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法律常識
南京市浦口區房屋拆遷征地律師為您解決浦口征地補償、拆遷安置、農村土地房屋拆遷、城市住宅房產、商鋪拆遷、企業廠房拆遷等糾紛。
●浦口拆遷律師業務范圍：
法律咨詢業務：向被拆遷人進行拆遷補償政策、拆遷法律規范的法律咨詢及法律培訓
行政復議業務：代理被拆遷人進行征地行為行政復議，代理被拆遷人進行立項批準行政復議，代理被拆遷人進行建設工程規劃許可證行政復議 ，代理被拆遷人進行土地使用權批準行政復議，浦口拆遷律師代理被拆遷人進行規劃用地許可證行政復議，代理被拆遷人進行拆遷許可證行政復議。
行政訴訟業務：代理被拆遷人進行征地行為行政訴訟一審、二審、再審，浦口拆遷律師代理被拆遷人進行立項批準行政訴訟一審、二審、再審，浦口拆遷律師代理被拆遷人進行建設工程規劃許可證行政訴訟一審、二審、再審，代理被拆遷人進行土地使用權批準行政訴訟一審、二審、再審 代理被拆遷人進行規劃用地許可證行政訴訟一審、二審、再審，浦口拆遷律師代理被拆遷人進行拆遷許可證行政訴訟一審、二審、再審。
民事訴訟、仲裁業務：代理被拆遷人進行拆遷補償協議民事訴訟一審、二審、再審以及仲裁
刑事訴訟、申訴業務：代理被拆遷人進行刑事訴訟一審、二審、再審以及申訴.
聽證業務：浦口拆遷律師代理被拆遷人進行拆遷裁決前置聽證，代理被拆遷人進行強制拆遷前置聽證。
裁決前談話業務：代理被拆遷人進行裁決前的談話。
拆遷補償談判業務：代理被拆遷人與拆遷人進行拆遷補償協議的談判與簽訂
法律文書業務：代理被拆遷人進行法律文書的書寫，復核、鑒定拆遷評估業務，代理被拆遷人進行拆遷評估復核、鑒定
一攬子服務業務：根據房屋拆遷具體情況，浦口拆遷律師為被拆遷人提供因拆遷房屋而引發的各類訴訟、行政復議以及談話、談判等非訴法律服務。
●浦口拆遷律師談房屋拆遷補償與安置
1.拆遷補償的方式
拆遷補償的方式有兩種：既可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換；產權調換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結算差價或不結算差價的就地安置或異地產權調換。
浦口拆遷律師提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃..達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.訂立拆遷補償安置協議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權人訂立拆遷補償安置協議
.。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人.同訂立拆遷補償安置協議；浦口拆遷律師建議，符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協議：
2.1拆遷執行政府規定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的。
2.2拆遷執行政府規定租金標準的私有居住房屋的
.。
2.3拆遷房管部門依法代管的房屋的。
2.4拆遷宗教團體委托房管部門代為經租的房屋的
.。
上述所稱的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃..，執行政府規定租金標準，且租賃..延續至今的私有出租居住房屋
.。
3.拆遷補償安置協議的內容
簽訂拆遷補償安置協議，要注意協議應包括以下內容：
3.1訂立協議的主體。
3.2被拆除房屋的位置、性質、建筑面積
.。
3.3補償安置方式。
3.4貨幣補償金額。
3.5搬遷期限。
3.6違約責任
.。
3.7爭議的處理。
3.8需要約定的其他事項。
浦口拆遷律師提示注意，如果是實行房屋調換的，拆遷補償安置協議的內容還應當包括調換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協議中，根據建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。浦口拆遷律師提示，過渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期內的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定
.。
如當地對協議有備案要求的，浦口拆遷律師提示拆遷人應當按當地規定將其訂立的所有拆遷補償安置協議報拆遷主管機關備案。
被拆遷房屋面積的確定
1.被拆遷房屋面積的確定標準
被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準，實際面積與產權證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在《城市規劃法》實施以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區在《城市規劃法》實施以前對此作出明確規定的，從其規定
.。
2.面積爭議的處理
浦口拆遷律師提示，發生房屋面積爭議的，當事人之間協商一致的按協商結果認定。當事人協商不一致的，以房產測繪機構按國家規定測繪的結果為據。
●浦口拆遷律師談征地補償安置的操作程序
征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準程序和征地的實施程序
.。
(一)征地的批準程序
1、征收下列土地的，由國務院批準：
(1)基本農田；
(2)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
(3)其他土地超過七十公頃的。
2、征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
(二)征地的實施程序
征收補償嚴格執行三公告一登記制度（即征收土地方案公告、征求意見公告、實施公告、征地補償調查登記）。
1、發布征地公告
(1)發布機關：市縣人民政府
.。
(2)發布范圍：被征收土地所在地的鄉(鎮)、村。
(3)公告內容：批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。
(4)發布后果：公告發布后搶栽、搶種的農作物或搶建的建筑物不列入補償范圍
.。
2、辦理征地補償登記
(1)登記機關：征地公告指定的政府土地行政管理部門。
(2)登記申請人：被征收土地的所有權人、使用權人
.。
(3)登記期限：征地公告規定的期限。
(4)登記所需材料：土地權屬證書、地上附著物產權證明等文件
.。
3、擬訂征地補償安置方案
(1)擬訂機關：市、縣人民政府土地行政管理部門會同有關單位
.。
(2)擬訂根據：土地登記資料、現場勘測結果、經核對的征地補償登記情況、法律法規規定的征地補償標準。
(3)方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。
(4)方案公告：市、縣人民政府土地行政管理部門在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村公告方案，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見
.。
(5)報批：由市、縣人民政府土地行政管理部門報市、縣人民政府批準。
4、確定征地補償安置方案
確定和批準機關：市、縣人民政府(并報省政府土地行政管理部門備案)
.。
5、實施征地補償安置方案
(1)組織實施機關：縣級以上政府土地行政管理部門
.。
(2)費用支付：在方案確定之日起3個月內一次性支付給被征地的單位和個人，未按規定支付費用的，被征地的單位和個人有權拒交土地。
6、土地交付
被征地單位和個人應當按規定的期限交付土地。
●浦口拆遷律師談《南京市浦口區征地房屋拆遷補償安置辦法》
一、住宅房屋拆遷補償款標準
住宅房屋實行貨幣拆遷的，拆遷補償款由原房補償款、購房補償款和區位補償款組成，原房補償款、區位補償款、購房補償款具體標準見附表一
.。
住宅房屋實行統拆統建的，拆遷補償款由原房補償款和建房補助款組成，原房補償款和建房補助款具體標準見附表二
.。
二、非住宅房屋拆遷補償款標準
非住宅房屋拆遷補償款，由原房補償款和區位補償款組成，區位補償款、原房補償款具體標準見附表三。
三、搬家費、住宅房屋拆遷提前搬家獎勵費補償標準
搬家獎勵按被拆遷的合法居住房屋建筑面積計算，超過220平方米的，以220平方米計算。自拆遷期限首日起，按時限劃分為二個獎勵期限。
在..個獎勵期限內，完成搬家并按規定辦理房屋交接手續的，一級片區按每平方米450元標準計算搬家獎勵費，不足50000元的補足至50000元；二級片區按每平方米180元標準計算搬家獎勵費，不足20000元的補足至20000元
.。
在第二個獎勵期限內，完成搬家并按規定辦理房屋交接手續的，一級片區按每平方米250元標準計算搬家獎勵費；二級片區按每平方米90元標準計算搬家獎勵費
.。
在確定的獎勵期限內達不成補償安置協議并搬家的，不予支付提前搬家獎勵費。
四、房屋裝修單項補償費，圍墻、地坪、道路補償費以及拆遷電話、有線電視、空調、爐灶等拆移補償費標準
.。
.。
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拘留，
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