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法律常識(shí)
南京二手房買賣律師專業(yè)解決二手房買賣糾紛案件,致力于二手房買賣糾紛、二手房交易、二手房產(chǎn)訴訟等法律事務(wù)，提供專業(yè)的二手房糾紛解決方案，南京二手房買賣律師在線咨詢二手房買賣問題
.。
●南京二手房買賣律師解答什么是二手房：
二手房是針對(duì)新建商品房以及房改時(shí)出售公房而產(chǎn)生的特有概念
.。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
●南京二手房買賣律師談二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與審核
一、權(quán)屬審查
南京二手房買賣律師提醒：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣
.。有些情況，盡管沒有房產(chǎn)證，但是在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后，可以通過信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易，對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托.
為慎重起見，南京二手房買賣律師（電話18801589148）建議購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性
.。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議
.。
土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是所在地的縣以上土地管理部門，但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。
二、.有財(cái)產(chǎn)審查
律師在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有.有權(quán)人。律師應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有.有權(quán)人。
二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體.有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）.有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。 必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件
.。
南京二手房買賣律師提醒：我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻.同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。
三、權(quán)利限制審查
二手房交易前，南京二手房買賣律師會(huì)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民.、人民.、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)。
四、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。南京二手房買賣律師提示，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險(xiǎn)
.。
南京二手房買賣律師提醒出賣人，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效
.。
如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人
.。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個(gè)月。
購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明
.。
五、優(yōu)先購買權(quán)審查
.有的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房.有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租..不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪
.。
購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。
如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)
.。
購買人應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購買人的優(yōu)先購買權(quán)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注.有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)
.。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。
六、二手房買賣的禁止
南京二手房買賣律師提示購買人注意，以下情形的二手房禁止買賣：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
（2）依法收回土地使用權(quán)的；
（3）.有二手房，未經(jīng)其他.有人書面同意的；
（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形之一：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）上市出售后形成新的住房困難的；
（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（6）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的
.。
已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價(jià)不得高于購買時(shí)的單價(jià)
.。
已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售
.。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款。
.。
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債權(quán)轉(zhuǎn)讓后管轄權(quán)問題分析
發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，人們第一個(gè)想到
債權(quán)轉(zhuǎn)讓后
管轄權(quán)問題分析發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，人們第一個(gè)想到的是去
法院起訴，那么選擇到
法院解決問題，首先要確定該
法院是否具有
管轄權(quán)，該
法院才會(huì)選擇是否應(yīng)該處理。所以，我們就為您簡(jiǎn)要分析一下債權(quán)轉(zhuǎn)讓后
管轄權(quán)問題，希望對(duì)您有所幫助。一、債權(quán)轉(zhuǎn)讓后
管轄權(quán)問題分析1、
協(xié)議債權(quán)轉(zhuǎn)讓
管轄權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓
協(xié)議由債權(quán)人、債務(wù)人和受讓人三方共同簽署。在此情形下，若該
協(xié)議管轄符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。因?yàn)?a href=../doc/hetongfa/ target=_blank>
協(xié)議管轄是民事訴訟中處分原則的體現(xiàn)，是當(dāng)事人之間達(dá)成的合意，只要
協(xié)議管轄合法有效，就對(duì)當(dāng)事人和
法院產(chǎn)生約.
房屋租賃期間賣房怎么辦？ 房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限，但是這房屋租賃的期限最長(zhǎng)是多久呢，房主在租賃期間能不能賣房，如果房主在租賃期間賣房怎么辦？這些都是很多人在實(shí)踐中遇到過的問題，下面就讓我們來告訴你具體答案。一、房屋租賃最長(zhǎng)期限是多久當(dāng)事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個(gè)月以上，而未采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃
合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權(quán)在簽訂租賃
合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期滿.
取保候?qū)?/u>到期之后應(yīng)該如何處理
取保候?qū)?/u>到期之后應(yīng)該如何處理
取保候?qū)?/u>也是有一定的時(shí)間限制的，在
取保候?qū)?/u>期間犯罪嫌疑人在違法，就會(huì)被取消
取保候?qū)?/u>。當(dāng)然沒有違法的事情，就直接等到時(shí)間結(jié)束，那么
取保候?qū)?/u>到期之后應(yīng)該如何處理?我們?cè)谙挛慕獯鹨幌拢Ｍ麑?duì)您有所幫助。一、
取保候?qū)?/u>到期之后應(yīng)該如何處理1、案件顯著輕微，不需追究刑事責(zé)任的，或證據(jù)不足，無法追究責(zé)任，要決定撤銷
取保候?qū)?/u>。2、應(yīng)當(dāng)追究責(zé)任的，要移送案件，或者變更強(qiáng)制措施。3、在
取保候?qū)?/u>期間內(nèi)被
法院判決，并生效的，即開始
執(zhí)行判決刑法，
取保候?qū)?/u>自動(dòng)撤銷。4、取.
勞動(dòng)合同的簽訂可以簽一年嗎
您都知道，勞動(dòng)者去公司工作的時(shí)候，用人單位往往會(huì)與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)
合同，這個(gè)時(shí)候，很多人就有疑問，簽訂勞動(dòng)
合同的時(shí)候，時(shí)間有沒有限制了，勞動(dòng)
合同可以簽一年嗎?這個(gè)問題，我們?cè)谙挛淖隽私獯穑信d趣可以看看。一、勞動(dòng)
合同的簽訂可以簽一年嗎我國法律并沒有具體規(guī)定，勞動(dòng)
合同必須簽多久，因此，勞動(dòng)
合同簽多久由用人單位和勞動(dòng)者自行協(xié)商，是可以簽訂一年的。二、簽訂勞動(dòng)
合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些1、簽訂
合同時(shí)，勞動(dòng)者首先要弄清單位的基本情況要判斷是否是合法企業(yè)，它的法人代表姓名、單位地址、電話要.
闖紅燈如何界定,誤闖紅燈怎么辦 闖紅燈如何界定,誤闖紅燈怎么辦一、闖紅燈如何界定1、工作人員采集闖紅燈違法信息時(shí)，一般必須至少有三張照片做佐證，分別在車輛過線前，過線后和駛?cè)肼房凇Ｔ趧傔^線情況下，司機(jī)沒有繼續(xù)移動(dòng)車輛保持原狀，交管部門就不會(huì)認(rèn)定為闖燈。也就是說，當(dāng)紅燈時(shí)，車頭車身已經(jīng)過了停止線，但車尾沒有過線時(shí)停車，即為剛過線不會(huì)被處罰。如果不慎剛好過線，千萬不要抱僥幸心理加油，猛沖過線或怕電子警察抓拍而大距離倒車，因?yàn)橐曨l設(shè)備捕捉的是移動(dòng)影像，會(huì)形成一次完整違法記錄，在剛過線情況下，司機(jī)沒有繼續(xù)移動(dòng)車輛保持原狀，交管部門就不.
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