南京物業律師熟悉物業管理法規、房地產法律行業，致力于小區物業管理法律服務的專業化服務。
    南京物業律師研究社區物業糾紛、鄰里矛盾的處理、房屋買賣、土地糾紛、工程糾紛等房地產各環節的法律實務；具體包括房屋買賣（房產一二級買賣交易）、房屋租賃、拆遷安置、社區物業等方面的法律法規及相關案例；辦理了商品房合同糾紛、二手房買賣、房改房買賣、拆遷安置、騰退房屋、裝修質量、小區綠化、物業糾紛、工程欠款、建筑工程、工程承包等各類糾紛案件，積累了較為豐富的實踐工作經驗。

    ★南京物業律師談物業公司的責任：
    　　1、安全工作.。
    　　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。南京物業律師建議，物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
    　　2、物業的養護工作。
    　　(1)物業管理區域內按照規劃建設的公.建筑和.用設施，不得改變用途。
    　　業主依法確需改變公.建筑和.用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公.建筑和.用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的.同利益.。因維修物業或者公.利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀.。
    　　(2)業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
    　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主.。用物業.用部位、.用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。南京物業律師提示，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業存在安全隱患，危及公.利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合.。
    　　南京物業律師總結：物業公司是服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體..，物業公司接受業主的委托，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理并獲得相應報酬。所以，物業公司應履行好自己的職責。

    ★南京物業律師談業主委員會職責
        業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
    　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
    　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
    　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
    　　（四）監督業主公約的實施；
    　　（五）業主大會賦予的其他職責。

    ★南京物業律師談物業管理費糾紛.。
    　　物業管理費糾紛主要包括兩方面：一是物業管理費包含的費用項目;另一個是物業管理費收取不到。
    　　物業管理費，一般來說是指某某費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公.設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象.。
    　　同時，南京物業律師認為，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標準不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因.。
    　　南京物業律師提出的解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

    
    ★南京物業律師談怎樣與物業管理公司簽訂委托管理合同？
        委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發展商和物業管理公司也不清楚。許多物業管理公司想當然地認為，到一個小區進行物業管理，只要有發展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進駐小區從事管理了。其實事情并不是這么簡單.。
        當發展商將小區的房屋售完，或大部分售完時，發展商對該小區的擁有權就完全或基本消失，小區的全體業主對小區的所有房產及公建設施.同擁有產權.。這時小區的主人已經不是發展商而是廣大業主。
        在這時，只有廣大業主才真正有權利與物業管理公司簽訂委托管理合同.。 委托管理合同是小區內廣大業主選舉出來的業主委員會與其選聘的物業管理公司之間簽訂的委托物業公司對小區進行綜合管理的法律文件，是規范物業管理公司與業主委員會之間權利義務的文件.。南京物業律師建議，該文件由業主委員會起草，委托管理合同主要規定了以下幾個方面的事宜：
        1、確定管理物業，闡明管理物業坐落何處，產權歸誰所有，所有權的權力行使機構。
        2、委托管理決議及管理公司，闡明業主委員會經過討論研究，最后做出決議.。決定聘何物業管理公司管理所述物業。
        3、委托管理工作范圍。因物業管理工作比較復雜，所以業主委員會應盡可能地詳細列出要求物業管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時就有了標準與范圍.。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如某某、綠化、衛生、清潔、維修保養、財務管理等，管理費及維修基金的安排與使用，與各市部門聯絡，有關健身、娛樂及商業設施等。上述各個方面都要求列出具體要求。
        4、除此之外，還要制定聯合會議制度。為了管理好小區，需要業主委員會和物業管理公司的密切配合與合作，  的方法是定期召開雙方的聯合會議，在聯合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業管理問題。
        5、報告制度，業主委員會要求物業管理公司每月定期向業主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基金的使用情況.。
        委托管理合同還要規定物業管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業主，接受全體業主的檢查與監督，管理合同里還應包括保密條款和違約責任，續約的條件與方法，爭議的解決等問題。
        委托管理合同是物業管理公司進駐小區，開展物業管理工作的法律依據，該合同是由業主委員會與物業管理公司雙方.同簽署的，是業主委員會代表全體業主將其擁有的小..托給物業管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。該文件應該征得全體業主，或絕大多數業主的同意，這樣才有代表性。一但業主委員會與物業管理公司簽署了該文件，雙方的法律..即告成立，雙方都要遵守合同里規定的條款。

    ★南京物業律師談物業合同簽訂的糾紛.。
    　　目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。
    　　這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托...。
    　　如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業公司沒有任何..;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區物業管理的穩定性。
    　　南京物業律師談解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

    ★南京物業律師談公.配套設施權利人不明確的糾紛.。
    　　比如：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益.。
    　　這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公.配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主.。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對.用設施和.用部位的權屬等問題作出規定
    　　同時，南京物業律師認為，目前物業部分在.用設施、.用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主.同.有;哪些屬于部分業主.同.有;未分攤.用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤.。而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對.用設施、.用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定.。
    　　南京物業律師談解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。

    
    ★南京物業律師談維修基金的使用范圍？
    　　房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公.部位和公.設施設備的大中修以及更新改造工程.。 房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等；公.部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公.設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主.同擁有并使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他.用設施設備等.。

    ★南京物業律師談開發商與物業公司的..糾紛.。
    　　如今部分與開發商互為“父子..”的物業管理公司，很容易出現對于房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相“踢皮球”的現象。尤其是在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。
    　　《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業.。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處于優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子..”依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛后，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何..拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢后就不存在了，售后服務、保修等矛盾無法解決。
    　　南京物業律師談解決方法：人住小區的業主們在符合條件后，也就是說小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主大會，來維護自身權益。

    ★南京物業律師談維修基金的使用范圍？
    　　房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公.部位和公.設施設備的大中修以及更新改造工程。 房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等；公.部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公.設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主.同擁有并使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他.用設施設備等.。

    ★南京物業律師談物業公司的社會角色。
    　　由于物業管理尚未形成規范的市場機制，物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生，不少物業管理企業將自己凌駕于業主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價;處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業主也時有發生。
    　　《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務，同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任，但法規并未賦予物業管理企業任何的一點權力。南京物業律師提示，表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權;從理論上分析，物業管理企業并非物業所有人，它是受物業所有人委托或合同約定管理小區物業和秩序，其對物業所有人處分自己財產的管理權也是有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業主違規搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業主的行為無力阻止。

    　　南京物業律師談解決方法：此類矛盾在近期發生的數量較多，主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行調整，物業公司是以服務為主而不是管理為主.。

    
    ★南京物業律師談物業費收取難的原因
        隨著住房商品化改革步伐的不斷加快，人們在生活中也越來越多地接觸到了市場化的物業管理，并且在享受物業管理帶來服務的同時，也需要付出一定的物業管理費。從含義上來說，“物業管理費”就是指物業產權人或使用人為得到物業管理服務而支付的費用。它包括物業管理企業員工工資及福利費、設備、設施的維修養護費、清潔費、某某費等十余項.。

    　　物業管理的收費問題是物業管理企業的工作難點，是政府主管部門立法和工作的重點，但從老百姓的角度來講，物業管理收費問題更是消費者（即業主）所關注的熱點。物業管理收費問題是在物業管理收費開始之日起就產生的，一直沒有得到全面解決。問題是三方.同造成的，因此，南京物業律師提示，要合理解決收費難的問題，真正做到既能保護業主的合法權益，又能促進物業管理服務行業的健康發展，需要通過政府、企業與業主三方面的努力來.同實現。

    　　很多人在談到這個問題時喜歡一籮筐地陳述出三方所需要做的工作，但是，如果從博弈的角度來看這個問題，我們就會發現，事實上三方是陷入了一個“囚徒困境”，都是站在自身的角度看這個問題，不想有妥協.。如果大一統的將三方攪在一起，最終很難勾畫出一條走出困境的路徑.。

    ★南京物業律師談業主的角色與行為
    　　毋庸置疑，業主在物業管理中是消費方.。從法律的角度上說，業主在成立業主委員會的前提下，能夠聘請物業管理公司，對自己所住小區進行物業管理，而業主需要支付一定費用，以完成這種正常的經濟交易.。這種看起來非常簡單的一次交易，在實踐中卻產生了不少問題。這種問題的原因是多方面的，但單從業主所扮演的角色來看，就存在以下五個方面的問題，正是這些問題引發了業主的不合理行為:
    　　1、部分業主沒有行使對物業管理公司的選擇權
    　　房產在建期間或者銷售期間，由于業主還未入住小區，對小區的物業管理可由房地產開發商自行聘請物業管理公司實施.。一般情況下，這樣的物業管理公司就是房地產開發商的子公司或者同屬一個集團.。當業主入住小區之后，業主就有權利組建業主委員會，要求撤換物業管理公司.。而在撤換的同時，要求新聘請的物業管理公司對小區的建設、設施的完備程度等方面進行綜合的考量，避免以后發生建筑設施不良等問題.。但從現在的情況來看，盡管業主委員會在很多小區都已經成立，但是普遍缺少對物業管理公司選擇權利的行使。南京物業律師提示，很多業主都保留了原來的物業管理公司，即便出現問題或對物業不滿意，也“懶得去換”.。
    　　2、業主對物業管理的收費內容了解不夠清楚
    　　畢竟隔行如隔山.。作為非物業管理行業的普通老百姓，在這場“交易”中不知道其中收費的細節，認為服務就應當是看得到的與感受得到的。許多業主不清楚物業管理運行全貌、管理工作負荷和費用開支范圍，日常感受到的只是某某員、清潔工在工作，于是憑直覺作出簡單判斷，認為質價不符.。其實，維持一處物業特別是高檔物業的有效運行，不像業主看到的那么簡單.。比如，有些安裝在地下室等隱蔽位置的機電設備，需要常年累月不間斷地投入大量人力、物力和財力去保證這些設備的正常運行，如果業主不了解這些情況，肯定會覺得自己的物業管理費交得不值。
    　　另外，作為服務性行業，物業管理公司所提供的服務已經觸及到很多方面，隨著物業管理服務種類的上升，很多服務達不到規模經濟的效應。而經濟學上的規模效應就是保證邊際成本下降的一個重要因素。所以，小區規模的限制使物業管理的成本偏高。在很多情況下，為了保證正常收入和利潤率，物業管理收費就會有些高。所以，對于行業及內部費用的不了解，使得業主難以理解物業管理的收費，蜂巢物業網首發.。
    　　3、部分業主對物業管理服務的觀念滯后
    　　我們不排除一些沒有親身感受到物業管理服務的置業者，內心深處依然殘存著幾十年來計劃經濟體制下形成的住房消費觀念，再加上某些發展商為了促銷而有意淡化物業管理費，使得業主缺乏花錢買服務的心理準備和經濟準備，認為自己節衣縮食買房子后還要不斷支付管理費用，心里總覺得不舒服。當然，現在這部分業主的比例是在不斷縮減，但還是不排除在部分業主中或多或少地存在這樣的心理。這種心理就是物業管理欠費的前奏。
    　　4、作為消費者，追求上產生誤區
    　　不難理解，業主作為消費者，希望的是物美價廉，更希望超值地消費。所以，許多業主的潛意識中有著超值享受甚至免費享受的不切實際的期望，對服務質量和收費標準的追求呈背反狀態，即希冀服務多多益善，而收費越少越好，所以潛意識里總以為自己應當得到更多.。但是，市場經濟的一個最為基本的原則就是“等價交換”，或者說“一分價錢一分收獲”。潛意識的“消費獲利”心理使業主有時忘記了這個基本準則.。而一旦物業管理服務出現一丁點問題，就立即拒交物業管理費.。南京物業律師認為，事實上，廣告中所有關于“提供超值服務”、“給予超值享受”之類的承諾，都是房地產開發公司或物業管理公司的一種宣傳手段，從經濟角度和持續經營來看這都是不可能的。這也使得業主陷入了“超值享受”的誤區。
    　　5、業主-維權手段不正確
    　　一般都認為消費者是弱勢群體，而賣方是強勢群體.。所以，業主的利益在受到侵損時，就要找另一方討公道，在小區中，往往會找物業管理公司。但其實很多問題都不一定是物業管理公司的責任，甚至超出了物業管理的職能范圍。但是由于業主可以采取“拒絕交納物管費”這一措施，使得物業管理公司反過來處于一個弱勢地位。這樣一來，物業管理企業就成了業主在住房消費中遇到質量不滿意時的“出氣筒”.。業主以維權之名拒交物管費的理由可謂五花八門。

    　　南京物業律師認為，這些案例都揭示了很多業主在“維權”時采取報復性措施，使物業管理公司不斷遇到收費難題.。同時，還存在部分業主“搭便車”的現象，其結果就是拒交物管費。到了最后，由于物業管理費的收繳率非常低，物管公司資金不足，小區內“管理無序，垃圾遍地”，這種惡性循環使雙方都陷入了困境。

    ★南京物業律師談如何處理鄰里糾紛？
        建議，南京物業律師對每一起的鄰里糾紛起因要全面了解，不可聽一方當事人的片面之詞，對糾紛案件要有正確的辨、析能力，把握好糾紛案件的輕重、緩急之分，適時進行調解。特別是調處一些簡單的糾紛，有時不要操之過急，過急有時往往適得其反，使雙方當事人矛盾加深，有時還要顧及當事人性格特點、思想行為、素質等方面的差異，要講究調處的方式方法，有時要采取因人而異，因事而異進行調解，調委會不要為了調解而調解，要考慮到調解以后會不會再次發生矛盾，因此，要尋找一種雙方都能體面接受的方式進行調解，對雙方動之以情，曉之以理，在不傷和氣的氛圍下妥善解決糾紛，使雙方摒棄前嫌，抱著遠親不如近鄰想法接受雙方和解，這樣有利雙方今后真正做到和睦相處，做到消除矛盾的根源。　　 隨著社會形態的轉變，在一些人的眼里“鄰里如一家”的和睦鄰里..蕩然無存，缺少鄰里間的互幫互助、相互謙讓，樓上樓下甚至相互不認識，缺少必要的溝通。因此，針對目前人與人之間平時缺少溝通，鄰里間又不相互往來，缺少互助精神的特點，社區和相關部門要積極營造符合時代特征的多元化交往方式，比如：多舉辦各種社區活動，利用.同的興趣把鄰里請出家門，通過活動和聚會交往，使鄰里間慢慢地培養感情；讓居民有渠道可以反映日常生活的問題并互相交流，在減少矛盾和摩擦的同時也建立起互助互愛的鄰里..。也成為了社區調委會工作中的一個重要任務，因此，社區應該做好這項工作，重新營造社區“鄰里一家親”氛圍，是減少鄰里糾紛發生的有效途徑。。

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