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鎮(zhèn)江房產(chǎn)律師
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鎮(zhèn)江專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師提供專業(yè)房產(chǎn)買賣、租賃、繼承等法律咨詢,擅長(zhǎng)房屋買賣糾紛案件、房產(chǎn)繼承糾紛案件、房屋拆遷糾紛辯護(hù)、房屋租賃等糾紛案件,處理鎮(zhèn)江市區(qū)、丹徒區(qū)、潤(rùn)州區(qū)、京口區(qū)、丹陽(yáng)市、句容市等房產(chǎn)糾紛案件。

    ▲鎮(zhèn)江房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)范圍:
    1. 房屋買賣糾紛
    包括商品房買賣糾紛、二手房買賣糾紛、經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛、公房買賣糾紛、城鎮(zhèn)私房買賣糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛等等

    2. 房產(chǎn)繼承糾紛
    房產(chǎn)繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí),如果有多個(gè)繼承人,則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn),持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

    3. 房屋拆遷糾紛
    房屋拆遷,是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要,由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除,對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。

    4. 房屋租賃糾紛
    房屋租賃需依法簽訂租賃合同,合理規(guī)定清楚雙方的權(quán)利與義務(wù),因房屋租賃往往因一些細(xì)節(jié)產(chǎn)生糾紛,尤其是涉及到租金大額的房屋租賃、廠房租賃或企業(yè)辦公場(chǎng)所租賃、公房租賃等等,情況會(huì)更加復(fù)雜。

    5. 房產(chǎn)分割糾紛
    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,因同居..而產(chǎn)生房屋.有的情形較為常見(jiàn),戀愛(ài)雙方一般出于結(jié)婚目的而.同購(gòu)置房產(chǎn),但又由于各種原因最終未能結(jié)婚,分手后.有財(cái)產(chǎn)的分割就成為雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

    6. 相鄰權(quán)糾紛
    相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰..時(shí)所享有的權(quán)利.。具體來(lái)說(shuō),在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間,任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán),享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利.

    ▲鎮(zhèn)江房產(chǎn)買賣糾紛有哪些?

    1、定金糾紛

        定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見(jiàn)的種類,合同簽訂時(shí)定金一定要以書(shū)面的形式進(jìn)行約定才有法律效力.。定金的約定要全面,特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明。合同法中適用定金罰則,如果購(gòu)房者不履行債務(wù),沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù),需要向購(gòu)房者返還雙倍定金。

    2、一房二賣糾紛

        一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人.。避免一房二賣,需要注意以下幾個(gè)方面:首先,購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次,查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況,  將房屋所有權(quán)證書(shū)提存;第三,房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;最后,網(wǎng)簽要及時(shí).

    3、二手房買賣中承租人糾紛

        合同簽訂完之后,很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而導(dǎo)致原先的買賣合同無(wú)效,因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛.。所以,購(gòu)房者買房之前,一定要做好調(diào)查,確保是否有承租人的存在,如果有,應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面承諾。

    
    ▲鎮(zhèn)江房產(chǎn)律師談房產(chǎn)贈(zèng)與:

       實(shí)踐中,許多房產(chǎn)贈(zèng)與行為也就成為無(wú)效的行為,也會(huì)發(fā)生在房屋交付后至房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前這段時(shí)間的所有權(quán)仍屬房產(chǎn)贈(zèng)與人,房產(chǎn)受贈(zèng)人在此期間對(duì)該房屋所為的占有、使用、收益、處分行為為無(wú)效行為,這將不利于房產(chǎn)權(quán)的相對(duì)穩(wěn)定和社會(huì)安定團(tuán)結(jié).。當(dāng)然,對(duì)實(shí)際生活中,那種為分散財(cái)產(chǎn),或出于逃避或其他法定義務(wù)的履行,或純屬封建的子襲父業(yè)的思想而借用他人名義辦理了房登記手續(xù)的,不應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與成立,更不能認(rèn)定辦理房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)間就是房產(chǎn)行為生效時(shí)間.。如我市張某于1999年辦廠期間為逃避債務(wù),將己有的一套房屋無(wú)償贈(zèng)與給其弟,并單方寫(xiě)了贈(zèng)與書(shū)后申辦了公證,但未辦理過(guò)戶手續(xù),也未交付房屋,2000年7月,張某與其弟為其他事發(fā)生沖突,張某要收回贈(zèng)與的房屋,其弟訴到.,.判決此贈(zèng)與未成立。

    ▲鎮(zhèn)江出租房屋需要辦理的手續(xù)有哪些?
        
        在簽訂租賃合同前,私房業(yè)主或委托代辦署理人應(yīng)首先向公安.提交私房出租申請(qǐng)書(shū)及產(chǎn)權(quán)證實(shí),承租協(xié)議,治安承包協(xié)議書(shū).

         公安.審核批準(zhǔn),發(fā)給《私房出租安全許可證》后,到房屋所在地的房管部分辦理出租登記手續(xù),符合出租前提的,由房管部分頒發(fā)《私房出租許可證》.

         租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同,并填寫(xiě)租賃登記表,租賃合同與登記表一并報(bào)房屋所在地的房管機(jī)關(guān)審核,并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)存案.

         私有棲身房屋租賃合同應(yīng)載明房屋座落地點(diǎn),建筑結(jié)構(gòu),附屬設(shè)備,租賃部位與面積,租賃用途,租賃年限,房房錢額,交付方法,維修責(zé)任等。

         在以下情況下,私有棲身房屋出租人可以解除租賃..并收歸房屋,以保障自己的權(quán)益: 1: 承租人擅自將承租住房轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)借或無(wú)合法理由閑置不用連續(xù)半年以上的;2: 承租人利用承租的房屋入行非法流動(dòng),損害公.利益;3: 承租人無(wú)端累積6個(gè)月不交付房錢的;4: 承租人擅安閑承租的房屋內(nèi)搭建或改變房屋用途而拒不恢復(fù)原狀的。

    
    ▲鎮(zhèn)江買賣房產(chǎn)需要注意什么?

    1、二手房設(shè)備清點(diǎn)
       由于二手房一般都被原房東裝修和使用過(guò),在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的,因此,二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時(shí),就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫(xiě)明,二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。

    2、費(fèi)用結(jié)算
        二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公.維修基金更名手續(xù),同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接,要注意詢問(wèn)物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。另外還需注意水電燃?xì)赓M(fèi)用的結(jié)算,如有欠費(fèi),二手房買房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用.

    3、戶口遷移
        二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到房屋所在地的.,詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況,原房東應(yīng)將戶口全部遷出,如仍有戶口,買房人可要求原房東遷出,若其拒絕辦理,可追究其違約責(zé)任。

    
    ▲鎮(zhèn)江二手房過(guò)戶費(fèi)用有哪些
    
        二手房過(guò)戶費(fèi)用包括以下八個(gè)方面的費(fèi)用,對(duì)于二手房過(guò)戶費(fèi)用的具體規(guī)定闡述如下:
      1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi):住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。
      2、二手房過(guò)戶登記費(fèi):普通二手房住宅類為80元/套,買方承擔(dān)。
      3、二手房過(guò)戶土地收益金(代收):房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取,按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征.。賣方承擔(dān)。
      4、二手房過(guò)戶核檔費(fèi):50元/宗。
      5、二手房過(guò)戶契稅:稅率為3% ,按正常交易成交價(jià)格計(jì)征;個(gè)人購(gòu)買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米)契稅稅率減半,按 1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置二手房的對(duì)相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的,對(duì)超過(guò)部分征收契稅.。買方承擔(dān)。
      6、二手房過(guò)戶印花稅:稅率1‰,按正常交易成交價(jià)格計(jì)征,交易雙方各承擔(dān)一半。
      7、二手房過(guò)戶營(yíng)業(yè)稅及附加:房產(chǎn)證不到兩年時(shí)間過(guò)戶,營(yíng)業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免,需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅.
      8、二手房過(guò)戶個(gè)人所得稅:所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取,有兩種方式,
      ①稅率20%,按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;
      ②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。。

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