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法律常識(shí)
南京物業(yè)律師熟悉物業(yè)管理法規(guī)、房地產(chǎn)法律行業(yè)，致力于小區(qū)物業(yè)管理法律服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)。
南京物業(yè)律師研究社區(qū)物業(yè)糾紛、鄰里矛盾的處理、房屋買賣、土地糾紛、工程糾紛等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的法律實(shí)務(wù)；具體包括房屋買賣（房產(chǎn)一二級(jí)買賣交易）、房屋租賃、拆遷安置、社區(qū)物業(yè)等方面的法律法規(guī)及相關(guān)案例；辦理了商品房合同糾紛、二手房買賣、房改房買賣、拆遷安置、騰退房屋、裝修質(zhì)量、小區(qū)綠化、物業(yè)糾紛、工程欠款、建筑工程、工程承包等各類糾紛案件，積累了較為豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)。
★南京物業(yè)律師談物業(yè)公司的責(zé)任：
1、安全工作
.。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。南京物業(yè)律師建議，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
2、物業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作。
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公.建筑和.用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公.建筑和.用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公.建筑和.用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的.同利益
.。因維修物業(yè)或者公.利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀
.。
(2)業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主
.。用物業(yè).用部位、.用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。南京物業(yè)律師提示，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)存在安全隱患，危及公.利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合
.。
南京物業(yè)律師總結(jié)：物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體..，物業(yè)公司接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。所以，物業(yè)公司應(yīng)履行好自己的職責(zé)。
★南京物業(yè)律師談業(yè)主委員會(huì)職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
★南京物業(yè)律師談物業(yè)管理費(fèi)糾紛
.。
物業(yè)管理費(fèi)糾紛主要包括兩方面：一是物業(yè)管理費(fèi)包含的費(fèi)用項(xiàng)目;另一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)收取不到。
物業(yè)管理費(fèi)，一般來說是指某某費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公.設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營能耗費(fèi)等摻合在一起。基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象
.。
同時(shí)，南京物業(yè)律師認(rèn)為，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則是重要原因
.。
南京物業(yè)律師提出的解決方法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。
★南京物業(yè)律師談怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？
委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請(qǐng)，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實(shí)事情并不是這么簡單
.。
當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對(duì)該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對(duì)小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施.同擁有產(chǎn)權(quán)
.。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。
在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同
.。 委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)的文件
.。南京物業(yè)律師建議，該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜：
1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。
2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過討論研究，最后做出決議
.。決定聘何物業(yè)管理公司管理所述物業(yè)。
3、委托管理工作范圍。因物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，所以業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡可能地詳細(xì)列出要求物業(yè)管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時(shí)就有了標(biāo)準(zhǔn)與范圍
.。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如某某、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理等，管理費(fèi)及維修基金的安排與使用，與各市部門聯(lián)絡(luò)，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。上述各個(gè)方面都要求列出具體要求。
4、除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的密切配合與合作， 的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會(huì)議，在聯(lián)合會(huì)議上乙方向甲方報(bào)告并討論重大的物業(yè)管理問題。
5、報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況
.。
委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。
委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方.同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小..托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律..即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。
★南京物業(yè)律師談物業(yè)合同簽訂的糾紛
.。
目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。
這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托..
.。
如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何..;同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。
南京物業(yè)律師談解決方法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。
★南京物業(yè)律師談公.配套設(shè)施權(quán)利人不明確的糾紛
.。
比如：某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益
.。
這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公.配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主
.。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”而沒有對(duì).用設(shè)施和.用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定
同時(shí)，南京物業(yè)律師認(rèn)為，目前物業(yè)部分在.用設(shè)施、.用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主.同.有;哪些屬于部分業(yè)主.同.有;未分?jǐn)?用建筑面積的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?a href=http://m.hbhongyijixie.com>.。而對(duì)于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對(duì)于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動(dòng)車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對(duì)此提起訴訟，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主對(duì).用設(shè)施、.用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定
.。
南京物業(yè)律師談解決方法：這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。
★南京物業(yè)律師談維修基金的使用范圍？
房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公.部位和公.設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程
.。 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋还?部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公.設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主.同擁有并使用的上下水管道及設(shè)備、配電線纜及設(shè)備、電梯、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和其他.用設(shè)施設(shè)備等
.。
★南京物業(yè)律師談開發(fā)商與物業(yè)公司的..糾紛
.。
如今部分與開發(fā)商互為“父子..”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長，有的長達(dá)七八年，矛盾越積越深。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)
.。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子..”依然普遍存在。當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時(shí)不切實(shí)際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨(dú)立法人，無任何..拒絕處理，而開發(fā)商往往是項(xiàng)目公司，一個(gè)小區(qū)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后服務(wù)、保修等矛盾無法解決。
南京物業(yè)律師談解決方法：人住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主大會(huì)，來維護(hù)自身權(quán)益。
★南京物業(yè)律師談維修基金的使用范圍？
房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公.部位和公.設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋还?部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公.設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主.同擁有并使用的上下水管道及設(shè)備、配電線纜及設(shè)備、電梯、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和其他.用設(shè)施設(shè)備等
.。
★南京物業(yè)律師談物業(yè)公司的社會(huì)角色。
由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià);處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業(yè)主也時(shí)有發(fā)生。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護(hù)物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會(huì)管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何的一點(diǎn)權(quán)力。南京物業(yè)律師提示，表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán);從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對(duì)物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也是有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請(qǐng)求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。
南京物業(yè)律師談解決方法：此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對(duì)自身的意識(shí)進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主
.。
★南京物業(yè)律師談物業(yè)費(fèi)收取難的原因
隨著住房商品化改革步伐的不斷加快，人們?cè)谏钪幸苍絹碓蕉嗟亟佑|到了市場化的物業(yè)管理，并且在享受物業(yè)管理帶來服務(wù)的同時(shí)，也需要付出一定的物業(yè)管理費(fèi)。從含義上來說，“物業(yè)管理費(fèi)”就是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理服務(wù)而支付的費(fèi)用。它包括物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費(fèi)、設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、某某費(fèi)等十余項(xiàng)
.。
物業(yè)管理的收費(fèi)問題是物業(yè)管理企業(yè)的工作難點(diǎn)，是政府主管部門立法和工作的重點(diǎn)，但從老百姓的角度來講，物業(yè)管理收費(fèi)問題更是消費(fèi)者（即業(yè)主）所關(guān)注的熱點(diǎn)。物業(yè)管理收費(fèi)問題是在物業(yè)管理收費(fèi)開始之日起就產(chǎn)生的，一直沒有得到全面解決。問題是三方.同造成的，因此，南京物業(yè)律師提示，要合理解決收費(fèi)難的問題，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的努力來.同實(shí)現(xiàn)。
很多人在談到這個(gè)問題時(shí)喜歡一籮筐地陳述出三方所需要做的工作，但是，如果從博弈的角度來看這個(gè)問題，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上三方是陷入了一個(gè)“囚徒困境”，都是站在自身的角度看這個(gè)問題，不想有妥協(xié)
.。如果大一統(tǒng)的將三方攪在一起，最終很難勾畫出一條走出困境的路徑
.。
★南京物業(yè)律師談業(yè)主的角色與行為
毋庸置疑，業(yè)主在物業(yè)管理中是消費(fèi)方
.。從法律的角度上說，業(yè)主在成立業(yè)主委員會(huì)的前提下，能夠聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，對(duì)自己所住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，而業(yè)主需要支付一定費(fèi)用，以完成這種正常的經(jīng)濟(jì)交易
.。這種看起來非常簡單的一次交易，在實(shí)踐中卻產(chǎn)生了不少問題。這種問題的原因是多方面的，但單從業(yè)主所扮演的角色來看，就存在以下五個(gè)方面的問題，正是這些問題引發(fā)了業(yè)主的不合理行為:
1、部分業(yè)主沒有行使對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)
房產(chǎn)在建期間或者銷售期間，由于業(yè)主還未入住小區(qū)，對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理可由房地產(chǎn)開發(fā)商自行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司實(shí)施
.。一般情況下，這樣的物業(yè)管理公司就是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司或者同屬一個(gè)集團(tuán)
.。當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)之后，業(yè)主就有權(quán)利組建業(yè)主委員會(huì)，要求撤換物業(yè)管理公司
.。而在撤換的同時(shí)，要求新聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)、設(shè)施的完備程度等方面進(jìn)行綜合的考量，避免以后發(fā)生建筑設(shè)施不良等問題
.。但從現(xiàn)在的情況來看，盡管業(yè)主委員會(huì)在很多小區(qū)都已經(jīng)成立，但是普遍缺少對(duì)物業(yè)管理公司選擇權(quán)利的行使。南京物業(yè)律師提示，很多業(yè)主都保留了原來的物業(yè)管理公司，即便出現(xiàn)問題或?qū)ξ飿I(yè)不滿意，也“懶得去換”
.。
2、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)內(nèi)容了解不夠清楚
畢竟隔行如隔山
.。作為非物業(yè)管理行業(yè)的普通老百姓，在這場“交易”中不知道其中收費(fèi)的細(xì)節(jié)，認(rèn)為服務(wù)就應(yīng)當(dāng)是看得到的與感受得到的。許多業(yè)主不清楚物業(yè)管理運(yùn)行全貌、管理工作負(fù)荷和費(fèi)用開支范圍，日常感受到的只是某某員、清潔工在工作，于是憑直覺作出簡單判斷，認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符
.。其實(shí)，維持一處物業(yè)特別是高檔物業(yè)的有效運(yùn)行，不像業(yè)主看到的那么簡單
.。比如，有些安裝在地下室等隱蔽位置的機(jī)電設(shè)備，需要常年累月不間斷地投入大量人力、物力和財(cái)力去保證這些設(shè)備的正常運(yùn)行，如果業(yè)主不了解這些情況，肯定會(huì)覺得自己的物業(yè)管理費(fèi)交得不值。
另外，作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)已經(jīng)觸及到很多方面，隨著物業(yè)管理服務(wù)種類的上升，很多服務(wù)達(dá)不到規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。而經(jīng)濟(jì)學(xué)上的規(guī)模效應(yīng)就是保證邊際成本下降的一個(gè)重要因素。所以，小區(qū)規(guī)模的限制使物業(yè)管理的成本偏高。在很多情況下，為了保證正常收入和利潤率，物業(yè)管理收費(fèi)就會(huì)有些高。所以，對(duì)于行業(yè)及內(nèi)部費(fèi)用的不了解，使得業(yè)主難以理解物業(yè)管理的收費(fèi)，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā)
.。
3、部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的觀念滯后
我們不排除一些沒有親身感受到物業(yè)管理服務(wù)的置業(yè)者，內(nèi)心深處依然殘存著幾十年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房消費(fèi)觀念，再加上某些發(fā)展商為了促銷而有意淡化物業(yè)管理費(fèi)，使得業(yè)主缺乏花錢買服務(wù)的心理準(zhǔn)備和經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備，認(rèn)為自己節(jié)衣縮食買房子后還要不斷支付管理費(fèi)用，心里總覺得不舒服。當(dāng)然，現(xiàn)在這部分業(yè)主的比例是在不斷縮減，但還是不排除在部分業(yè)主中或多或少地存在這樣的心理。這種心理就是物業(yè)管理欠費(fèi)的前奏。
4、作為消費(fèi)者，追求上產(chǎn)生誤區(qū)
不難理解，業(yè)主作為消費(fèi)者，希望的是物美價(jià)廉，更希望超值地消費(fèi)。所以，許多業(yè)主的潛意識(shí)中有著超值享受甚至免費(fèi)享受的不切實(shí)際的期望，對(duì)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的追求呈背反狀態(tài)，即希冀服務(wù)多多益善，而收費(fèi)越少越好，所以潛意識(shí)里總以為自己應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁?a href=http://m.hbhongyijixie.com>.。但是，市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)最為基本的原則就是“等價(jià)交換”，或者說“一分價(jià)錢一分收獲”。潛意識(shí)的“消費(fèi)獲利”心理使業(yè)主有時(shí)忘記了這個(gè)基本準(zhǔn)則
.。而一旦物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)一丁點(diǎn)問題，就立即拒交物業(yè)管理費(fèi)
.。南京物業(yè)律師認(rèn)為，事實(shí)上，廣告中所有關(guān)于“提供超值服務(wù)”、“給予超值享受”之類的承諾，都是房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)管理公司的一種宣傳手段，從經(jīng)濟(jì)角度和持續(xù)經(jīng)營來看這都是不可能的。這也使得業(yè)主陷入了“超值享受”的誤區(qū)。
5、業(yè)主-維權(quán)手段不正確
一般都認(rèn)為消費(fèi)者是弱勢(shì)群體，而賣方是強(qiáng)勢(shì)群體
.。所以，業(yè)主的利益在受到侵損時(shí)，就要找另一方討公道，在小區(qū)中，往往會(huì)找物業(yè)管理公司。但其實(shí)很多問題都不一定是物業(yè)管理公司的責(zé)任，甚至超出了物業(yè)管理的職能范圍。但是由于業(yè)主可以采取“拒絕交納物管費(fèi)”這一措施，使得物業(yè)管理公司反過來處于一個(gè)弱勢(shì)地位。這樣一來，物業(yè)管理企業(yè)就成了業(yè)主在住房消費(fèi)中遇到質(zhì)量不滿意時(shí)的“出氣筒”
.。業(yè)主以維權(quán)之名拒交物管費(fèi)的理由可謂五花八門。
南京物業(yè)律師認(rèn)為，這些案例都揭示了很多業(yè)主在“維權(quán)”時(shí)采取報(bào)復(fù)性措施，使物業(yè)管理公司不斷遇到收費(fèi)難題
.。同時(shí)，還存在部分業(yè)主“搭便車”的現(xiàn)象，其結(jié)果就是拒交物管費(fèi)。到了最后，由于物業(yè)管理費(fèi)的收繳率非常低，物管公司資金不足，小區(qū)內(nèi)“管理無序，垃圾遍地”，這種惡性循環(huán)使雙方都陷入了困境。
★南京物業(yè)律師談如何處理鄰里糾紛？
建議，南京物業(yè)律師對(duì)每一起的鄰里糾紛起因要全面了解，不可聽一方當(dāng)事人的片面之詞，對(duì)糾紛案件要有正確的辨、析能力，把握好糾紛案件的輕重、緩急之分，適時(shí)進(jìn)行調(diào)解。特別是調(diào)處一些簡單的糾紛，有時(shí)不要操之過急，過急有時(shí)往往適得其反，使雙方當(dāng)事人矛盾加深，有時(shí)還要顧及當(dāng)事人性格特點(diǎn)、思想行為、素質(zhì)等方面的差異，要講究調(diào)處的方式方法，有時(shí)要采取因人而異，因事而異進(jìn)行調(diào)解，調(diào)委會(huì)不要為了調(diào)解而調(diào)解，要考慮到調(diào)解以后會(huì)不會(huì)再次發(fā)生矛盾，因此，要尋找一種雙方都能體面接受的方式進(jìn)行調(diào)解，對(duì)雙方動(dòng)之以情，曉之以理，在不傷和氣的氛圍下妥善解決糾紛，使雙方摒棄前嫌，抱著遠(yuǎn)親不如近鄰想法接受雙方和解，這樣有利雙方今后真正做到和睦相處，做到消除矛盾的根源。 隨著社會(huì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，在一些人的眼里“鄰里如一家”的和睦鄰里..蕩然無存，缺少鄰里間的互幫互助、相互謙讓，樓上樓下甚至相互不認(rèn)識(shí)，缺少必要的溝通。因此，針對(duì)目前人與人之間平時(shí)缺少溝通，鄰里間又不相互往來，缺少互助精神的特點(diǎn)，社區(qū)和相關(guān)部門要積極營造符合時(shí)代特征的多元化交往方式，比如：多舉辦各種社區(qū)活動(dòng)，利用.同的興趣把鄰里請(qǐng)出家門，通過活動(dòng)和聚會(huì)交往，使鄰里間慢慢地培養(yǎng)感情；讓居民有渠道可以反映日常生活的問題并互相交流，在減少矛盾和摩擦的同時(shí)也建立起互助互愛的鄰里..。也成為了社區(qū)調(diào)委會(huì)工作中的一個(gè)重要任務(wù)，因此，社區(qū)應(yīng)該做好這項(xiàng)工作，重新營造社區(qū)“鄰里一家親”氛圍，是減少鄰里糾紛發(fā)生的有效途徑。。
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一、子女撫養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少? 一、子女撫養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?不直接撫養(yǎng)一方的給付標(biāo)準(zhǔn)，有固定收入的應(yīng)為月總收入的20%--30%;負(fù)擔(dān)兩個(gè)以上子女撫養(yǎng)費(fèi)的一般不超過月總收入的50%。無固定收入的，撫養(yǎng)費(fèi)數(shù)額可按照當(dāng)年總收入或同行業(yè)平均收入，參照上述比例確定。當(dāng)然，如果有特殊情況，給付的比例可以適當(dāng)調(diào)整。如果一方無經(jīng)濟(jì)收入或者下落不明，則可用其財(cái)物折抵子女撫養(yǎng)費(fèi)。《最高人民
法院關(guān)于人民
法院審理
離婚案件處理子女撫養(yǎng)問題的若干具體意見》第7條規(guī)定：子女撫養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額，可根據(jù)子女的實(shí)際需要、父母雙方的負(fù)擔(dān)能力和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際生活水平確定。有固.
證人出庭申請(qǐng)時(shí)間 我國在案件的審理過程當(dāng)中是十分注重對(duì)于證據(jù)的應(yīng)用的，不僅是物證，人證也是非常重要的，所以在出庭審判的過程當(dāng)中，證人的使用對(duì)于雙方的輸贏來講都是至關(guān)重要的，如果想要證人出庭作證的話，需要提交一定的申請(qǐng)，這個(gè)申請(qǐng)是有時(shí)間限制的。具體來講，如果想要申請(qǐng)證人出庭作證的話，時(shí)間和程序應(yīng)當(dāng)是怎樣的？下面小編給大家介紹一下。一、申請(qǐng)的時(shí)間：在民訴證據(jù)規(guī)則里面已經(jīng)明確規(guī)定了在舉證期限屆滿之前都可以申請(qǐng)證人出庭作證。在原來的法律規(guī)范里面寫的是舉證期滿的前十日，這是一個(gè)限制性比較強(qiáng)的規(guī)定，現(xiàn)在把前十日刪去之后，變成.
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法院2001年12月24日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法)若干問題的解釋(一)》界定為：不以夫妻名義，持續(xù)、穩(wěn)定地共同住。在處理此類案件時(shí)要正確處理好法律與道德的關(guān)系。一方面不以不準(zhǔn)
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搶救費(fèi)用是什么意思 在出現(xiàn)了
交通事故之后，首先要做的就是看現(xiàn)場有沒有人員受傷，如果人員受傷的話，必須立刻撥打120，將受傷的人員送到醫(yī)院去搶救，然后再去處理一系列后續(xù)的事故，畢竟人命是比什么都重要的，搶救生命遠(yuǎn)比處理財(cái)產(chǎn)重要得多。在
交通事故的過程當(dāng)中，最后結(jié)算費(fèi)用的時(shí)候，有一個(gè)費(fèi)用叫做搶救費(fèi)用，那么這個(gè)搶救費(fèi)用到底是什么意思呢?下面給大家介紹一下這個(gè)問題。什么是搶救費(fèi)用：從名稱就看的出來，搶救費(fèi)用就是在搶救過程當(dāng)中所花費(fèi)的費(fèi)用，對(duì)于這個(gè)費(fèi)用來講，還是有相對(duì)的特殊性的。第一，搶救費(fèi)用必須是在
交通事故的過程當(dāng)中所支出的.
法定代表人有什么責(zé)任？ 民事責(zé)任1、損失賠償責(zé)任。因法定代表人的故意、過失或者違反法律行政法規(guī)或公司章程的規(guī)定而給公司造成損失，公司有權(quán)就該損失向法定代表人主張賠償責(zé)任。2、法定代表人濫用職權(quán)所獲取的收入歸入公司。我國
公司法第148條規(guī)定了公司董事、高管的忠實(shí)義務(wù)，同時(shí)規(guī)定違法忠實(shí)義務(wù)的收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有。二、行政責(zé)任我國《民法通則》第49條規(guī)定，企業(yè)法人有下列情形之一的，除法人承擔(dān)責(zé)任外，對(duì)法定代表人可以給予行政處分、罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1、超出登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍從事非法經(jīng)營的;2、向登記機(jī)關(guān).
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