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法律常識
南京房屋租賃律師提供專業房地產法律知識，包括處理房產抵押，房產糾紛，房產合同糾紛，房屋租賃糾紛，離婚房產糾紛，物業管理，二手房買賣，商品房買賣，房屋拆遷，房產開發所涉及到的法律法規相關事宜以及南京房產律師信息。為您提供專業的房屋租賃合同、房屋轉租合同、租房合同范本、租房注意事項、房屋租賃合同等
.。
●南京房屋租賃律師談承租人提前退租怎么辦
租賃合同都是有約定的期限的，但許多出租人會遇到承租人要求提前退租這種情況
.。仔細分析起來，提前退租可以分為兩大類：一類是主動提前退租，即承租人財務狀況良好，只是由于經營上的緣故，要求提前退租
.。另一類是被動提前退租，即承租人財務狀況惡化，不得不提前退租。
一般情況下，出租人對提前退租都不知如何處理是好
.。雖然在合同里也規定有提前退租的條款，但是在實際問題出現時，又不是太容易處理好的。首先出租人應該與承租人進行談話，弄清提前退租的真實原因，到底是主動提前退租還是被動提前退租。如果是主動提前退租，證明承租方財務方面有保障，對這類退租的處理可以不必要太急，而要求與對方另行達成一份終止租賃協議，規定一個退租時間，并要求承租方支付合理的補償。如果退租方是被動提前退租，這就證明承租人在財務上出現危機，對這種情況，出租人應該抓緊時間處理此種情況
.。因為種種跡象表明，如果不及時處理好這種情況，出租人的損失就會擴大，而且還會出現法律訴訟
.。南京房屋租賃律師建議，出租人應及時與出租方按照原合同關于提前退租條款辦理退租手續
.。這類提前退租辦理得越快對出租人越安全。
●南京房屋租賃律師談簽訂租房合同注意法律問題
在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。
房屋租賃合同屬于不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失
.。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制
.。
南京房屋租賃律師提示，根據我國《城市房地產管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司，則其租賃活動應在當地房地產交易所進行
.。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據
.。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容
.。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業管理費等來對抗呢?這要看雙方在合同中的約定
.。如果雙方約定物業管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業管理費。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價;物業管理費則由物業管理公司收取，是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律..，不能混為一談
.。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業管理費
.。
●南京房屋租賃律師建議10種房子不要租
1、未經綜合驗收、新建的房屋不能租
.。 有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規，二是對承租方的安全留有安全隱患。
2、沒有產權證的房屋不能租。 產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律..，從而就沒有租賃房屋的法律基礎
.。房屋產權證是建立房屋租賃..的..條件。
3、沒有房屋證件的房屋也不能租。 雖然產權證是建立租賃的....要件，但它不是唯一要件。要使租賃..合理合法，出租人要持房產所有證件及其它有關房地產證件到房地產管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租行為才合法，出租手續才完備
.。
4、未經原租人的書面同意，承租人不得擅自將所承租房屋再轉租出去
.。 如果未獲得原租人的同意，承租人私下將房屋轉租出去，會引起法律糾紛，原承租人會因侵權而被原出租方起訴，并還可能會被罰款
.。
5、違法建筑不能租。 有的單位或個人未得到規劃部門批準，私自建起房屋并出租，對于這類房屋，不但規劃部門要對其罰款，強令其限期拆除，而且房管部門因其無產權證和租賃證而進行處罰。
6、產權屬于.有的房屋，在.有的人未一致同意出租的情況下不能出租。即使是大多數.有的人同意也不能出租，因為，這就會對不同意出租的.有的人造成侵權。
7、已抵押的房屋，在未得到抵押權人的同意之前，不得出租。已經設抵押之屋的所有權的行使實際在法規上已經受到限制。抵押人在出租已經設置抵押的房屋之前必須征得抵押權人的同意也是一個法律程序。否則出租行為無效。
8、房屋權屬有爭議的房子不能租。
9、不符合安全標準的房屋不能租。
10、被.、公安機關等依法查封的， 有關法律、法規禁止出租的房屋不能租
.。
●南京房屋租賃律師談當事人簽訂公房使用權轉讓合同后，以未經出租人同意為由訴請確認轉讓合同無效的，應如何處理?
公房使用權轉讓實質為公房租賃權的轉讓，其法律性質為公房租賃合同中承租人權利義務的有償性概括移轉。依《合同法》規定，承租人概括移轉租賃合同的權利義務，應征得合同另一方當事人即出租人的同意，包括事先同意或事后認可。南京房屋租賃律師提示，實踐中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后認可公房使用權之轉讓，公房使用權轉讓合同可確認為有效，當事人訴請確認無效的，不予支持：
1、原承租人轉讓前未征得出租人之書面同意，但出租人事后辦理了公房承租戶名變更手續的;
2、原承租人轉讓前未征得出租人之書面同意，但受讓人已實際入住，并以承租人的意思繳付租金，出租人也予以收取的，應依據誠實信用原則，推定出租人已經知道或應當知道承租權已轉讓，并事實上認可了該轉讓行為
.。
●南京房屋租賃律師談門面轉讓費
門面轉讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉租（或出租）給他人、在租金之外收取一定數額的費用。一般認為，轉讓費是包含多種不同性質費用的復雜集合，但每一組成部分均有其相關的法律依據或合理性
.。
1、從法律角度，轉讓費是對優先續租權的一種購買
.。物以稀為貴，門面是有限的，當前店主的承租期限屆滿時，如果他有優先續租權，后來者支付給他一筆攤位轉讓費，將他的優先續租權購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的攤位
.。因此，轉讓費其實就是購買租賃優先權
.。
2、從經濟學角度，轉讓費是機遇加壟斷產生的利潤，即為機遇利潤和壟斷利潤。一個成熟的市場均會產生可觀的轉讓費，在市場初期優先擁有攤位的人，在以后的市場發展中，隨著市場的成熟，以前的攤位就有轉讓費
.。前承租者從中賺取的是機遇利潤和壟斷利潤，機遇為先，壟斷其次
.。有機遇擁有攤位，而攤位的不可再生性產生壟斷，使后來者不得不多掏幾倍的價格。
3、轉讓費實際也包含了一定的品牌價值在里面
.。前業主租賃某個門面后，在這個門面上進行長期經營，他對該店面進行了裝修投入，經營時又打下了良好的人脈基礎。隨著市場的成熟，該攤位產生了一種無形的商業價值，能給經營者帶來可觀的利潤。另外，商鋪的承租人在轉讓的過程中，其實是充當了中介的角色，轉讓費就類似于中介費。
●南京房屋租賃律師談對房屋租賃合同效力認定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，南京房屋租賃律師認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。南京房屋租賃律師認為，不得出租的房屋有：1、未取得產權或者經營管理權的;2、產權有爭議或者產權受到限制的;3、不可分割的.有房屋未取得其他.有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標準的;6、已抵押，未經抵押權人同意的;7、法律、法規禁止的。
(三)審查是否進行過登記備案。
房屋作為不動產有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中占有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案
.。
(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。
●南京房屋租賃律師談承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理
(一)對承租人裝修物價值的認定。
承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回
.。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協調，這樣既解決了問題，同時也節省減少損失;如果協商不成，則由.委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊
.。
(二)對承租人裝修物的處理及補償。
裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民.關于貫徹執行< 人民.和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規定是：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物的，財產所有權人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規定
.。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規定，最高.的司法解釋又過于籠統，所以在審判實踐中難以把握。
●南京房屋租賃律師談對承租人裝修物的處理及補償：
1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回
.。不能拆除的可以對裝修物現價值進行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當的補償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償
.。
2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當的補償
.。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。
3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現價值進行評估，其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來分擔
.。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。
●南京房屋租賃律師談違章建筑的租賃合同糾紛的問題
房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。但就目前南京的情況來看，農村為發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人(多為臺商、港商)合作辦廠，實質上是出租廠房收取租金
.。
顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的。現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊
.。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背
.。這種現狀目前較突出，起訴到.，.又無法依法予以保護，村民怨氣大
.。.現在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，.作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經濟損失，而且因為.的依法辦案導致村民對.工作的誤解，是任何.領導都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層.法官的一大難題
.。
對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。
一是認為租金可以適當保護
.。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算
.。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾
.。
二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為
.。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的
.。但早知如此何必當初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅動下冒險而已。
南京房屋租賃律師認為，如果政府職能部門對農村的違章建筑加大監督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。筆者認為，對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農村經濟發展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經濟發展是沒有多大價值的。
.。
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