南京房產律師熟悉房地產開發、轉讓、租賃、抵押、拍賣、征用、拆遷等各方面的法律法規,致力于商品房買賣糾紛、房地產交易、征地拆遷、工程建筑等領域。提供專業的房地產糾紛解決方案。

    ★南京房產律師事務所為客戶提供全面的房地產法律服務：
    （1）為土地使用權轉讓，抵押提供法律意見、
    （2）為項目開發的報建、融資、招商、預售、銷售提供法律服務
    （3）銀行按揭、抵押貸款法律服務
    （4）房產所有權的確權及爭議出來
    （5）合同開發糾紛處理
    （6）物業管理合同糾紛處理
    （7）商品房交易糾紛處理
    （8）建筑工程招標投標法律服務
    （9）工程合同的談判、草擬、修改、管理

    ★南京房產律師事務所業務范圍：
        法律咨詢
    為人民群眾、房產中介機構或者房產公司提供房產法律方面的各種咨詢服務.。
        南京房產律師事務所律師陪購
    二手房買賣過程中，陰陽合同造成的糾紛、房產買賣合同約定不明確等等主觀或者客觀原因容易使二手房買賣過程造成瑕疵，給后續過程預留隱患，律師全程陪購幫助客戶審閱合同、審查程序，可有效避免后續糾紛。
        房產析產
    分家、離婚、產權人過世等需要對房產進行房產析產，房產律師憑借專業經驗為此過程提供見證、訴訟、調解，可為客戶妥善處理房產析產。
        房產調查
    離婚或者債權人隱匿財產的情況下，往往需要對對方進行房產調查，房產律師可以憑借專業經驗幫客戶調查對方隱匿的房產，挽回損失。
        房產繼承
    產權人在世時訂立遺囑，需要律師見證，或者由產權人在世時委托律師執行遺囑。另外，產權繼承過程中產生的糾紛，亦可由房產律師提供調解、訴訟等服務。
        房產訴訟
    商品房買賣糾紛、二手房買賣糾紛等等房產買賣糾紛，需要由房產律師根據相關法律法規和行業經驗，提供專業的法律服務。
        房地產融資
    南京房產律師事務所房產律師熟知房產貸款的相關程序、政策和法規，可向客戶提供省時、簡便、合理的貸款方案，并爭取更高的貸款成數.。
        公司法律顧問
    南京房產律師事務所房產律師熟知房產交易過程中容易造成糾紛的程序，可以為房產公司提供房產領域專業的顧問服務，幫助房產公司有效避免房產交易糾紛。
        法律培訓
    南京房產律師事務所房產律師根據房產領域的實務經驗，為房產公司或房產中介機構提供相關法律法規的培訓，幫助房產公司或房產中介機構培訓員工，讓其在工作過程中完善工作程序.。

    ★南京房產律師事務所談房產贈與程序
    1、法律依據，《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》
    2、向房管局提交的資料
    A、房屋所有權登記申請書;
    B、原《房屋所有權證》(包括.有權保持證);
    C、受贈人的身份證。
    D、公證機關出具的贈與公證書或經交易所鑒證的贈與合同;
    3、工作人員收下資料后，出具收件收據，并代收登報費。
    4、承諾期到，請及時帶上收件收據、身份證及應交的費用到發證處交費、領證。
    　南京房產律師事務所辦證說明：辦證承諾時間，資料齊全，從受理收件之日算起，25個工作日完成。

    ★南京房產律師事務所談延期交房的認定
    　　如何認定房屋延期交付，以下介紹兩種不構成延期交房的情形，以明確延期交房的性質。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。
        但在下列情況下，不構成延期交房：
    　　(1)因不可抗力對按時交付產生影響。
    　　根據《合同法》..百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任.。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。
    　　(2)因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響.。
    　　根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及有關法律法規的規定，規劃包括用地規劃和工程規劃.?！渡唐贩夸N售辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房.。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計?！痹瓌t上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經完成項目的規劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批。
    　　對買受人來說，規劃、設計也具有非常重要的意義。規劃確定的是房屋乃至整個小區整體的環境和格局.。一旦規劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環境就有了可以預期的發展.。因此，確定的規劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內容而訂入合同。

    　　合同訂立后，房地產開發企業(出賣人)擅自變更規劃、設計的，應視為嚴重違約。但是，南京房產律師事務所提示，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平.。

    　　南京房產律師事務所律師認為，在此情形下，可根據《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環境的客觀情況發生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現，且該情勢變更的發生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權要求解除合同.。
    　　根據上述理論，由于情勢發生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據情勢變更的原理，并結合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規定予以處理

    
    ★南京房產律師事務所談房屋轉租合同的效力
        南京房產律師事務所提示: 房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃..，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同.。
        《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人.。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失.。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”因此，一旦出租人解除合同則意味轉租合同無法履行，承租人應對次承租人承擔責任。
    
    ★南京房產律師事務所談房產贈與的稅與費
    1、根據稅法的規定，將房屋贈與他人，受贈方須按4％的稅率納契稅。
    2、贈與方和受贈方須各繳納0.05％的印花稅。
    3、單位贈與房屋須繳5．55％的營業稅及附加稅，個人贈與不須繳納.。
    4、若贈與的房屋為房改房，除上述稅費外，還須按國土資源部門的有關規定補繳土地出讓金?！　?br>    5、關于所得稅
    （1）對當事雙方不征收個人所得稅:
    a.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。
    b.房屋產權所有人無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。
    c.房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！　?br>    （2）除上述..人外,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%.。
    對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額?！　?br>    （3）受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅.。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

    
    ★南京房產律師事務所談禁止轉讓的房地產：
    　　1、以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，不符合下列條件不能轉讓：(1)按照出讓合同支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的;(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上的;(3)屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，應完成供排水、供電、道路交通、通信等市政基礎設施和公.設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或其他建設用地條件的。轉讓房地產時，房屋已建成的，應取得房屋所有權證書。
    　　2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
    　　3、依法收回土地使用權的;
    　　4、.有房地產，未經其他.有人書面同意的;
        5、權屬有爭議的;
    　　6、未依法登記領取權屬證書的;
    　　7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形.。

    ★南京房產律師事務所談商鋪買賣合同注意問題
        我最近打算買下一間商鋪用來經營國外衣服，已經看中了一間在市區并且環境非常好的店，即將要簽訂商鋪買賣合同了，但是因為是剛出來做生意，不清楚應注意什么問題，請律師幫忙!
         南京房產律師事務所房產律師解答：
        一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計.。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權.。
        二要注意返租承諾。返租是商鋪發展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業交給發展商經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實并非如此。除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。
        三要注意貸款風險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核也比住宅貸款更嚴.。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。
        四要注意內、外銷商鋪未并軌.。本市內、外銷商品住房已經并軌，但商鋪仍處于內、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證.。
          人民.和國城市房地產管理法相關規定：
        第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
        (一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
        (二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件.。
        轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書.。

    ★南京房產律師事務所建筑領域服務
      一、房地產領域的各領域包括商業、工業、住宅和旅游項目的開發；
      二、房地產開發策劃及融資、招商、銷售業務安排；
      三、建設項目用地、規劃許可手續；
      四、土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押；
      五、房屋拆遷、安置及補償；
      六、房地產項目招標、投標、施工建設、發包、承包與分包；
      七、銀行按揭以及有關的擔保、抵押、回購；
      八、擔任房地產企業的常年法律顧問；
      九、涉及單位和個人的房地產糾紛；
      十、律師陪同購房等　　

    
    ★南京房產律師事務所談室內有橫梁能否要求退房
        問：本人買了套期房,但在驗收時,發現臥室有橫梁，房子本來就很小，結構也不合理，加上橫梁就更讓人感覺難受、擁擠。買房時開發商只提供了平面圖，并未發現橫梁存在.。事后索要了設計圖紙，發現橫梁在設計時已經有了，只是開發商未提前告知我罷了，合同中也并未就橫梁做過任何約定.。聽說如果局部凈高低于2.1米，設計才違反國家規定，但經過測量，房子地面到橫梁下方的高度大于2.1米.。我向開發商索賠，開發商認為沒有責任，后來迫于壓力，才答應與我協商.。問南京房產律師事務所律師：我能否要求退房或者換房？如果要求賠償，如何計算賠償金額？
        答：首先應當分析橫梁是否符合國家設計規范?！蹲≌O計規范》（GB50096-1999）3.6.2、3.6.3規定：臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的13；利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其12面積的室內凈高不應低于2.10m；《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）6.3.2規定：室內凈高應當按樓地面完成面至吊頂或樓板或梁底面之間的垂直距離計算；當樓蓋、屋蓋的下懸構件或者管道底面影響有效使用空間者，應按樓地面完成面至下懸構件下緣或管道底面之間的垂直距離計算.。此房房樓地面至梁底面垂直距離大于2.1m，且面積小于室內使用面積的13，不違反國家設計規范.。
        根據《商品房合同司法解釋》第13條，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人可請求請求解除合同，室內存在橫梁不屬于嚴重影響正常居住使用的情形，請求解除合同難以獲得支持。但在買賣合同訂立之前，通過設計圖紙可以看出室內存在橫梁，開發商應當遵守誠實信用原則如實告知，不履行告知義務致使買受人在違背真實意思的情況下訂立合同，買受人可以考慮根據《合同法》第54條，請求.撤銷房屋買賣合同，實現退房目的.。
        南京房產律師事務所提示，橫梁影響房屋通風、采光與日照，縮小使用面積，影響房屋裝修，降低房屋價值，買受人可以要求賠償。賠償數額根據橫梁位置、影響程度、房屋價值、使用年限等因素綜合考慮。。

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一、夫妻按揭房離婚的時候是否可以過戶?
    一、夫妻按揭房離婚的時候是否可以過戶?不可以，按揭房屋過戶前必須付清銀行貸款。根據我國《物權法》等法律的相關規定，房屋必須是在無法律糾紛、無規劃拆遷、無按揭的情況下才能辦理過戶。因此，一般來講，按揭房要過戶必須先付清銀行貸款。1、是將離婚雙方共同擁有的按揭房過戶給原夫妻其中一方2、是將離婚雙方中的一方擁有的按揭房過戶給另一方如果是這種情況，則需要還清銀行貸款。若暫時還不清貸款，離婚一方可以自己的名義向另一家銀行申請辦理轉按揭，將抵押在銀行的房產證解押出來后去辦過戶。但由于轉按揭手續非常麻煩，目前.

公司法人的最大年齡有限制嗎？
    公司法人的最大年齡有限制嗎?公司法人的最大年齡在法律上是沒有限制的，根據《民法典》（2021年1月1日起實施）第五十七條的規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人制度是世界各國規范經濟秩序以及整個社會秩序的一項重要法律制度。各國法人制度具有共同的特征，但其內容不盡相同。不同的法人形成了不同的法人理論，法人制度理論成為世界各國建立和完善法人制度、規范經濟秩序以及整個社會秩序的理論基礎。這種組織既可以是人的結合團體，也可以是依特殊目的所組織的財產。從根本上講，法人與其他.

股份制公司法人代表的分類有哪些？
    股份制公司法人代表的分類有哪些?股份制公司法人代表的分類有：有限責任公司和股份有限公司。根據我國《公司法》的規定，我國的公司法人包括兩種基本類型，即有限責任公司和股份有限公司。其中，有限責任公司是由50個以下的股東設立的公司法人;股份有限公司是采取發起設立或募集設立的方式成立的公司法人。1、有限責任公司在我國，有限責任公司包括普通有限責任公司、一人有限責任公司和國有獨資公司三種形態。普通的有限責任公司是由2個以上、50個以下股東出資設立的有限責任公司。股東按照出資比例分取紅利，并以出資為限承擔公司對外所欠債務。一人.

高空墜物砸人賠償金額怎么確定
    物體墜落造成的傷害補償,是指法律在過錯人應當承擔的侵權責任,其與一般侵權責任的賠償標準一樣。賠償標準如下:1、醫療費用(1)被害人在數個距離基本相等的醫院接受治療的，除因治療錯誤或者醫院有其他特殊情況外，應當普遍承認最先接受治療的醫院的醫療費用。要經醫療部門批準而未經批準另找醫院治療的費用，一般不予賠償。(2)被害人反復檢查同一過程和結果相同，原則上只要維持一次檢查費用，但治療醫院確實需要再次檢查除外。檢查結果不一致的，確定診斷前的檢查費。受害人應得到賠償，以支付與損害有關的必要補救治療費用。(3)在訴訟的過程中,.

70周歲交通傷殘十級賠償多錢？
    70周歲交通傷殘十級賠償多錢?對受害人因人身遭受損害致殘而喪失全部或者部分勞動能力的財產賠償。根據受害人喪失勞動能力程度或者傷殘等級，按照受訴法院所在地上一年度城鎮居民人均可支配收入或者農村居民人均純收入標準，自定殘之日起按二十年計算。但六十周歲以上的，年齡每增加一歲減少一年;七十五周歲以上的，按五年計算。受害人因傷殘但實際收入沒有減少，或者傷殘等級較輕但造成職業妨害嚴重影響其勞動就業的，可以對殘疾賠償金作相應的調整。殘疾賠償金的賠償分為城鎮居民人均可支配收入和農村居民人均收入標準。二者差別較大，由于很多人法律意識.

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