發書面通知
.。賣方可憑工程監理公司出具的書面證明相應順延交樓時間，買方對此無異議。”
該條款約定發生暴雨、臺風等不可抗力情形，發展商將監理公司的證明作為順延交樓并免責依據，是對發展商有利。因為監理公司是發展商聘請的，另外，監理公司的職責只是對工程質量負責，工程延期與否，它沒有任何的法定證明責任。因此，暴雨、臺風等情形引起的工程順期，應以氣象部門的證明為準
.。
◆南京房屋買賣合同律師談逾期交房的問題
逾期交房是指開發商在合同約定的時間之后交付房屋。由于房地產開發環節繁多且復雜，項目逾期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于交房的條款（如人住時間、交房條件、逾期交房時及時通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴謹。
一旦發生逾期交房，通常可以向開發商要求解約或索賠。
關于解約
根據最高人民.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行的，當事人一方有權請求解除合同，但當事人另有約定的除外。
舉個例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購房者就可以開始行使催告權，可以給開發商寫一封信：xxx公司（開發商的名稱），按照約定，貴司應于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告
.。一定要使用掛號信
.。
這樣，如果經催告后在三個月的合理期限內也就是2005年5月1日前開發商還沒有交房，您就可以登門要求開發商解除合同了
.。如果開發商不同意，您可以向.起訴，.應當支持。
有一個需要注意的問題是：這個催告之后解除合同的權利需要在1年之內行使，也就是如果您一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明您發了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據這條規定要求解除合同了。
還有一個需要注意的地方是：這條規定的最后一條是但當事人另有約定的除外，因此如果想保留這項權利，您在簽訂合同的時候一定不要另有約定。
關于索賠
索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數額或計算方法。曾經有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發商才通知業主辦理人住手續。合同的違約賠償條款約定：除不可抗力外，違約金的支付時間自契約約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日按客戶己經支付房價金額的萬分之三賠償
.。最終業主獲得了逾期交房的違約金.計327，765元
.。
如果沒有約定怎么辦？根據最高人民.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定
.。
關于不可抗力
這里還需要注意的一個詞語是不可抗力，因為一旦出現不可抗力，您就不能解除合同，開發商也無需支付違約金。按照我國《民法通則》和《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免或不能克服的客觀情況，但是并沒有明確到底什么情況可以算作不可抗力，具體的內容需要通過《購房合同》約定。開發商為了減輕自己的責任，往往會在合同中擴大不可抗力的范圍
◆南京房屋買賣合同律師談延期交房糾紛的處理
1.出賣人的交付房屋義務
（1）“交付”是指對房屋的轉移占有
《合同法》..百三十五條的規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。
對于房屋的交付，最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外
.。”故原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。由于不動產所有權的移轉以產權過戶登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區分。當然，按照上條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權移轉于買受人，否則應承擔違約責任
.。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
（2）交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件
交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有
.。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質、用途使用的完整功能
.。
在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經完工
.。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經可以使用
.。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續，并能在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》以及《住宅使用說明書》
.。
2.延期交房的認定
原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：
（1）因不可抗力對按時交付產生影響
.。根據《合同法》..百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。
（2）因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響
.。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及有關法律法規的規定，規劃包括用地規劃和工程規劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房
.。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計
.。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經完成項目的規劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批
.。對買受人來說，規劃、設計也具有非常重要的意義。規劃確定的是房屋乃至整個小區整體的環境和格局。一旦規劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環境就有了可以預期的發展。因此，確定的規劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內容而訂入合同
.。合同訂立后，房地產開發企業（出賣人）擅自變更規劃、設計的，應視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更（如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題（如地質條件的突變）必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環境的客觀情況發生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現，且該情勢變更的發生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權要求解除合同
.。根據上述理論，由于情勢發生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據情勢變更的原理，并結合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規定予以處理
.。
◆南京房屋買賣合同律師談無證預售糾紛
根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售實行許可制度，出賣人進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售
.。但現實并非如此，許多商品房屬于無證預售，房屋交付時預售許可證仍未辦理
.。根據《解釋》第2條，預售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預售許可證的，預售合同可以認定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預售許可證而預售房屋，還可要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償
.。買受人不愿提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預售許可證，預售合同效力將長期不穩定而嚴重影響交易秩序。筆者認為，買受人可以訴請出賣人辦理預售許可證，使預售合同效力得以補正，盡快實現交易目的和物盡其用。
◆南京房屋買賣合同律師談.有產權糾紛
根據《物權法》，專有部分以外的.有部分屬于買受人.有，買受人對.有部分享有占用、使用、收益的權利。對長期爭執不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權法》規定：建筑區劃內的道路，屬于業主.有，但屬于城鎮公.道路的除外；綠地屬于業主.有，但屬于城鎮公.綠地或者明示屬于個人的除外；其他公.場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主.有；占用業主.有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主.有；建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定
.。買受人對.有部分享有收益權，出賣人或物業公司出租.有部分的收益，扣除必需費用后屬于業主.有
.。對于人防工程所有權，現行法律未做規定，《人民防空法》僅規定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，從現實情況看，人防工程建成后，通常是由出賣人占用、使用與收益，買受人難以主張權利
.。
◆南京房屋買賣合同律師談權利負擔糾紛
出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的法定優先權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領受房屋，但房屋產權證長期甚至永遠無法辦理，權利長期處于不穩定狀態，隨時面臨被真正權利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應當詢問和調查房屋權利負擔情況，考慮如何應對接受房屋之后的產權糾紛
.。出賣人一房二賣、隱瞞抵押導致買受人不能實現合同目的，買受人可以根據《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔懲罰性賠償責任。房屋交付后，由于出賣人原因導致買受人無法在約定或者法定期限內辦理產權證的，出賣人應當承擔違約責任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。
◆南京房屋買賣合同律師談前期物業糾紛
與業主委員會簽訂的物業服務合同相比，前期物業服務特殊之處有：1、出賣人基于..業主身份選聘物業服務企業，前期物業合同通常作為買賣合同附件，買受人應當接受前期物業合同約束；2、業主臨時公約由出賣人制定，不體現買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業服務的權利，負有交納服務費用的義務，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業服務費，服務內容與收費標準亦不體現買受人意志；4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養動物、違章搭建、侵占通道等行為必須接受物業服務企業管理和監督，若監督無效，可由業主委員會提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業合同、制定的業主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業服務企業行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。
◆南京房屋買賣合同律師談稅費交納問題
出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應當具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產權證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費由買受人負擔，買受人應在約定時間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的初裝費與開通費是否應當由買受人負擔，應當考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應負擔；3、買受人必需交納物業服務費，但出賣人或物業服務企業不得以預交物業服務費作為交房條件；4、住宅專項維修資金是用于住宅.用部位、.用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應當在辦理入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。(文邢萬兵)
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同解除的條件分析
合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。
《最高人民.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達１０條（詳見最高人民.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）
.。結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規定的其他情形
.。具體言之，最高人民.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結構質量不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的
.。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出３％；商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同程序
《最高人民.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理
.。根據我國合同法第九十六條..款規定：“主張解除合同的，應當通知對方
.。合同自通知到達對方時解除
.。”可知，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。如果通知已經送達，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由.裁判
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋買賣簽陰陽合同 房產糾紛尾款難執行
王先生在出售自家二手房的過程中，為了少繳納稅金，簽訂正式的房屋買賣合同后，又與買家網簽了一份低價房屋買賣合同，可惜弄巧成拙，對方遲遲未能履約交納房款
.。雙方發生房屋買賣糾紛，王先生無奈訴至.，要求買受人支付剩余房款。
王先生訴稱，2009年7月，經北京某房地產中介公司介紹，他與黑龍江人李先生簽訂了房屋買賣合同，出售自己位于昌平區沙河地區民園小區的一套房屋，房款總價54萬元
.。為了逃避稅收，雙方又在2009年9月在北京市住房與建設委員會的..上網簽了一份總價款僅為27.5萬元的該房屋買賣合同，并以此合同登記備案
.。
房屋過戶后，王先生收到28萬元的房款，沒想到此后李先生就不再支付任何后續房款。雖然中介公司曾兩次向李先生發送支付房款的催告函，但李先生一直未予支付。更讓王先生沒想到的是，李先生竟將該套房屋轉賣給他人，其本人則離開北京，音信全無
.。
審理過程中，雖經.依法傳喚，但李先生并未到庭應訴
.。.經審理認為，當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份房屋買賣合同，合同中關于房屋價款等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。.綜合全案事實和房地產市場實際情況，認定先前簽訂的房屋價款為54萬元的房屋買賣合同是雙方真實的意思表示應依約履行，故支持了王先生的訴訟請求，做出上述判決
.。
南京房屋買賣合同律師點評：這種簽訂“陰陽合同”的方式是違法的，出現兩套標的一樣的合同會使.在對真實合同的認定上存在疑難，同時也給對方留下假合同、真履行的漏洞，一旦發生房屋買賣糾紛，原房屋所有人權利遭受侵犯，自身也很難獲得法律的救濟，而且還涉嫌逃避稅收的監管問題。因此，從維護自身合法權利的角度來看，消費者還是應該簽訂和履行真實的合同，避免因小失大
.。
.經審理認為經濟適用房買賣合同無效。認為經濟適用房是政府限定銷售價格和對象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國家采用劃撥土地的方式供應建設用地，并對經濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度
.。購買人必須符合條件，同時在購買經濟適用房后的一定年限內不得出售。為此，認定雙方的協議違反了《城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公.利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。
.。
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有權強制執行的行政機構有哪些
有權強制
執行的行政機構有哪些公安，國安，海關，工商，稅務，加縣級以上人民政府有行政強制
執行權。行政強制法實施前，原則上只有公安，國安，海關，工商，稅務，加縣級以上人民政府有行政強制
執行權，但目前行政強制法把這個范圍抽象擴大了，有兩種情況：1、違法
建筑物、構筑物、設施的強制拆除;2、符合特定條件時對金錢給付義務的強制
執行。當出現上述兩種情況，并且符合一定條件時，廣泛的行政機關都有自行強制
執行權，比如交通局拍賣扣押車輛抵繳罰款，國土局強制拆除違法
建筑等等。二、行政強制
執行的方式(一)代履行代履行，又.
在單位干活扭腰算不算工傷 在單位干活扭腰算不算
工傷?在單位干活扭腰一般可以按照
工傷處理，依據《
工傷保險條例》第十四條規定，應當認定為
工傷的法定情形有七種：(一)在工作時間和工作場所內，因工作原因受到事故傷害的;(二)工作時間前后在工作場所內，從事與工作有關的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的;(三)在工作時間和工作場所內，因履行工作職責受到暴力等意外傷害的;(四)患職業病的;(五)因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發生事故下落不明的;(六)在上下班途中，受到非本人主要責任的
交通事故或者城市軌道交通、客運輪渡、火車事故.
在廠內昏倒算不算工傷？
在廠內昏倒算不算
工傷？一、在廠內昏倒算不算
工傷？職工上班期間暈倒不是
工傷。職工上班期間暈倒，并非遭受事故傷害所致的，也并非突發疾病死亡或者在48小時之內死亡的，不符合
工傷保險條例規定的
工傷認定條件，不能認定為
工傷或者視同
工傷。由此產生的檢查費用也不能享受
工傷保險待遇。《
工傷保險條例》第十四條 職工有下列情形之一的，應當認定為
工傷：（一）在工作時間和工作場所內，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時間前后在工作場所內，從事與工作有關的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的；.
《最新刑法修訂案九》對行賄追訴前的認定是什么？ 一、《最新刑法修訂案九》對行賄追訴前的認定是什么?行賄人在被追訴前主動交待行賄行為的，可以從輕或者減輕處罰。?其中，犯罪較輕的，對偵破重大案件起關鍵作用的，或者有重大立功表現的，可以減輕或者免除處罰。將“被追訴前”界定在立案前是合適的。因為“被追訴”是刑事訴訟活動，包括司法機關依照法定程序進行的追究犯罪人刑事責任的一系列司法活動(立案、偵查、
起訴、審判等)。立案是指公安機關或者檢察院發現了犯罪事實或者犯罪嫌疑人的情況下，啟動刑事訴訟追訴程序。立案后犯罪嫌疑人已經處于“被追訴”的過程中，.
離婚女方有優先
撫養權嗎
離婚女方有優先
撫養權嗎
離婚對于兩歲以下的子女一般會都判給母親，要收集有利證據證明孩子跟著自己生活更有利于孩子健康成長。可以從以下幾個方面考慮：(一)雙方基本條件的取證即使夫妻雙方的基本條件，如經濟條件、教育程度等差異可能會不大，但并不表示就沒有差。比如，一方的思想品質，就在爭取孩子
撫養權方面尤為重要，因為直接撫養方的思想品質，會直接影響下一代的健康成長。如果一方的教育水平比較高，可以對孩子學習方面進行指導。因此，取得這一方面的證據，是比較重要的。(二)雙方父母基本條件的取證城市生活節奏較快，很多.
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