南京婚姻房產律師解決婚姻家庭糾紛中房產法律問題,包括：房屋買賣、房屋租賃、房產繼承、婚姻房產、物業糾紛、征地拆遷、建筑工程、涉外房產等法律知識和內容.。

    ◆南京婚姻房產律師談離婚時房產分割的各類情形
         根據現行的法律法規，離婚后房屋分割主要分為公房的分割和產權房的分割兩種。
        公房的分割
        公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，南京婚姻房產律師指出，在離婚時，.只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。南京婚姻房產律師對有關問題回答如下：
        （一）在夫妻結婚登記前，公房使用權已在一方名下，離婚時，另一方可否要求分割使用權？
        對該問題，最高院的司法解釋采取了“具體情況，具體分析”的原則.。筆者分析下來，以下九種情況，房產使用權應夫妻.同享有。
        （1）婚前由一方承租的公房，婚姻..存續5年以上的，離婚時，另一方有權要求分割公房權益.。注意，這里一方取得的時間是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短，另一方均有權要求分割公房權益.。
        （2）婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的，也就是說，雖然夫妻雙方結婚不到五年，但調到同一個單位的，另一方也可以要求分割公房權益.。
        （3）一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權，婚后夫妻.同償還借款的，雖然公房所購時間為婚前，但由于婚后雙方.同還款，另一方也有權要求分割公房權益。當然，這里還有不清楚的地方，如婚后.同償還了多少錢，另一方才有權提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規定，實踐中由.根據案情酌情處理.。
        （4）婚后一方或雙方取得公房承租權的，無論誰是承租人，另一方均有權分割公房權益。
        （5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的，雖然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權益就是兩個人.有的。
        （6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的.有房屋。
        （7）夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換公房的，也就是說，婚后調換的公房，使用權也是雙方.有的。
        （8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換公房的.。
        （9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款，.有自由裁量權，當.認為將公房承租權僅判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，就可以根據該條酌情處理.。
        （二）公房使用權判給男方，還是判給女方呢？
        根據最高院的司法解釋，結合實際業務經驗，南京婚姻房產律師認為，.在該問題的處理上主要遵循以下原則.。
        （1）照顧撫養子女的一方.。夫妻離婚，受到  傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩定的居住環境，將公房使用權判給帶孩子的一方，合情合理.。此外，根據最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應判歸女方撫養。
        （2）男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據調查，目前離婚率高發的年齡段有三個：..個階段是剛結婚兩年內，進了“圍城”，想出去；第二個階段是三十五歲左右，男方事業有成，有外遇，容易離婚；第三個階段是五十五到六十歲，覺得人生一世，也要瀟灑一回，容易出軌，導致離婚.。特別在第二個階段，離婚率相當高.。
        （3）照顧殘疾或生活困難的一方.。
        （4）照顧無過錯一方。什么是“過錯”呢，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等.。
        （5）參考公房產權人（單位）的意見，決定判給男方或女方。
        （三）公房使用權判給了一方，另一方能否取得補償？
        （1）如果一方無權取得公房使用權，那么也就不存在補償問題。
        （2）如果雙方均有權取得公房使用權，由于使用權最終只能判給一方，因此得房方應向未得房方進行適當補償。
        （四）“適當補償”的標準如何界定？
        對此，目前的法規尚無明確規定。就本市而言，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費80％的補償款。據此，筆者認為，可否參照拆遷，以獲得安置的一半作價補償給另一方。
        （五）有“部分產權”的公房，離婚時如何分割？
        根據最高院最新的關于《婚姻法》的司法解釋（二）第二十一條的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民.不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向.起訴.。

    ◆南京婚姻房產律師談父母出資購買的房子如何分割
        婚后購買的房屋，不論是一方出資還是雙方出資，也不論是登記一個人的名字還是登記兩人的名字均屬于夫妻.同財產，南京婚姻房產律師著重討論婚前購買的房屋的分割情況，具體而言可以分為下面幾種情況：
        （一）婚前一方出資購房，登記在己方名下，如何分割？
        對于該種情況，房屋屬于登記方婚前個人財產是沒有任何異議.。但是容易混淆的是何為婚前出資購房，是以簽訂房屋買賣合同為準還是以產權證的辦理為準？經常有人咨詢婚前簽訂的房屋買賣合同，但是婚后付的款或者是婚后辦理的產權證，這種情況下算婚前購買嗎？實際上對這個問題，按照上海市高院的司法解釋，購房是婚前還是婚后主要看購房合同的簽訂日期是婚前還是婚后，婚前簽訂的就屬于婚前購房，屬于個人財產.。
        本項中另外一個容易讓人混淆的是，婚后還貸部分和增值部分是否夫妻.同財產。按照司法解釋的規定夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產，同樣的，按揭貸款為其個人債務。南京婚姻房產律師認為，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產、剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。同樣的道理，婚后增值部分也是個人財產.。
        （二）一方婚前出資購買，登記在雙方名下，如何處理？
        一方出資，并登記兩人名下的情況比較復雜，要區分兩人是戀愛期間分手還是結婚后分手兩種情況.。
        如果是戀愛期間分手，盡管房屋登記在雙方名下，并非按照每人一半的原則均等分割，而是首先要看雙方有沒有分割的約定，有約定的從約定，沒有約定的話就要考慮雙方對.有財產的貢獻大小，適當照顧.有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。
        如果是結婚后分手的，那么原則上房產應該均等分割，但是對于婚姻..存續時間較短或婚后未.同生活的，也不能一概均等分割而是要適當考慮實際情況由法官酌情確定具體份額。
        （三）、一方婚前出資，登記在對方名下，如何分割？
        南京婚姻房產律師認為，這種情況現實中比較少見，但是也并非沒有，一般來說這種情況下的房產分割，可以參照（二）來適用，有約定的從約定，沒有約定的情況下首先要區分雙方是否最終結婚，如果沒有結婚，而應當大部分判由出資人所有，因為這種贈與屬于以結婚為目的的附條件的贈與行為，條件不成就的情況下，贈與可以申請撤銷.。
        如果兩人最終結婚了，那么就要按照夫妻.同財產來對待了，而不能因為登記了對方一個人的名字就視為是其個人財產，那么在分割的時候同樣是如果雙方沒有.同生活過或者婚姻期限非常短暫，也可以由法律考慮實際情況予以酌情分割，而并不必然對半分割.。
        （四）雙方婚前出資，登記在一方名下，如何分割？
        1、雙方.同出資購房，登記在一方名下，如果最終未能結婚的，在雙方沒有特殊約定的情況下，仍然應當確定該房屋系登記方一方個人財產，在分割時應當判令登記一方返還允許未登記的一方將出資的份額。
        2、如果雙方辦理了結婚登記手續的，對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也.同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還.。
        3、如果雙方辦理了結婚登記手續，同時一方不僅能夠證明出資還有證據證明雙方的出資是基于雙方均認可所購房屋為.同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻.同財產，分割時應按.同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為.同債務.。但在分割.同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊、且婚后確未.同生活或婚姻..存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥于各半分割.。
        （五）婚前.同出資，登記兩人的名字，如何分割？
        1、對于最終未能結婚的，應當判令雙方按照出資比例進行分割。
        2、如果已經登記結婚了，那么應當按照夫妻.同財產對待，分割時均等分割，當然這種情況下法官也可以結合實際情況進行酌情考慮，但是仍然以均等分割為基本原則。
     （六）婚前一方出資購房，另一方出資裝修，產權登記在一人名下的，如何分割？
        對于裝修的出資如何認定是處理房產分割的關鍵，一般來說一方的裝修出資不能視為取得房屋的對價，不改變房屋的產權，僅僅認為是一種法律上的添附行為，添附物的所有權取決于主物（即房產）的所有權，離婚分割財產時，房產認定為登記一方的個人財產，對于添附的價值應當以現金的方式予以返還.。
        父母出資購買的房子如何分割
        （一）婚后父母一方出資，產權登記在己方子女名下，離婚如何分割。
        由于按照婚姻法解釋二的第22條的規定，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外.。歷來對于這條的理解是眾說紛紜，莫衷一是，后2004年上海市高院對于這個問題給出了明確的解答。對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有.。
        （二）一方父母婚后出資，登記在己方子女配偶的名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻.同所有.。
        南京婚姻房產律師在本項講到的情況還有就是一方父母出資登記己方子女和配偶兩人名下，被認定為夫妻.同財產的。在這種情況下，雙方進行財產分割時，一方有時會突然拿出借條來說明，父母的出資屬于借款，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據證明該借條是購房當時形成的真實借貸行為，那么應當作為借款處理，但是如果沒有上述證據，僅有一方父母的當庭表示或者不能證明形成時間的借條的話尚不能排除贈與的推定。

    
    ◆南京婚姻房產律師談貸款未還完，房產證抵押在銀行如何加名？
        貸款按揭購房，房產證尚抵押在銀行，如何在房產證上加上配偶的姓名呢？
        南京婚姻房產律師解答：房屋還處在按揭中，不能增加.有人，要追加房產證署名的話，也要看銀行同意不同意.。已婚且有房貸在身的情況下，房產證上加配偶名字要經過貸款銀行的同意，房管局并不完全說了算.。貸款未還完或者之前有過抵押的房產證辦理加名要增加一份文件，那就是銀行的同意書。
        有些朋友認為，找到銀行銀行就會辦理，畢竟房產證加名不是更名，多一個人還貸銀行的貸款更安全嘛.。銀行都同意了，債權人同意房管局也沒有理由拒絕辦理。
        但事實上并不一定如此，很多銀行可能會拒絕這一請求.。
        銀行與當事人直接的協議是以房子為抵押的，而不是擔保人的保證，多個債務人并不是多了一個擔保人，仍然是以房子本身作為抵押物的。并且，多個產權人多份擅自處分抵押物的風險。
        并且從辦理手續上講，要先撤銷原合同，然后訂立新合同，有個時間差。在這個時間差里如果發生變動對銀行來講也是風險。如果有開發公司或擔保公司提供階段性擔保，還需要征得擔保人的書面同意.。手續也相對比較復雜。
        南京婚姻房產律師解答：所以房產證上加名字，對債權人放款銀行來說，并不意味著其債權更有保障，反倒因為辦理手續可能存在的漏洞使其有其他風險。房產證加名對銀行來講是沒有利益又有風險，手續又復雜的事情。拒絕當事人申請也不違法不違規。以上情況綜合起來就容易理解銀行為什么會拒絕了.。
        南京婚姻房產律師建議：如果銀行拒絕申請時，可以嘗試要求簽訂補充協議增加其他擔保。或找其他擔保公司操作一下先還清貸款然后重做貸款，如此一來手續繁瑣，各種費用也會增加很多。夫妻雙方可以自行簽訂協議，如果發生糾紛也可以作為合法有效的證據與依據.。待貸款還完解除銀行抵押取得完全所有權后，再加上夫妻對方名字。

    ◆南京婚姻房產律師談離婚時經濟適用房如何分割？
        一、買受人對經濟適用房只擁有有限產權，在法律上有如下限制：
        1、購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
        2、購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。
        3、在取得完全產權以前是不得用于出租經營.。
        二、離婚時經濟適用房的分割
        1、對于所購買的經濟適用房還不滿五年的，如果夫妻雙方有協議，只要該協議不違反國家法律強制性的規定，應該遵守夫妻的協議約定.。如果雙方協議不成，應該暫不做分割，可等取得完全的產權以后再處理.。否則，該房屋將被政府按照原價購回，雙方都不能得到.。
        2、對于所購買的經濟適用房已經滿五年的，夫妻如有協議也當遵守。協議不成的，在按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款以后，取得該房完全產權.。再由評估機構按照市場價評估該房的價值，再原則上夫妻平分該房產.。主張產權的一方補償相應的房屋價值給對方.。
        離婚時夫妻.有的經濟適用房應當如何分割？
        經濟適用房是一種特殊的商品房，是具有保障性質的政策性住房，其所有人獲得的是有限產權.。所有對于經濟適用房的分割應：
        1、對于所購買的經濟適用房還不滿五年的，如果夫妻雙方有協議，只要該協議不違反國家法律強制性的規定，應該遵守夫妻的協議約定。如果雙方協議不成，應該暫不做分割，可等取得完全的產權以后再要求.處理.。
        2、對于所購買的經濟適用房已經滿五年的，夫妻如有協議也當遵守.。協議不成的，在按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款以后，取得該房完全產權。再由評估機構按照市場價評估該房的價值，再原則上夫妻平分該房產.。主張產權的一方補償相應的房屋價值給對方.。
        南京婚姻房產律師指出，在經濟適用房分割時應當注意的幾個問題：
        依照我國《婚姻法》的有關規定，經濟適用房如是在夫妻..存續期間獲得的，應當屬于夫妻.同財產，一般情況下應當平均分割。但接下來的問題是應當如何分割，按購買時價格來分割顯然是沒有道理的，因為當時購買的價格包含著當時賣方對夫妻雙方的優惠，即使是按當時的市場價購買的，由于近幾年房屋漲價不爭的事實，這在法律上可以認為是無需當事人舉證證明的“眾所周知的事實”，即無論如何都不應當按購買時的價格分割.。但由于對經濟適用房這種房屋的分割法律上確實找不到具體的法律依據，只能根據民法的公平原則進行分割或者分配。所以我們認為，雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予對方相應的補償，這樣可以做到對雙方都比較公平.。如果不愿意以競價方式分割，則可以在市場價的基礎上，扣除營業稅、綜合地價款（土地出讓金）并考慮到日后交易的風險等因素，大致確定該經濟適用房的目前價格，然后在此基礎上進行平均分配。

    
    ◆南京婚姻房產律師談夫妻.有房屋單方賣出無效
        家住南京市鼓樓區的王先生通過廣告看好了位于江邊的一處住宅，與房主周某一番討價還價后，二人簽訂了購房合同.。就在王先生打算籌集資金支付全部購房款時，周某的妻子卻以賣房一事未征得自己同意為由，要求解除雙方的購房合同。王先生遂訴至.，要求周某繼續履行合同，并支付逾期交房違約金。
    　　.經審理認為：周某出賣房屋，應視為擅自處分夫妻.有財產，侵犯了其妻子的合法權益。且房屋這種不動產，不符合“日常家事代理”的范圍，即不可能夫妻一方就做了對方的主而擅自交易。故判決王先生與周某簽訂的合同無效。
    　　法律鏈接：婚姻法規定：“夫妻對.同所有的財產，有平等的處理權。”最高人民.《關于適用<  人民.和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第17條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻.同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見.。”根據以上規定，出賣夫妻.有的房屋，一般應由夫妻雙方.同在合同上簽字或者蓋章.。據此，.判決王先生與周某所簽訂的合同為無效合同.。
    。

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